Федеральный закон № 221-ФЗ

Федеральный закон № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» — это нормативный правовой акт Российской Федерации, регулирующий отношения, возникающие в связи с осуществлением кадастровой деятельности, а также устанавливающий правовой статус кадастровых инженеров, порядок проведения кадастровых работ и ведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Закон был принят Государственной Думой 24 июля 2007 года, одобрен Советом Федерации 27 июля 2007 года и подписан Президентом Российской Федерации 30 июля 2007 года. Вступил в силу с 1 января 2008 года, заменив собой ранее действовавший Федеральный закон от 2 января 2000 года № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре».

История принятия и развития

Необходимость принятия нового закона была обусловлена реформой системы государственного кадастрового учёта и регистрации прав на недвижимость. Предыдущий закон № 28-ФЗ регулировал только ведение государственного земельного кадастра, не охватывая учёт объектов капитального строительства (зданий, сооружений, помещений). Создание единой системы учёта всех видов недвижимости потребовало комплексного правового регулирования.

Закон № 221-ФЗ разрабатывался в рамках административной реформы и программы создания автоматизированной системы «Единый государственный реестр недвижимости». Первоначально он назывался «О государственном кадастре недвижимости» и вводил понятие государственного кадастра недвижимости как систематизированного свода сведений об учтённом недвижимом имуществе.

В 2015 году, в связи с принятием Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который объединил кадастровый учёт и регистрацию прав в единую процедуру, в закон № 221-ФЗ были внесены существенные изменения. С 1 января 2017 года он был переименован в «О кадастровой деятельности», а его основное содержание сместилось с регулирования ведения кадастра на регулирование деятельности кадастровых инженеров и порядка выполнения кадастровых работ. Ведение ЕГРН стало регулироваться законом № 218-ФЗ.

Основные положения закона

Сфера регулирования

Закон определяет:

• Правовые основы кадастровой деятельности.
• Требования к кадастровым инженерам, порядок их аттестации, права и обязанности.
• Порядок выполнения кадастровых работ, включая подготовку межевых планов, технических планов и актов обследования.
• Правила саморегулирования в сфере кадастровой деятельности (деятельность саморегулируемых организаций кадастровых инженеров — СРО КИ).
• Ответственность кадастровых инженеров за качество и достоверность результатов работ.
• Порядок досудебного обжалования решений о приостановлении или отказе в осуществлении кадастрового учёта.

Кадастровая деятельность

Кадастровая деятельность определяется как выполнение работ в отношении недвижимого имущества в соответствии с установленными требованиями, результатом которых является подготовка документов для осуществления государственного кадастрового учёта. К таким документам относятся:

• Межевой план — документ, который составляется на основе кадастрового плана территории или выписки из ЕГРН и содержит сведения об образуемых земельных участках, их частях, а также о координатах характерных точек границ.
• Технический план — документ, содержащий сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте или объекте незавершённого строительства, необходимые для постановки на кадастровый учёт.
• Акт обследования — документ, подтверждающий прекращение существования объекта недвижимости (снос, гибель, разрушение).

Кадастровые инженеры

Кадастровый инженер — это физическое лицо, являющееся членом саморегулируемой организации кадастровых инженеров и имеющее право на осуществление кадастровой деятельности. Основные требования к кадастровому инженеру:

• Наличие гражданства Российской Федерации.
• Высшее образование по специальности или направлению подготовки, перечень которых утверждается уполномоченным органом (например, «Землеустройство и кадастры», «Геодезия и дистанционное зондирование», «Градостроительство» и другие).
• Наличие опыта работы в качестве помощника кадастрового инженера не менее двух лет.
• Успешная сдача теоретического экзамена, подтверждающего соответствие квалификационным требованиям.
• Отсутствие непогашенной или неснятой судимости за умышленные преступления.
• Обязательное страхование гражданской ответственности (страховая сумма не менее 2,5 миллионов рублей).

Кадастровый инженер обязан:

• Соблюдать требования законодательства при выполнении кадастровых работ.
• Использовать при выполнении работ данные, содержащиеся в ЕГРН, а также сведения, полученные в результате геодезических и иных измерений.
• Предоставлять заказчику информацию о возможных рисках и последствиях выполнения работ.
• Хранить документы, подготовленные в результате кадастровых работ, в течение не менее пяти лет.

Саморегулируемые организации кадастровых инженеров (СРО КИ)

СРО КИ являются некоммерческими организациями, объединяющими кадастровых инженеров на основе членства. Основные функции СРО КИ:

• Обеспечение соблюдения кадастровыми инженерами требований законодательства и стандартов профессиональной деятельности.
• Контроль за профессиональной деятельностью своих членов, включая проведение плановых и внеплановых проверок.
• Применение мер дисциплинарного воздействия к членам, нарушившим требования (предупреждение, штраф, приостановление права осуществления кадастровой деятельности, исключение из членов СРО).
• Ведение реестра членов СРО и предоставление информации в уполномоченный орган.
• Организация повышения квалификации кадастровых инженеров.

