Государственная регистрация земельных участков¶
Государственная регистрация земельных участков (ГРЗ) — юридическая процедура внесения сведений о правах на земельные участки и сделках с ними в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). ГРЗ закрепляет правовой статус земельного участка как объекта недвижимости, подтверждает существование права и обеспечивает его защиту. Процедура регулируется Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и Гражданским кодексом Российской Федерации.
¶Правовое основание
Государственная регистрация прав на земельные участки впервые была введена в России Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». До этого права на землю оформлялись через земельные комитеты и комитеты по управлению имуществом. С 1 января 2017 года законодательство о регистрации объединилось: 122-ФЗ утратил силу, а все функции перешли к 218-ФЗ, который одновременно вёл кадастровый учёт и государственную регистрацию прав.
Согласно статье 219 Гражданского кодекса РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество возникают с момента государственной регистрации. Для земельных участков это означает, что без внесения записи в ЕГРН право не считается возникшим, изменённым или прекращённым.
¶Кадастровый учёт и ЕГРН
Земельный участок как объект права должен существовать в кадастровом учёте — то есть иметь уникальный кадастровый номер, установленные границы и сведения о площади. Постановка на кадастровый учёт проводится на основании межевого плана, подготовленного кадастровым инженером. С 2021 года в России действует обязательное межевание: участки без уточнённых границ нельзя поставить на кадастровый учёт, продать, подарить или оформить наследство.
ЕГРН ведётся Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) через территориальные органы — управления Росреестра по субъектам РФ. Сведения ЕГРН открыты: получить выписку из ЕГРН о зарегистрированных правах может любое заинтересованное лицо.
¶Порядок регистрации
Процедура регистрации прав на земельный участок включает следующие этапы:
- Подготовка документов: заявление, документ, удостоверяющий личность, правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, акт органа власти, судебный акт), межевой план при необходимости.
- Подача заявления и документов в Росреестр или МФЦ. С 2020 года подать документы можно в электронном виде через портал Госуслуг.
- Проверка документов регистратором: устанавливается наличие оснований для регистрации, отсутствие противоречий между заявленными и ранее зарегистрированными правами.
- Внесение записи в ЕГРН. Срок регистрации — 7 рабочих дней при подаче в Росреестр и 9 рабочих дней при подаче через МФЦ. Упрощённая регистрация отдельных сделок (например, ранее возникших прав) занимает до 5 рабочих дней.
Государственная пошлина за регистрацию прав для физических лиц составляет 2000 рублей, для юридических — 22 000 рублей. При регистрации ипотеки земельного участка пошлина для физических лиц — 1000 рублей.
¶Основания для регистрации
Право на земельный участок может возникать по различным основаниям:
- сделки: купля-продажа, дарение, мена, рента;
- наследование;
- акты органов государственной власти и местного самоуправления (предоставление участка в собственность или аренду);
- судебные решения;
- приватизация земельных участков;
- приобретение права собственности на самовольную постройку;
- разрешение споров о границах участка.
Для регистрации прав, возникших до 1998 года (до введения 122-ФЗ), действует упрощённый порядок — так называемая «дачная амнистия», продлённая до 1 марта 2031 года.
¶Отказ в регистрации
Регистратор вправе отказать во внесении записи в ЕГРН, если представлен неполный комплект документов, правоустанавливающий документ содержит противоречия, участок изъят из оборота или ограничен в обороте (например, расположен в приграничной зоне), либо если по объекту уже зарегистрировано право другого лица без его согласия. Отказ может быть обжалован в досудебном порядке (в Росреестр) или в суде.
¶Значение процедуры
ГРЗ обеспечивает прозрачность оборота земельных участков, защищает добросовестных приобретателей и служит основой для оформления ипотеки, залога и иных обременений. С введением цифровых технологий подача документов на регистрацию стала доступна удалённо, а сроки рассмотрения заявлений сократились.
¶Источники
- Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
- Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая и вторая)
- Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»
- Официальный сайт Росреестра