Орган государственного жилищного надзора

Орган государственного жилищного надзора (также — орган государственного жилищного контроля) — это уполномоченный федеральный орган исполнительной власти или исполнительный орган субъекта Российской Федерации, осуществляющий деятельность по предупреждению, выявлению и пресечению нарушений обязательных требований в сфере жилищных отношений, установленных жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, а также требований к использованию и сохранности жилищного фонда независимо от его формы собственности.

Правовые основы деятельности

Деятельность органов государственного жилищного надзора регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации (глава 20), Федеральным законом от 26 декабря 2008 года № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля», а также постановлением Правительства РФ от 11 июня 2013 года № 493 «О государственном жилищном надзоре». С 1 июля 2021 года вступил в силу Федеральный закон от 31 июля 2020 года № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации», который ввёл риск-ориентированный подход при проведении проверок.

Основным нормативным актом, определяющим порядок осуществления надзора, является Положение о государственном жилищном надзоре, утверждённое постановлением Правительства РФ от 11 июня 2013 года № 493. Согласно этому документу, надзор осуществляется в отношении:

• юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление многоквартирными домами (управляющие организации, товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы);
• ресурсоснабжающих организаций;
• собственников жилых помещений (в части соблюдения правил пользования жилыми помещениями и содержания общего имущества);
• органов местного самоуправления (в части соблюдения требований к формированию фондов капитального ремонта).

Система органов жилищного надзора

Система органов государственного жилищного надзора в Российской Федерации является двухуровневой.

Федеральный уровень

На федеральном уровне полномочия по жилищному надзору осуществляет Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (Минстрой России). В структуре Минстроя России действует Главное управление государственного жилищного надзора, которое координирует деятельность региональных органов, разрабатывает методические рекомендации, проводит мониторинг и анализ эффективности надзорной деятельности. Также на федеральном уровне действует Федеральная служба по экологическому, технологическому и атомному надзору (Ростехнадзор), которая осуществляет надзор за безопасной эксплуатацией внутридомового газового оборудования, что частично пересекается с жилищным надзором.

Региональный уровень

Основная нагрузка по проведению проверок ложится на региональные органы. В каждом субъекте Российской Федерации создан свой орган государственного жилищного надзора. Наиболее распространённые названия:

• Государственная жилищная инспекция (ГЖИ);
• Управление (департамент, комитет) государственного жилищного надзора;
• Инспекция по контролю за использованием и сохранностью жилищного фонда.

Например, в Москве действует Московская жилищная инспекция (Мосжилинспекция), в Санкт-Петербурге — Государственная жилищная инспекция Санкт-Петербурга, в Московской области — Главное управление Московской области «Государственная жилищная инспекция Московской области». Региональные органы подчиняются высшим исполнительным органам государственной власти субъекта РФ (губернаторам, правительствам регионов) и одновременно методически подконтрольны Минстрою России.

Основные функции и полномочия

Органы государственного жилищного надзора выполняют широкий спектр контрольно-надзорных функций:

Контроль за управлением многоквартирными домами

• Проверка соблюдения лицензионных требований управляющими организациями (наличие лицензии, раскрытие информации, качество услуг).
• Контроль за деятельностью товариществ собственников жилья (ТСЖ) и жилищных кооперативов (ЖК).
• Проверка правильности начисления платы за жилищно-коммунальные услуги.
• Контроль за проведением общих собраний собственников помещений.

Контроль за содержанием и ремонтом жилищного фонда

• Проверка технического состояния многоквартирных домов, включая кровли, подвалы, фасады, инженерные системы.
• Контроль за соблюдением правил содержания общего имущества (утверждены постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491).
• Надзор за проведением капитального ремонта, включая формирование и расходование фондов капитального ремонта.

Контроль за предоставлением коммунальных услуг

• Проверка качества и бесперебойности предоставления коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление).
• Контроль за соблюдением нормативов потребления коммунальных ресурсов.
• Рассмотрение жалоб граждан на перебои в подаче ресурсов, завышение платы, ненадлежащее качество услуг.

Административные полномочия

• Проведение плановых и внеплановых проверок (выездных и документарных).
• Составление протоколов об административных правонарушениях по статьям Кодекса об административных правонарушениях РФ (КоАП РФ), в частности:
• статья 7.22 — нарушение правил содержания и ремонта жилых домов;
• статья 7.23 — нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами;
• статья 7.23.3 — нарушение правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами;
• статья 14.1.3 — осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами без лицензии.
• Выдача предписаний об устранении выявленных нарушений.
• Направление материалов в суд для привлечения виновных лиц к административной ответственности.

Порядок проведения проверок

Проверки органов государственного жилищного надзора делятся на плановые и внеплановые.

Плановые проверки

Проводятся в соответствии с ежегодным планом, утверждаемым руководителем органа жилищного надзора. Периодичность зависит от категории риска объекта надзора (риск-ориентированный подход). Для управляющих организаций с высокой категорией риска плановые проверки проводятся один раз в год, для средней категории — один раз в два года, для низкой — один раз в три года. Плановые проверки проводятся с предварительным уведомлением проверяемого лица не позднее чем за три рабочих дня.