Кадастровый инженер может осуществлять деятельность только в качестве члена одной СРО. В случае исключения из СРО он теряет право на осуществление кадастровой деятельности.

Ключевые изменения и современное состояние

С момента принятия закон претерпел множество изменений. Наиболее значимые из них:

Переход к единой процедуре учёта и регистрации (2017 год)

С 1 января 2017 года вступил в силу Федеральный закон № 218-ФЗ, который объединил государственный кадастровый учёт и государственную регистрацию прав в единую процедуру. В связи с этим закон № 221-ФЗ был переориентирован исключительно на регулирование кадастровой деятельности. В частности, из него были исключены нормы, касающиеся ведения кадастра недвижимости, которые перешли в новый закон.

Введение обязательного членства в СРО (2010 год)

С 1 января 2010 года кадастровые инженеры обязаны быть членами саморегулируемых организаций. До этого момента кадастровую деятельность могли осуществлять как физические лица, так и юридические лица (организации). С 2010 года юридические лица утратили право на выполнение кадастровых работ — их могут выполнять только кадастровые инженеры (физические лица), зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей или работающие по трудовому договору в организации, которая оказывает услуги по подготовке документов для кадастрового учёта.

Ужесточение требований к кадастровым инженерам (2016-2020 годы)

В 2016 году были введены дополнительные квалификационные требования: обязательное высшее профильное образование, двухлетний стаж работы помощником кадастрового инженера и сдача экзамена. В 2020 году были уточнены перечни специальностей, дающих право на получение квалификационного аттестата, а также введена обязательная периодическая аттестация (подтверждение квалификации каждые три года).

Электронное взаимодействие (2017-2022 годы)

Закон предусматривает возможность подачи документов для кадастрового учёта в электронном виде через портал «Госуслуги» или официальный сайт Росреестра. Кадастровые инженеры обязаны подписывать подготовленные документы усиленной квалифицированной электронной подписью. С 2022 года для ряда категорий объектов (например, для объектов капитального строительства, расположенных на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства) предусмотрена обязательная подача документов в электронном виде.

Ответственность и компенсационный фонд

Закон устанавливает солидарную ответственность СРО за убытки, причинённые заказчику кадастровых работ вследствие недостатков выполненной работы. Для обеспечения этой ответственности СРО формируют компенсационный фонд. Минимальный размер компенсационного фонда СРО установлен в размере 50 миллионов рублей. Каждый кадастровый инженер обязан внести взнос в компенсационный фонд своей СРО (не менее 30 тысяч рублей).

Критика и проблемы

Несмотря на длительную историю развития, закон № 221-ФЗ и практика его применения подвергаются критике со стороны профессионального сообщества и заказчиков кадастровых работ:

• Высокий порог входа в профессию. Требования к образованию и стажу, а также сложность экзамена приводят к дефициту кадастровых инженеров в ряде регионов.
• Бюрократизация процедур. Несмотря на декларируемый переход к электронному взаимодействию, на практике часто возникают технические сбои, а также требования о предоставлении дополнительных документов, не предусмотренных законом.
• Неоднозначность требований к точности измерений. В законе и подзаконных актах установлены различные требования к точности определения координат для разных категорий земель и объектов, что создаёт сложности при проведении работ на границах смежных участков.
• Ответственность кадастрового инженера. Высокая степень ответственности (вплоть до уголовной) при относительно невысокой стоимости работ для заказчика приводит к тому, что кадастровые инженеры часто отказываются от выполнения сложных или спорных работ, опасаясь претензий.
• Проблемы с досудебным обжалованием. Установленный законом порядок обжалования решений Росреестра через СРО и апелляционную комиссию не всегда эффективен, и заявители вынуждены обращаться в суд.

Значение закона

Федеральный закон № 221-ФЗ является одним из ключевых элементов системы государственного учёта недвижимости в России. Он обеспечивает:

• Единые стандарты и требования к кадастровым работам.
• Профессиональную ответственность кадастровых инженеров.
• Прозрачность и достоверность сведений ЕГРН.
• Возможность досудебного урегулирования споров в сфере кадастрового учёта.

Закон продолжает совершенствоваться, адаптируясь к изменениям в экономике, технологиях и законодательстве, оставаясь основой для деятельности тысяч кадастровых инженеров и миллионов граждан, оформляющих права на недвижимость.

Источники

• Федеральный закон от 30.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (в действующей редакции).
• Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
• Постановления Правительства РФ, регулирующие порядок ведения ЕГРН и требования к кадастровым работам.
• Приказы Минэкономразвития России (впоследствии — Росреестра) об утверждении форм документов и требований к их подготовке.
• Материалы официального сайта Росреестра (rosreestr.gov.ru).
• Обзоры судебной практики Верховного Суда РФ по спорам, связанным с кадастровой деятельностью.