Фонд РЖС: история и функции¶

Фонд «РЖС» (Фонд содействия развитию жилищного строительства) — государственная некоммерческая организация, созданная в России в 2008 году для вовлечения в оборот федеральных земельных участков и обеспечения строительства доступного жилья. Фонд действовал как институт развития, передававший неиспользуемые земли федеральной собственности под жилищное строительство, в том числе под малоэтажное и экономичное, а также под создание промышленных и инфраструктурных объектов. В 2016 году организация была упразднена, а её функции перешли к другим структурам.

¶История создания

Фонд содействия развитию жилищного строительства был учреждён в соответствии с Федеральным законом № 161-ФЗ, подписанным в июле 2008 года. Учредителем выступило Правительство Российской Федерации, а основным государственным органом, курировавшим деятельность фонда, стало Министерство регионального развития, а позднее — профильные ведомства по управлению госимуществом.

Причиной создания фонда стала ситуация, при которой значительные площади федеральных земель, находившихся в ведении различных государственных учреждений, предприятий и организаций, использовались неэффективно либо не использовались вовсе. Одновременно в стране сохранялся дефицит участков, обеспеченных инфраструктурой, пригодных для массового жилищного строительства. Фонд задумывался как посредник, который проводит инвентаризацию таких земель, готовит их к передаче застройщикам и обеспечивает прозрачные процедуры вовлечения в оборот.

Первым руководителем фонда стал Александр Браверман, возглавлявший организацию с момента создания. Штаб-квартира располагалась в Москве.

¶Цели и задачи

Основные цели фонда были закреплены в законе и включали:

• содействие развитию жилищного строительства, прежде всего массового и экономичного;
• вовлечение в хозяйственный оборот земельных участков, находящихся в федеральной собственности и не используемых по назначению;
• обеспечение земельных участков инженерной и транспортной инфраструктурой;
• поддержку строительства объектов, связанных с производством стройматериалов и развитием строительной отрасли;
• стимулирование развития арендного жилья и малоэтажного строительства.

Фонд не являлся застройщиком в прямом смысле: он готовил площадки, проводил аукционы и передавал права на землю, а также участвовал в софинансировании инфраструктуры.

¶Механизмы работы

Деятельность фонда строилась на нескольких ключевых процедурах.

Инвентаризация земель. Фонд совместно с федеральными органами власти выявлял участки, которые могли быть высвобождены из хозяйственного оборота государственных учреждений и предприятий.

Аукционы. Права аренды или продажи подготовленных участков выставлялись на открытые торги. Это должно было обеспечивать прозрачность и конкуренцию среди застройщиков.

Подготовка площадок. Фонд участвовал в обеспечении участков коммунальной инфраструктурой, что снижало издержки застройщиков и ускоряло начало строительства.

Проекты комплексного освоения. Часть территорий передавалась под комплексное освоение в целях жилищного строительства, предполагавшее возведение не только домов, но и сопутствующих объектов.

Отдельным направлением стала работа с землями, занятыми объектами, которые могли быть перенесены или реконструированы, а также с участками вблизи крупных городов, где спрос на жильё был наиболее высок.

¶Значение и результаты

За время работы фонд вовлёк в оборот значительные площади федеральных земель. На подготовленных участках возводилось жильё разных форматов — от многоквартирных домов до малоэтажных посёлков. Фонд способствовал появлению проектов, ориентированных на экономичное жильё, и участвовал в развитии рынка арендного жилья, включая строительство домов, предназначенных для сдачи внаём.

Ряд проектов фонда реализовывался в регионах с высоким спросом на землю: в Московской области, Ленинградской области, в крупных городах и пригородах. Часть площадок использовалась под размещение производств строительных материалов, что снижало логистические издержки и себестоимость строительства.

Вместе с тем деятельность фонда подвергалась критике. Отмечались медленные темпы вовлечения земель, сложности согласования с федеральными органами, а также недостаточная обеспеченность переданных участков инфраструктурой, что переносило нагрузку на застройщиков и региональные бюджеты. Указывалось и на то, что часть аукционов не вызывала ожидаемого интереса у застройщиков.

¶Упразднение

В 2016 году в рамках реформирования институтов развития фонд «РЖС» был упразднён. Его функции и имущество переданы единому институту развития в жилищной сфере — АО «ДОМ.РФ» (ранее Агентство по ипотечному жилищному кредитованию), которое стало отвечать за вовлечение федеральных земель и развитие жилищного строительства. Таким образом, задачи, поставленные перед фондом, продолжили решаться в рамках другой организационно-правовой модели.

Упразднение было связано с общей линией на сокращение числа государственных институтов развития и концентрацию функций в ограниченном числе структур. Передача полномочий позволила объединить управление земельными ресурсами и механизмы финансирования жилищного строительства в одном институте.

¶Оценки и наследие

Опыт фонда «РЖС» рассматривается как один из примеров государственной политики по вовлечению неиспользуемых федеральных земель в жилищное строительство. Практика показала как потенциал такого механизма, так и ограничения, связанные с межведомственной координацией, инфраструктурными затратами и цикличностью строительного рынка. Многие подходы, отработанные фондом, — аукционы по земле, комплексное освоение территорий, подготовка площадок — в дальнейшем использовались и развивались в деятельности ДОМ.РФ.

Источники: Федеральный закон № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»; материалы Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ; публикации ДОМ.РФ; обзоры институтов развития России.