Кадастр

Кадастр — это систематизированный свод сведений, составленный путём государственного учёта, описания и оценки объектов недвижимости, природных ресурсов или иных объектов, подлежащих регистрации. В зависимости от предмета учёта различают земельный, градостроительный, водный, лесной кадастры, а также кадастры месторождений полезных ископаемых и объектов животного мира. Основной функцией кадастра является обеспечение фискальных (налоговых), правовых и информационных потребностей государства и общества.

История

Происхождение термина

Термин «кадастр» происходит от позднелатинского catastrum (опись), которое, в свою очередь, восходит к греческому κατάστιχον (katástichon — «запись, список»). В Древнем Риме для целей налогообложения составлялись tabulae censuales — списки земельных владений с указанием их площади, типа почв и доходности.

Развитие в России

Первые попытки систематического описания земель на Руси относятся к XV—XVI векам, когда составлялись писцовые книги для учёта вотчин и поместий. В 1719 году Пётр I учредил ландратскую перепись, а в 1765 году — Генеральное межевание, которое стало первым масштабным кадастровым мероприятием: земли были размежёваны, описаны и оценены.

В 1861 году, после отмены крепостного права, возникла необходимость в точном учёте земельных наделов крестьян. В 1893 году был принят «Закон о поземельном устройстве сельских обывателей», а в 1912 году — «Положение о землеустройстве». Однако единого государственного кадастра в Российской империи создано не было.

После Октябрьской революции 1917 года частная собственность на землю была отменена, и кадастровый учёт утратил фискальную функцию. В советский период велись поземельные книги, а также отраслевые кадастры (водный, лесной, градостроительный). В 1968 году были утверждены Основы земельного законодательства СССР, которые ввели понятие «государственный земельный кадастр».

Современный этап развития кадастра в России начался в 1990-х годах с возвращением института частной собственности на землю. В 2000 году был принят Федеральный закон «О государственном земельном кадастре», а в 2007 году — Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» (№ 221-ФЗ), который ввёл единый государственный кадастр недвижимости (ЕГКН). С 2017 года функции кадастрового учёта и регистрации прав объединены в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), который ведёт Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Виды кадастров

Земельный кадастр

Земельный кадастр — это систематизированный свод сведений о земельных участках, их количестве, качественном состоянии, правовом положении и экономической оценке. Включает данные о площади, границах, категории земель, разрешённом использовании, кадастровой стоимости, а также о зарегистрированных правах и обременениях (сервитутах, ипотеке, арестах). В России ведение земельного кадастра регулируется Земельным кодексом РФ и Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

Градостроительный кадастр

Градостроительный кадастр содержит информацию о территориальном планировании, зонировании, градостроительных регламентах, объектах капитального строительства, инженерной и транспортной инфраструктуре. Ведётся на муниципальном уровне и служит основой для принятия решений о застройке, выдачи разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию.

Водный кадастр

Водный кадастр — это свод данных о водных объектах (реках, озёрах, водохранилищах, ледниках), их режиме, качестве вод, водопользовании и водоохранных зонах. В России ведётся в соответствии с Водным кодексом РФ и включает государственный водный реестр, который содержит сведения о договорах водопользования и решениях о предоставлении водных объектов в пользование.

Лесной кадастр

Лесной кадастр (государственный лесной реестр) содержит информацию о лесных участках, их площади, породном составе, возрасте насаждений, запасах древесины, а также о видах разрешённого использования лесов. Ведётся Федеральным агентством лесного хозяйства (Рослесхозом) на основе Лесного кодекса РФ.

Кадастр месторождений полезных ископаемых

Кадастр месторождений и проявлений полезных ископаемых — это систематизированный свод сведений о геологическом строении, запасах, качестве и условиях разработки месторождений. Ведётся Федеральным агентством по недропользованию (Роснедра) и является основой для лицензирования недропользования.

Кадастр объектов животного мира

Кадастр объектов животного мира (государственный мониторинг охотничьих ресурсов) содержит данные о численности, распространении, состоянии и использовании видов животных, отнесённых к объектам охоты. Ведётся Министерством природных ресурсов и экологии РФ.

Устройство и принципы ведения

Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН)

В России основным кадастровым документом является ЕГРН, который объединяет функции кадастрового учёта и регистрации прав. ЕГРН ведётся в электронной форме и состоит из трёх основных разделов:

• Реестр объектов недвижимости (кадастр недвижимости) — содержит сведения о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, объектах незавершённого строительства, а также о единых недвижимых комплексах.
• Реестр прав, ограничений прав и обременений — содержит записи о зарегистрированных правах собственности, аренды, ипотеки, сервитутах, арестах и иных ограничениях.
• Реестр сведений о границах — содержит сведения о границах субъектов РФ, муниципальных образований, населённых пунктов, территориальных зон и зон с особыми условиями использования территорий (охранных, санитарно-защитных, водоохранных и др.).

Кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость — это стоимость объекта недвижимости, установленная в результате государственной кадастровой оценки. Она используется для расчёта земельного налога, налога на имущество физических и юридических лиц, а также для определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Кадастровая оценка проводится не реже одного раза в пять лет (в городах федерального значения — не реже одного раза в три года) и не чаще одного раза в три года. Оценка осуществляется специализированными государственными бюджетными учреждениями, созданными в субъектах РФ.

Кадастровый учёт

Кадастровый учёт — это внесение в ЕГРН сведений об объектах недвижимости, подтверждающих их существование с характеристиками, позволяющими определить их в качестве индивидуально-определённых вещей. Для постановки на кадастровый учёт необходимо провести межевание земельного участка (определение границ на местности) или техническую инвентаризацию здания (сооружения). Результаты оформляются в виде межевого плана или технического плана, которые подаются в Росреестр через многофункциональные центры (МФЦ) или в электронном виде.

Применение и значение

Фискальная функция

Основное историческое назначение кадастра — обеспечение налогообложения недвижимости. Кадастровая стоимость является базой для исчисления земельного налога и налога на имущество. В России с 2020 года все регионы перешли на расчёт налога на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости, что привело к значительному увеличению налоговой нагрузки для владельцев недвижимости в крупных городах.

Правовая функция

Кадастр служит доказательством существования объекта недвижимости и зарегистрированных прав на него. Сведения ЕГРН являются общедоступными (за исключением персональных данных), и любое заинтересованное лицо может получить выписку из реестра. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.

Информационная функция

Кадастр предоставляет информацию для планирования развития территорий, градостроительного зонирования, разработки генеральных планов, схем территориального планирования, а также для проведения землеустройства, мелиорации, оценки воздействия на окружающую среду.

Экономическая функция

Кадастровая информация используется при совершении сделок с недвижимостью (купля-продажа, дарение, аренда, ипотека), при определении залоговой стоимости, при оценке инвестиционной привлекательности земельных участков и объектов капитального строительства.

Критика и проблемы

Точность и актуальность данных

Одной из основных проблем кадастра является несоответствие фактических границ земельных участков сведениям, содержащимся в ЕГРН. По данным Росреестра на 2023 год, в ЕГРН отсутствуют сведения о границах более чем 30 % земельных участков. Это приводит к земельным спорам, самозахватам и ошибкам при налогообложении.

Кадастровая стоимость

Методика определения кадастровой стоимости нередко подвергается критике за непрозрачность и необоснованное завышение. Владельцы недвижимости имеют право оспорить кадастровую стоимость в комиссии по рассмотрению споров или в суде. В 2023 году в России было подано более 50 тысяч заявлений об оспаривании кадастровой стоимости, из которых около 70 % были удовлетворены.

Бюрократические процедуры

Постановка на кадастровый учёт и регистрация прав требуют сбора значительного пакета документов, проведения межевания и технической инвентаризации, что связано с временными и финансовыми затратами. В 2021 году был принят закон о «гаражной амнистии», упрощающий оформление прав на гаражи и земельные участки под ними, а в 2022 году — закон о «дачной амнистии», продлевающий упрощённый порядок регистрации домов на садовых участках.

Цифровизация

С 2018 года Росреестр реализует программу цифровой трансформации, направленную на перевод услуг в электронный вид, сокращение сроков регистрации и повышение качества данных. В 2023 году доля услуг, оказанных в электронном виде, составила около 60 %. Однако проблемы с интеграцией информационных систем разных ведомств (налоговой службы, органов местного самоуправления, Росреестра) сохраняются.

Интересные факты

• Самый первый кадастр в истории человечества был составлен в Древнем Египте около 3000 года до н. э. для учёта земель после разливов Нила.
• В Швеции кадастр ведётся с 1628 года и считается одним из старейших непрерывно действующих в мире.
• В России кадастровая стоимость земельного участка может быть в десятки раз ниже рыночной в сельской местности и в несколько раз выше — в центре крупных городов.
• С 2023 года в России введён реестр недвижимости, в котором объекты учитываются по единому кадастровому номеру, присваиваемому при постановке на учёт и не меняющемуся в течение всего существования объекта.

Источники

• Земельный кодекс Российской Федерации (2001)
• Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» (2015)
• Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» (2016)
• Водный кодекс Российской Федерации (2006)
• Лесной кодекс Российской Федерации (2006)
• Закон Российской Федерации «О недрах» (1992)
• Федеральный закон «Об охоте и о сохранении охотничьих ресурсов» (2009)
• Официальный сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр)