Апартаменты: отличия от квартир¶

Апартаменты — это нежилые помещения, предназначенные для временного проживания, которые по внешнему облику и планировке напоминают обычные квартиры, но по российскому законодательству относятся к нежилому фонду. Термин пришёл в российскую недвижимость в 2000-х годах вместе с международными стандартами гостиничного бизнеса и с тех пор стал распространённой категорией на рынке жилья, особенно в Москве, Санкт-Петербурге и курортных городах.

¶Правовой статус

Главное отличие апартаментов от квартиры — их юридический статус. Квартира — это жилое помещение, а апартаменты формально относятся к нежилому фонду (в большинстве случаев — к гостиничным помещениям). Из этого статуса вытекает ряд последствий:

• Прописка. В апартаментах невозможно оформить постоянную регистрацию. Допускается только временная регистрация — на срок до 90 суток для граждан РФ и на срок действия визы или миграционного учёта для иностранных граждан.
• Налоги. Собственник апартаментов платит налог на имущество по ставкам для нежилых помещений, которые в большинстве регионов выше, чем для жилой недвижимости. В Москве ставка для апартаментов в гостиничных комплексах, например, составляет 2 % от кадастровой стоимости, тогда как для квартир — от 0,1 % до 0,3 %.
• Ипотека. Банки выдают ипотеку на апартаменты на менее выгодных условиях: обычно требуется более высокий первоначальный взнос (от 30–50 %), а процентная ставка выше, чем по стандартной жилищной ипотеке. Программы с господдержкой на апартаменты, как правило, не распространяются.
• Коммунальные услуги. Тарифы на электроэнергию, воду и отопление для нежилых помещений выше, чем для жилых. Часть расходов может быть отнесена к коммерческим тарифам.
• Материнский капитал. Использовать материнский капитал на покупку апартаментов нельзя — Пенсионный фонд не признаёт их жильём.

¶Планировка и инфраструктура

По внешним параметрам апартаменты часто не уступают квартирам: студии, апартаменты с одной-тремя спальнями, панорамное остекление, высокие потолки, современная отделка. В комплексах бизнес- и премиум-класса предусмотрены подземные паркинги, лобби с ресепшеном, зоны для отдыха, фитнес-центры, бассейны и охрана.

Отличие заключается в том, что обслуживание комплекса часто включает гостиничные услуги: уборка, хранение багажа, room service, прачечная. Управляющая компания комплекса может взимать повышенные сборы за содержание общедомового имущества, что повышает ежемесячные расходы собственника.

¶Налогообложение при сдаче в аренду

Для тех, кто покупает апартаменты с целью сдачи в аренду, статус нежилого помещения имеет и плюсы. Собственник может оформить предпринимательскую деятельность (ИП или самозанятость) и легально сдавать помещение, используя упрощённую систему налогообложения. При этом нет ограничений по количеству сдаваемых помещений, а доход можно оптимизировать через налоговые режимы. Для квартир, сдаваемых в аренду, аналогичные схемы работают сложнее, так как статус жилого помещения предполагает иные правила.

¶Кадастровый учёт и разделение

В ряде случаев апартаменты оформляются как отдельные помещения в составе гостиничного комплекса, а не как квартиры. При продаже такой недвижимости возможны сложности с кадастровым учётом: помещение может быть поставлено на кадастровый учёт с назначением «нежилое» или «гостиничные услуги», что влияет на дальнейшую перепродажу и стоимость.

¶Для кого подходят апартаменты

Апартаменты обычно выбирают:

• инвесторы, рассчитывающие на доход от аренды или перепродажи;
• покупатели, которым важна локация (центр города, курортная зона), а не статус жилья;
• владельцы второго жилья, которые не планируют постоянную регистрацию.

Для постоянного проживания семьи с детьми апартаменты менее удобны из-за отсутствия постоянной прописки, более высоких коммунальных тарифов и налоговой нагрузки.

¶Сравнение с квартирой

Источники:

• Жилищный кодекс Российской Федерации
• Налоговый кодекс Российской Федерации (глава 32 «Налог на имущество физических лиц»)
• Федеральный закон от 29.12.2006 № 244-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“»
• Постановление Правительства Москвы о ставках налога на имущество физических лиц
• Методические рекомендации Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ по вопросам гостиничной деятельности