Мэлл

Мэлл — это многозначный термин, используемый в основном в сфере торговли, архитектуры и информационных технологий. В наиболее распространённом значении под мэллом (от англ. mall) понимается крупный торгово-развлекательный центр, объединяющий множество магазинов, предприятий общественного питания и услуг под одной крышей. В более узком смысле термин может обозначать пешеходную зону или аллею, а в компьютерной лексике — один из видов вредоносного программного обеспечения (в данном контексте чаще используется написание «малварь»).

Происхождение и эволюция термина

Слово «мэлл» восходит к английскому mall, которое, в свою очередь, происходит от итальянского pallamaglio — игры в мяч, напоминающей крокет. В XVII—XVIII веках в Лондоне существовала аллея Сент-Джеймс-парка, где играли в эту игру, и её стали называть The Mall. Со временем термин закрепился за любыми пешеходными бульварами и аллеями, предназначенными для прогулок.

В XX веке, с развитием автомобильной культуры и субурбанизации в США, слово «мэлл» приобрело новое значение. Архитектор Виктор Грюн спроектировал в 1956 году первый закрытый торговый центр Southdale Center в Эдине (штат Миннесота), который стал прообразом современного мэлла. Идея заключалась в создании искусственной «главной улицы» (пешеходной зоны) под крышей, защищённой от непогоды, по обе стороны которой располагались магазины. Этот формат быстро распространился по всему миру.

Классификация мэллов

В современной практике не существует единой строгой классификации, однако мэллы принято разделять по нескольким критериям:

По размеру и охвату территории

• Региональные мэллы — крупнейшие торговые центры площадью от 40 000 до 100 000 м² и более. Обычно включают 2-3 универмага-якоря, сотни магазинов, кинотеатры, фуд-корты, развлекательные зоны (катки, парки аттракционов). Ориентированы на посетителей в радиусе 30-60 минут езды.
• Суперрегиональные мэллы — мегакомплексы площадью свыше 100 000 м², привлекающие покупателей из целого региона или страны. Примеры: Mall of America (США), Dubai Mall (ОАЭ).
• Районные (коммунальные) мэллы — центры меньшего размера (10 000-40 000 м²), обслуживающие близлежащие жилые кварталы. Якорными арендаторами часто выступают супермаркеты и аптеки.
• Микро-мэллы — компактные комплексы (до 10 000 м²), часто расположенные в плотной городской застройке.

По типу расположения и архитектуры

• Закрытые (энклоузд-мэллы) — классический формат: полностью крытое здание с климат-контролем, где все магазины выходят в общий коридор-атриум.
• Открытые (стрип-моллы или лайфстайл-центры) — комплекс зданий, расположенных вдоль пешеходной улицы или бульвара, часто с открытыми переходами. Популярны в тёплом климате.
• Гибридные — сочетают элементы закрытого и открытого пространства, могут включать офисные, гостиничные и жилые функции.

По целевому назначению

• Торговые — основная функция — розничная продажа товаров.
• Торгово-развлекательные — значительная часть площади отведена под кинотеатры, боулинг, детские игровые зоны, рестораны.
• Аутлет-мэллы — специализируются на продаже товаров известных брендов со скидками, часто располагаются за городом.
• Тематические — построены вокруг определённой концепции (например, «Москва-Сити» в деловом квартале или «ГУМ» на Красной площади, который исторически является пассажем).

Устройство и ключевые элементы

Типичный мэлл имеет продуманную архитектурную и коммерческую структуру:

• Якорные арендаторы — крупные магазины (универмаги, гипермаркеты, кинотеатры), которые привлекают основной поток посетителей. Они занимают наиболее выгодные места — в торцах здания или в центре.
• Линейные магазины — более мелкие бутики, расположенные вдоль главных проходов. Их ассортимент и арендная плата зависят от близости к якорям.
• Фуд-корт — зона общественного питания, как правило, на верхнем этаже или в центре, с набором точек быстрого питания и общими столиками.
• Атриум — центральное многосветное пространство (часто с куполом), служащее для проведения мероприятий, выставок и отдыха.
• Парковка — обязательный элемент, часто многоуровневая, расположенная рядом или под зданием. В США и Европе на одно парковочное место приходится в среднем 20-30 м² торговой площади.

