ГПЗУ на земельный участок¶
Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) — это документ градостроительного зонирования, устанавливающий требования к размещению и параметрам объектов капитального строительства на конкретном земельном участке. ГПЗУ является обязательным приложением к заявлению о выдаче разрешения на строительство и определяет, что и где можно построить на участке с учётом градостроительных регламентов, красных линий, ограничений и обременений.
¶Правовое основание
ГПЗУ регулируется Градостроительным кодексом РФ (статьи 41, 57). Согласно кодексу, подготовка ГПЗУ осуществляется в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством.
ГПЗУ обязателен для получения разрешения на строительство в следующих случаях:
- строительство объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС);
- строительство многоквартирных домов;
- строительство линейных объектов (дороги, линии электропередачи и т. д.);
- строительство объектов с превышением предельных параметров, установленных градостроительным регламентом.
Для садовых домов и хозяйственных построек на садовых участках ГПЗУ не требуется, достаточно уведомления о планируемом строительстве.
¶Кто и где заказывает ГПЗУ
ГПЗУ подготавливается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. В крупных городах это, как правило, управление (департамент) градостроительства и архитектуры администрации. В Москве функцию по подготовке ГПЗУ исполняет Москомархитектура, в Санкт-Петербурге — Комитет по градостроительству и архитектуре.
Заявление подаётся собственником или арендатором земельного участка. К заявлению прилагаются:
- Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на земельный участок.
- Схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории (выписка из ЕГРН).
- Межевой план (при наличии уточнённых границ).
- Проект планировки территории (если разработка велась для данной территории).
¶Порядок подготовки
Процесс получения ГПЗУ состоит из следующих этапов:
- Подача заявления. Заявитель обращается в уполномоченный орган с комплектом документов. Заявление можно подать лично, через многофункциональный центр (МФЦ) или в электронном виде через портал госуслуг.
- Проверка документов. Орган местного самоуправления в течение 5 рабочих дней проверяет комплектность и соответствие документов требованиям.
- Подготовка проекта ГПЗУ. Срок подготовки — не более 20 рабочих дней с момента поступления заявления (в отдельных случаях, например при необходимости согласований, срок может быть продлён).
- Публикация проекта ГПЗУ. Проект размещается в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности (ИС ОГД) для публичного обсуждения.
- Утверждение и выдача. После завершения процедуры ГПЗУ утверждается постановлением главы муниципального образования и выдаётся заявителю.
Общий срок получения ГПЗУ, как правило, составляет от 20 до 30 рабочих дней.
¶Содержание ГПЗУ
ГПЗУ включает в себя графическую и текстовую части. Графическая часть содержит:
- границы земельного участка;
- красные линии (линии отступа от границ участка для размещения объектов);
- границы зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) — охранные зоны, зоны санитарной охраны и др.;
- границы зон планируемых размещения объектов капитального строительства;
- границы зон, в которых действуют публичные сервитуты.
Текстовая часть содержит сведения о:
- площади и целевом назначении земельного участка;
- разрешённых видах использования;
- предельных параметрах разрешённого строительства (этажность, высота, плотность застройки);
- требованиях к подключению к инженерным сетям;
- ограничениях, установленных законодательством.
¶Стоимость
Подготовка ГПЗУ осуществляется за счёт средств бюджета соответствующего муниципального образования. Для заявителя услуга бесплатна. Однако в ряде случаев для подготовки ГПЗУ требуется предварительная разработка проекта планировки территории, что может потребовать дополнительных расходов.
¶Отказ в подготовке ГПЗУ
Основания для отказа установлены статьёй 41 Градостроительного кодекса:
- отсутствие необходимых документов;
- несоответствие представленных документов требованиям законодательства;
- отсутствие сведений о земельном участке в ЕГРН;
- подача заявления лицом, не имеющим соответствующих прав на участок.
Отказ может быть обжалован в вышестоящий орган или в суд.
¶Практические рекомендации
При обращении за ГПЗУ целесообразно учитывать следующие обстоятельства:
- уточнить границы участка через межевание до подачи заявления;
- заранее проверить вид разрешённого использования участка в ЕГРН;
- убедиться в отсутствии охранных зон (ЛЭП, газопроводов, водоохранной зоны), которые могут ограничить строительство;
- при необходимости подключения к сетям запросить технические условия.
¶Источники
- Градостроительный кодекс Российской Федерации (ред. 2024 г.)
- Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» (№ 218-ФЗ)
- Постановление Правительства РФ «О составе разделов проектной документации» (№ 87)
- Портал государственных услуг Российской Федерации (gosuslugi.ru)