Внеплановые проверки

Основаниями для проведения внеплановой проверки являются:

• истечение срока исполнения ранее выданного предписания;
• поступление в орган жилищного надзора обращений и заявлений граждан, юридических лиц, информации от органов государственной власти и местного самоуправления о фактах нарушений;
• выявление индикаторов риска нарушения обязательных требований (например, рост числа жалоб на конкретную управляющую организацию);
• приказ (распоряжение) руководителя органа надзора, изданный в соответствии с поручениями Президента РФ или Правительства РФ.

Внеплановые проверки проводятся без предварительного уведомления, если иное не предусмотрено законом. При поступлении жалобы гражданина на нарушение его прав как потребителя жилищно-коммунальных услуг проверка проводится в обязательном порядке.

Виды ответственности

По результатам проверок орган жилищного надзора может применить следующие меры ответственности:

Административная ответственность — наиболее распространённая форма. Наложение штрафов на должностных лиц (от 5 до 50 тысяч рублей) и юридических лиц (от 50 до 300 тысяч рублей) за различные нарушения. В случае повторного нарушения в течение года — дисквалификация должностных лиц на срок до трёх лет.

Предписания — обязательные для исполнения требования об устранении нарушений с указанием конкретных сроков. Неисполнение предписания в срок является самостоятельным основанием для привлечения к административной ответственности.

Приостановление действия лицензии — применяется к управляющим организациям, допустившим грубые нарушения лицензионных требований (например, невыполнение предписания, наличие задолженности перед ресурсоснабжающими организациями более двух месяцев). Решение о приостановлении принимается органом жилищного надзора, а затем утверждается лицензионной комиссией.

Аннулирование лицензии — крайняя мера, применяемая по решению суда на основании материалов, представленных органом жилищного надзора. После аннулирования лицензии управляющая организация лишается права управлять многоквартирными домами.

Передача материалов в правоохранительные органы — в случае выявления признаков уголовно наказуемых деяний (например, мошенничество при сборе платежей, присвоение средств фонда капитального ремонта).

Взаимодействие с гражданами

Органы жилищного надзора являются ключевым звеном в системе защиты прав граждан в сфере ЖКХ. Граждане могут обращаться в эти органы с жалобами на:

• некачественное предоставление коммунальных услуг (холодные батареи, слабый напор воды, частые отключения);
• ненадлежащее содержание общего имущества (грязные подъезды, протекающие крыши, неисправные лифты);
• завышение платы за жилищно-коммунальные услуги;
• бездействие или неправомерные действия управляющей организации;
• непроведение капитального ремонта.

Обращения могут быть поданы в письменной форме, через портал «Госуслуги» (раздел «Жалобы на ЖКХ»), через региональные порталы жилищного надзора, а также в ходе личного приёма граждан. Срок рассмотрения обращения — 30 дней, по жалобам на нарушение качества коммунальных услуг — 15 дней.

Проблемы и критика

Деятельность органов государственного жилищного надзора подвергается критике по нескольким направлениям:

Недостаточная эффективность. По данным Счётной палаты РФ, количество выявленных нарушений растёт, но доля реально устранённых нарушений остаётся невысокой. Многие предписания не исполняются в срок, а меры административного воздействия не всегда приводят к улучшению ситуации.

Кадровый дефицит. В ряде регионов штатная численность инспекторов недостаточна для проведения всех необходимых проверок. Это приводит к тому, что значительная часть жалоб граждан рассматривается только документарно, без выезда на место.

Зависимость от региональных властей. Поскольку региональные органы жилищного надзора подчиняются губернаторам, существует риск политического давления или необъективности при проверках управляющих организаций, аффилированных с местными властями.

Бюрократизация. Процедура проведения проверок и составления актов является громоздкой, что снижает оперативность реагирования на нарушения.

Недостаточная открытость. Несмотря на наличие электронных сервисов, информация о результатах проверок и принятых мерах не всегда доступна гражданам в удобной форме.

Интересные факты

• Первые государственные жилищные инспекции в России были созданы в начале 1990-х годов, когда началась приватизация жилья и формирование рынка жилищно-коммунальных услуг.
• В 2014 году в России была введена обязательная лицензия для управляющих организаций, что существенно расширило полномочия органов жилищного надзора.
• В 2023 году вступили в силу изменения, согласно которым органы жилищного надзора получили право проводить контрольные закупки для проверки качества коммунальных услуг.
• В ряде регионов созданы «горячие линии» жилищного надзора, работающие в круглосуточном режиме.
• По данным Минстроя России, в 2023 году органами жилищного надзора было проведено более 300 тысяч проверок, выявлено свыше 1,5 миллиона нарушений.

Источники

1. Жилищный кодекс Российской Федерации (глава 20 «Государственный жилищный надзор и муниципальный жилищный контроль»).
2. Постановление Правительства РФ от 11 июня 2013 года № 493 «О государственном жилищном надзоре».
3. Федеральный закон от 31 июля 2020 года № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации».
4. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях (статьи 7.22, 7.23, 7.23.3, 14.1.3).
5. Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме».
6. Приказ Минстроя России от 26 октября 2020 года № 673/пр «Об утверждении Административного регламента осуществления государственного жилищного надзора».
7. Доклады Счётной палаты Российской Федерации о результатах контрольных мероприятий в сфере жилищно-коммунального хозяйства (2019–2023 годы).
8. Официальные данные Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (раздел «Государственный жилищный надзор»).