Duke Realty Corporation

Duke Realty Corporation — американская инвестиционная компания, специализирующаяся на владении, управлении и развитии объектов промышленной недвижимости, преимущественно складских и логистических центров. Штаб-квартира компании расположена в Индианаполисе, штат Индиана. До 2022 года компания была публичной и входила в состав индекса S&P 500, после чего была поглощена инвестиционным фондом Prologis.

История

Основание и ранние годы

Компания была основана в 1972 году в Индианаполисе как девелоперская фирма, занимающаяся строительством офисных и промышленных объектов. Первоначально носила название Duke Associates. Основателями выступили группа предпринимателей, включая Филипа Р. Дьюка (Philip R. Duke), чья фамилия впоследствии дала название компании. В 1980-е годы компания расширила свою деятельность на рынки Среднего Запада США, сосредоточившись на строительстве бизнес-парков и офисных кампусов.

Публичное размещение и рост

В 1993 году компания провела первичное публичное размещение акций на Нью-Йоркской фондовой бирже под тикером DRE, став публичным инвестиционным трастом недвижимости (REIT). В 1998 году Duke Realty объединилась с компанией Weeks Corporation, что позволило ей значительно расширить портфель объектов на юго-востоке США. В 2000-е годы компания сосредоточилась на развитии логистических центров, постепенно отказываясь от офисной недвижимости.

Слияние с Prologis

В 2022 году Duke Realty была приобретена компанией Prologis — крупнейшим в мире владельцем промышленной недвижимости. Сумма сделки составила около 23 миллиардов долларов США, включая принятие долговых обязательств. В результате поглощения Duke Realty прекратила самостоятельное существование, а её активы вошли в состав портфеля Prologis. Акции Duke Realty были исключены из листинга Нью-Йоркской фондовой биржи в октябре 2022 года.

Специализация и портфель

Основные направления деятельности

Duke Realty специализировалась на следующих сегментах рынка недвижимости:

• Складская и логистическая недвижимость — основная часть портфеля (более 90 % объектов). Включала распределительные центры, складские помещения класса А и кросс-докинговые терминалы.
• Промышленная недвижимость — лёгкие производственные и сборочные цеха, а также объекты для хранения и переработки.
• Земельные участки под застройку — компания активно занималась девелопментом, приобретая землю и строя объекты «под ключ» для арендаторов.

География объектов

Портфель Duke Realty был сосредоточен в 19 крупнейших логистических рынках США, включая:

• Чикаго (штат Иллинойс)
• Даллас (штат Техас)
• Атланта (штат Джорджия)
• Лос-Анджелес (штат Калифорния)
• Индианаполис (штат Индиана)
• Филадельфия (штат Пенсильвания)
• Нью-Джерси (штат Нью-Джерси)

По состоянию на 2021 год компания владела или управляла более чем 550 объектами общей площадью около 14,9 миллиона квадратных метров.

Финансовые показатели

Доходы и прибыль

Duke Realty являлась одним из крупнейших публичных REIT в США. В 2021 году выручка компании составила 1,07 миллиарда долларов США, чистая прибыль — 0,56 миллиарда долларов. Основным источником дохода была арендная плата от долгосрочных договоров с арендаторами, среди которых преобладали компании из сферы розничной торговли, логистики и электронной коммерции.

Структура капитала

Компания финансировала свою деятельность за счёт:

• Выпуска акций (обыкновенных и привилегированных)
• Долговых обязательств (облигаций и кредитных линий)
• Операционного денежного потока от аренды

На момент поглощения долговая нагрузка Duke Realty составляла около 4,5 миллиарда долларов, что соответствовало среднему уровню для REIT аналогичного масштаба.

Арендаторы и рынок

Ключевые арендаторы

Среди крупнейших арендаторов Duke Realty были:

• Amazon (крупнейший арендатор по объёму арендованных площадей)
• FedEx
• Home Depot
• Walmart
• XPO Logistics

Компания заключала долгосрочные договоры аренды (обычно на 5–10 лет) с возможностью продления. Уровень заполняемости объектов в среднем составлял 95–97 %.

Влияние электронной коммерции

Рост онлайн-торговли в 2010-е годы стал одним из ключевых драйверов развития Duke Realty. Компания активно строила распределительные центры для Amazon и других ритейлеров, что обеспечивало стабильный спрос на складские помещения. В 2020–2021 годах, в период пандемии COVID-19, спрос на логистическую недвижимость резко вырос, что положительно сказалось на финансовых показателях компании.

Критика и судебные разбирательства

Экологические претензии

В 2019 году Duke Realty столкнулась с исками от жителей штата Индиана, связанными с загрязнением грунтовых вод вблизи одного из её складских комплексов. Компания урегулировала претензии во внесудебном порядке, согласившись провести очистку территории.

Трудовые споры

В 2021 году профсоюзные организации критиковали Duke Realty за использование субподрядчиков, не соблюдающих нормы безопасности труда. Компания отрицала обвинения, заявляя о соблюдении всех требований законодательства.

Интересные факты

• Duke Realty входила в список Fortune 500 в 2021 году, заняв 487-е место.
• Компания была одним из крупнейших работодателей в Индианаполисе, предоставляя рабочие места около 800 сотрудникам.
• После поглощения Prologis бренд Duke Realty был полностью выведен из употребления, а все объекты переименованы в соответствии с корпоративным стилем нового владельца.

Источники

• Годовой отчёт Duke Realty за 2021 год (SEC 10-K)
• Пресс-релиз Prologis о завершении сделки по приобретению Duke Realty, октябрь 2022 года
• Статья «Duke Realty to be acquired by Prologis in $23 billion deal» — Reuters, 2022
• Данные Национальной ассоциации инвестиционных трастов недвижимости (NAREIT) за 2021 год
• Отчётность Duke Realty на сайте Нью-Йоркской фондовой биржи (NYSE)