ОКС в кадастре недвижимости¶
ОКС — объект капитального строительства; здание, строение, сооружение, объект незавершённого строительства, подлежащие государственной регистрации в качестве недвижимого имущества. Термин используется в российском законодательстве, прежде всего в Федеральном законе от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и в Градостроительном кодексе РФ. ОКС относится к объектам недвижимости, права на которые подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
¶Правовое определение
Понятие «объект капитального строительства» закреплено в Градостроительном кодексе РФ (статья 1). К ОКС относятся:
- здания — результат строительства, представляющий собой объёмно-планировочную конструкцию с помещением для людей и размещением оборудования;
- строения — линейные объекты (мосты, эстакады, тоннели, линии электропередачи и подобные);
- сооружения — объекты, предназначенные для выполнения производственных или иных функций (плотины, градирни, башни и другие);
- объекты незавершённого строительства — начатые, но не достроенные объекты.
Ключевой признак ОКС — прочная связь с землёй: объект создаётся на фундаменте и его перемещение без существенной перестройки невозможно. Противопоставляются временные постройки (навесы, киоски, незаглублённые боксы), которые не считаются ОКС и регистрируются иным порядком.
¶Отличие от объекта индивидуального жилищного строительства
Ранее в законодательстве использовался термин «объект индивидуального жилищного строительства» (ИЖС). С 2021 года в Градостроительный кодекс введено понятие «объект индивидуального жилищного строительства» заменено на «объект ИЖС» с уточнением: это отдельно стоящее здание не более трёх надземных этажей, предназначенное для проживания одной семьи. Такой объект также является ОКС, но для него упрощён порядок получения разрешительной документации — достаточно уведомления о начале и окончании строительства.
¶Государственный кадастровый учёт ОКС
Постановка ОКС на кадастровый учёт осуществляется в соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ. Основания для кадастрового учёта:
- подготовленный кадастровым инженером технический план здания, строения или сооружения;
- технический план объекта незавершённого строительства;
- акт обследования объекта, подтверждающий прекращение существования объекта.
Технический план составляется на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, проектной документации, декларации об объекте недвижимости и иных документов. В техническом плане фиксируются: местоположение объекта на земельном участке, площадь, этажность, координаты характерных точек границ, описание помещений.
Постановка на учёт и регистрация прав проводятся одновременно, если заявитель указывает на такое желание. Сроки кадастрового учёта — до 5 рабочих дней при подаче документов в Росреестр и до 7 рабочих дней при подаче через МФЦ.
¶Особенности учёта отдельных видов ОКС
¶Объекты незавершённого строительства
Объект незавершённого строительства ставится на кадастровый учёт на основании технического плана и разрешения на строительство. С 2024 года действует правило: если строительство не завершено и объект не введён в эксплуатацию в установленные сроки, уполномоченный орган может принять решение о снятии объекта с учёта по суду.
¶Самовольные постройки
Самовольно возведённые ОКС (без разрешения на строительство) могут быть снесены по решению суда или органа местного самоуправления в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ (статья 222). Суд может признать право собственности на такую постройку, если она возведена с соблюдением норм и не угрожает жизни и здоровью граждан.
¶Многоквартирные дома
При кадастровом учёте многоквартирного дома в ЕГРН вносятся сведения обо всех помещениях, машино-местах, общем имуществе собственников. Каждое помещение получает уникальный кадастровый номер.
¶Кадастровый номер и стоимость
После постановки на учёт ОКС присваивается кадастровый номер — уникальный цифровой код, закреплённый за объектом бессрочно. Кадастровая стоимость объекта определяется в ходе государственной кадастровой оценки и используется для расчёта налога на имущество организаций и налога на имущество физических лиц.
¶Снятие ОКС с кадастрового учёта
Основания снятия с учёта: прекращение существования объекта в результате сноса, разрушения, гибели; одновременная с регистрацией прекращения права собственности. Снятие проводится на основании акта обследования, подготовленного кадастровым инженером.
¶Роль кадастрового инженера
Весь процесс подготовки документов для кадастрового учёта ОКС связан с деятельностью кадастрового инженера — аттестованного специалиста, состоящего в саморегулируемой организации (СРО) кадастровых инженеров. Инженер несёт имущественную ответственность за качество подготовленной документации; с 2023 года введено обязательное страхование ответственности кадастровых инженеров.
Источники:
- Градостроительный кодекс Российской Федерации
- Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
- Гражданский кодекс Российской Федерации (статья 222)
- Официальный сайт Росреестра