Экономика и управление

Мэлл является сложным коммерческим объектом, управляемым девелоперской или управляющей компанией. Основные источники дохода:

• Арендная плата — фиксированная ставка плюс процент от товарооборота арендаторов.
• Плата за обслуживание — покрытие расходов на уборку, охрану, отопление, лифты.
• Маркетинговые сборы — средства на рекламу и проведение мероприятий.

Экономическая модель мэлла основана на синергии: поток посетителей, привлечённый якорными арендаторами, создаёт трафик для мелких магазинов, что позволяет владельцу устанавливать более высокую арендную плату для последних. В России, по данным Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД), средняя заполняемость качественных торговых центров в крупных городах составляет 85-95%, однако в 2020-2023 годах наблюдался рост вакантности из-за ухода ряда международных брендов.

Мэллы в России

В России строительство крупных торговых центров в формате мэлла началось в середине 1990-х годов. Первыми масштабными проектами стали «Метромаркет» и «Рамстор» (впоследствии реорганизованные). Настоящий бум пришёлся на 2000-2010-е годы. Крупнейшие российские мэллы:

• «Авиапарк» (Москва) — один из крупнейших в Европе, площадь 230 000 м².
• «МЕГА» (сеть гипермаркетов и торговых центров, принадлежавшая IKEA, ныне управляется новыми владельцами) — типичные региональные мэллы с якорями в виде гипермаркетов и развлекательных зон.
• «Галерея» (Санкт-Петербург) — крупный центр в центре города.
• «ТРЦ «Коламбус» (Москва) — пример суперрегионального центра.

После 2022 года, в связи с санкционным давлением и уходом из России многих западных брендов (Zara, H&M, Adidas и др.), российские мэллы столкнулись с необходимостью переформатирования. Освободившиеся площади занимают отечественные и турецкие ритейлеры, а также китайские бренды. Часть центров перепрофилируется под офисы, склады или спортивные объекты.

Критика и современные тенденции

Мэллы неоднократно подвергались критике по нескольким направлениям:

• Урбанистическая критика: мэллы способствуют разрастанию пригородов, убивают традиционную уличную торговлю в центрах городов, создают «безликие» пространства, лишённые исторической идентичности.
• Экологическая критика: строительство и эксплуатация крупных центров требуют огромных затрат энергии на кондиционирование и отопление, а также провоцируют рост автомобильного трафика.
• Социальная критика: мэллы рассматриваются как пространства «контролируемого потребления», где общественные зоны заменены коммерческими, а поведение посетителей строго регламентируется частной охраной.

В 2020-х годах наметилась тенденция к снижению популярности традиционных мэллов в развитых странах, что связывают с ростом онлайн-торговли. В ответ владельцы центров внедряют концепцию «третьего места» (после дома и работы), добавляя коворкинги, фитнес-клубы, медицинские центры, образовательные площадки и зелёные зоны. В России, напротив, рынок торговых центров остаётся относительно стабильным, хотя и испытывает давление со стороны маркетплейсов.

Интересные факты

• Самый большой мэлл в мире по общей площади — Dubai Mall (ОАЭ, 1,1 млн м², из них 350 000 м² — торговая площадь).
• Самый посещаемый мэлл в мире — Mall of America (США, штат Миннесота), ежегодно принимающий около 40 миллионов посетителей.
• В СССР аналогом мэлла можно считать ГУМ (Государственный универсальный магазин) в Москве, который изначально проектировался как пассаж — крытая торговая галерея с магазинами по обе стороны.
• В японском городе Осака существует мэлл «Тэмма», который полностью расположен под землёй, соединяя несколько станций метро.

Источники

• Российская гильдия управляющих и девелоперов (РГУД). Аналитические обзоры рынка торговой недвижимости России.
• Международный совет торговых центров (ICSC). Dictionary of Shopping Center Terms.
• Грюн, В. The Heart of Our Cities: The Urban Crisis — Diagnosis and Cure. — Thames and Hudson, 1964.
• Джексон, К. Crabgrass Frontier: The Suburbanization of the United States. — Oxford University Press, 1985.
• Статистические данные Федеральной службы государственной статистики (Росстат) по обороту розничной торговли.