Обременения прав на земельные участки¶
Обременение прав на земельный участок — это ограничение конкретного права на земельный участок, установленное законом или уполномоченными органами, в силу которого правообладатель не может распоряжаться участком в полном объёме без учёта прав третьих лиц. Статья 56 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) закрепляет общие положения о возникновении, изменении и прекращении обременений земельных участков.
¶Правовое содержание статьи 56 ЗК РФ
Статья 56 ЗК РФ состоит из нескольких пунктов, каждый из которых раскрывает отдельный аспект правового регулирования:
- Обременения земельных участков — это ограничения прав правообладателей земельных участков, установленные в соответствии с федеральными законами (сервитут, залог, доверительное управление, аренда, концессионное соглашение, соглашение о разделе общего имущества, соглашение об определении долей в праве общей собственности, а также иные обременения, предусмотренные законом).
- Обременения земельных участков, возникающие на основании договоров, указанных в пункте 1 статьи 273 Гражданского кодекса РФ, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных федеральными законами.
- Обременения земельного участка, возникающие в силу прямого указания закона (например, сервитут), не требуют отдельной регистрации, если иное не предусмотрено законом.
- Обременение земельного участка сохраняется при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу, если иное не предусмотрено законом.
- Правообладатель земельного участка вправе требовать устранения нарушений его прав, связанных с обременением, если обременение не было установлено в установленном порядке или вышло за пределы допустимых ограничений.
¶Основные виды обременений
К обременениям земельных участков относятся:
- Сервитут — право пользования чужим земельным участком в определённых целях (проход, проезд, прокладка коммуникаций и т.д.). Сервитут может быть публичным (для обеспечения интересов неопределённого круга лиц) или частным (для обеспечения интересов конкретного лица).
- Залог — обременение, возникающее при передаче земельного участка в залог в обеспечение исполнения обязательств.
- Аренда — обременение, возникающее при передаче земельного участка во временное владение и пользование арендатора.
- Доверительное управление — обременение, возникающее при передаче земельного участка в доверительное управление.
- Концессионное соглашение — обременение, возникающее при заключении соглашения между публично-правовым образованием и концессионером.
- Соглашение о разделе общего имущества — обременение, возникающее при разделе общего имущества супругов или иных лиц.
- Соглашение об определении долей в праве общей собственности — обременение, возникающее при определении долей в праве общей собственности на земельный участок.
¶Государственная регистрация обременений
Государственная регистрация обременений земельных участков осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» (№ 218-ФЗ). Обременения, возникающие на основании договоров (аренда, залог, доверительное управление, концессионное соглашение), подлежат обязательной государственной регистрации.
Обременения, возникающие в силу прямого указания закона (например, сервитут), регистрируются в случаях, предусмотренных законом. Публичный сервитут подлежит учёту в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), но не требует государственной регистрации в полном объёме.
¶Практическое значение статьи 56 ЗК РФ
Статья 56 ЗК РФ имеет важное практическое значение для:
- Приобретателей земельных участков — перед покупкой участка необходимо проверить наличие обременений, чтобы избежать неприятных сюрпризов в будущем.
- Правообладателей земельных участков — необходимо учитывать обременения при распоряжении участком (продажа, дарение, залог и т.д.).
- Уполномоченных органов — при установлении сервитутов, зон с особыми условиями использования территории и иных обременений.
¶Судебная практика
Судебная практика по статье 56 ЗК РФ свидетельствует о том, что:
- Наличие обременений должно быть подтверждено документально (выписка из ЕГРН, договор и т.д.).
- Обременение, установленное без соблюдения установленного порядка, может быть оспорено в судебном порядке.
- При переходе права собственности на земельный участок обременения сохраняются, если иное не предусмотрено законом или договором.
¶См. также
- Сервитут
- Залог недвижимости
- Государственная регистрация недвижимости
- Земельный кодекс Российской Федерации
¶Источники
- Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая, вторая)
- Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
- Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 54 «О некоторых вопросах, возникших в арбитражных судах при спорах, связанных с договорами залога»
- Постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»