ГПЗУ в строительстве¶

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) — это документ градостроительного зонирования, устанавливающий требования к размещению объектов капитального строительства на конкретном земельном участке, а также параметры разрешённого строительства. ГПЗУ является обязательным документом для подготовки проектной документации и получения разрешения на строительство в случаях, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации.

¶Правовая основа

ГПЗУ введён в российское градостроительное законодательство в 2004 году вместе с принятием Градостроительного кодекса РФ (Федеральный закон от 29.12.2004 № 190-ФЗ). Порядок разработки и содержание документа регулируются статьями 41 и 57.3 Градостроительного кодекса, а также приказом Минстроя России и порядком подготовки, согласования и утверждения документации.

С 2017 года в России действует электронная система «Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций)» (ЕПГУ), через который ГПЗУ можно заказать в электронном виде. С 2024 года в ряде регионов действует механизм автоматизированной выдачи ГПЗУ на основе данных публичной кадастровой карты и информационных систем градостроительной деятельности.

¶Когда требуется ГПЗУ

Согласно Градостроительному кодексу РФ, подготовка ГПЗУ обязательна в следующих случаях:

• подготовка проектной документации для строительства объектов капитального строительства на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности;
• подготовка проектной документации для строительства линейных объектов (дорог, трубопроводов, линий электропередачи);
• подготовка проектной документации для строительства объектов с превышением предельных параметров, установленных правилами землепользования и застройки (ПЗЗ);
• получение разрешения на строительство объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС) — с 2019 года ГПЗУ заменил уведомление о планируемом строительстве для участков в границах населённых пунктов.

Для строительства на участках, находящихся в частной собственности, ГПЗУ не требуется, за исключением случаев, когда строительство выходит за предельные параметры, установленные ПЗЗ.

¶Содержание документа

ГПЗУ содержит графическую и текстовую части. Графическая часть включает:

• границы земельного участка;
• границы зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) — охранных зон, зон санитарной охраны, зон охраны объектов культурного наследия;
• границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства государственного или муниципального значения;
• границы зон, в которых действуют публичные сервитуты;
• красные линии — линии, обозначающие границы земельных участков, отделяющих территории общего пользования от территорий, на которых размещаются объекты капитального строительства.

Текстовая часть ГПЗУ содержит:

• площадь и адрес земельного участка;
• виды разрешённого использования земельного участка и объектов капитального строительства;
• предельные значения показателей объекта капитального строительства: количество этажей, предельная высота зданий, плотность застройки, коэффициент застройки;
• требования к подключению объектов к инженерным сетям;
• ограничения, установленные градостроительным регламентом и ПЗЗ.

¶Порядок получения

ГПЗУ утверждается уполномоченным органом местного самоуправления (как правило, комитетом или управлением градостроительства администрации муниципального образования). Для получения ГПЗУ заинтересованное лицо подаёт заявление с приложением:

• выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на земельный участок;
• схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории;
• доверенности (если заявитель действует через представителя).

Срок подготовки ГПЗУ — не более 20 рабочих дней со дня поступления заявления. Услуга предоставляется бесплатно. ГПЗУ действует бессрочно, если иное не установлено законодательством.

¶Значение в строительном процессе

ГПЗУ выступает связующим звеном между градостроительным планированием и проектированием. Документ фиксирует ограничения и возможности конкретного участка, что позволяет:

• определить допустимые параметры будущего объекта до начала проектирования;
• избежать конфликтов с соседними землепользователями и территориями общего пользования;
• обеспечить соблюдение требований пожарной безопасности, санитарных норм и охранных зон;
• ускорить согласование проектной документации и выдачу разрешения на строительство.

В практике градостроительного проектирования ГПЗУ является основным документом, на основании которого архитекторы и проектировщики определяют концепцию будущего здания или сооружения.

¶Отличие от других документов

ГПЗУ не следует путать с разрешением на строительство, которое выдаётся на основании подготовленной проектной документации, и с выпиской из ПЗЗ, которая содержит сведения о градостроительном регламенте земельного участка. ГПЗУ также отличается от схемы размещения земельного участка на кадастровом плане территории, которая подаётся для постановки участка на кадастровый учёт.

Источники:

• Градостроительный кодекс Российской Федерации (Федеральный закон от 29.12.2004 № 190-ФЗ)
• Приказ Минстроя России от 25.04.2017 № 273/пр «Об утверждении формы, состава и порядка подготовки градостроительного плана земельного участка»
• Постановление Правительства РФ от 14.02.2010 № 92 «О порядке подготовки и согласования проекта межевания территории»
• Официальный сайт Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации