Жилищные кооперативы в России¶

Жилищные кооперативы в России — форма объединения граждан и юридических лиц, создаваемая на добровольной основе для удовлетворения жилищных потребностей, включая строительство, приобретение, ремонт и эксплуатацию жилых помещений. Правовое положение жилищных кооперативов в Российской Федерации регулируется Жилищным кодексом РФ (глава 11) и Законом РФ от 19 июня 1992 года № 3085-1 «О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации» в части, не противоречащей жилищному законодательству.

¶Сущность и виды

Жилищный кооператив является разновидностью потребительского кооператива — некоммерческой организации, основанной на членстве и объединении паевых взносов. Основная цель кооператива — обеспечение своих членов жильём, а не извлечение прибыли. Доходы, полученные кооперативом от предпринимательской деятельности, распределяются между членами или направляются на нужды организации.

Законодательство выделяет три основных типа жилищных кооперативов:

• Жилищный кооператив (ЖК) — создаётся для приобретения и последующей эксплуатации многоквартирного дома, как правило, уже построенного.
• Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) — создаётся для строительства многоквартирного дома с последующим его содержанием и управлением.
• Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК) — создаётся для накопления паевых взносов и последующего приобретения или строительства жилья для членов.

¶Исторический контекст

Жилищные кооперативы имеют в России длительную историю. Первые жилищные товарищества появились в начале XX века. В советский период, начиная с 1958 года, ЖСК получили широкое распространение как способ решения жилищного вопроса в условиях дефицита государственного жилья. Члены кооператива за счёт собственных средств финансировали строительство дома, получая взамен квартиры в бессрочное пользование. После приватизации 1990-х годов большинство ЖСК были преобразованы в товарищества собственников жилья (ТСЖ) или перешли в форму непосредственного управления.

¶Порядок создания и деятельность

Создание жилищного кооператива осуществляется по решению учредителей — граждан (не менее пяти человек) и юридических лиц. Кооператив подлежит государственной регистрации в качестве юридического лица. Устав является основным учредительным документом, в котором определяются размеры паевых взносов, порядок их внесения, структура органов управления, ответственность членов.

Управление кооперативом строится на демократических принципах: высшим органом является общее собрание членов, которое избирает правление и ревизионную комиссию. Каждый член кооператива имеет один голос независимо от размера паевого взноса.

¶Права и обязанности членов

Член жилищного кооператива обязан вносить паевые и членские взносы, участвовать в расходах на содержание общего имущества. После полной выплаты паевого взноса за квартиру член кооператива приобретает право собственности на неё. До этого момента он владеет и пользуется жилым помещением на основании членства.

Выход из кооператива возможен по собственному желанию, при этом выплачивается стоимость пая. Исключение из членов допускается в судебном порядке за неуплату взносов или грубые нарушения устава.

¶Жилищно-накопительные кооперативы

Отдельную категорию составляют жилищно-накопительные кооперативы, деятельность которых регулируется Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». В отличие от ЖСК, ЖНК не строят жильё самостоятельно, а накапливают средства пайщиков и за счёт этих средств приобретают готовые квартиры. Срок накопления обычно составляет несколько лет, после чего кооператив приобретает жильё для члена.

Деятельность ЖНК находится под надзором Банка России, который ведёт реестр таких организаций и контролирует соблюдение нормативов финансовой устойчивости. Данный вид кооперативов считается более рискованным для участников по сравнению с банковской ипотекой, однако привлекателен для граждан, не имеющих первоначального взноса.

¶Современное состояние и значение

В современной России жилищные кооперативы занимают скромное место на рынке жилья, уступая ипотечному кредитованию и договорам участия в долевом строительстве. Тем не менее они сохраняют значение как альтернативный механизм решения жилищного вопроса, особенно в регионах, где банковское кредитование малодоступно. Кооперативы позволяют снизить стоимость жилья за счёт отсутствия посредников-застройщиков и банковской маржи, но требуют от участников высокой степени самоорганизации и финансовой дисциплины.

С 2019 года действуют также льготные программы, стимулирующие создание ЖСК для отдельных категорий граждан, включая работников бюджетной сферы, однако их масштабы остаются ограниченными.

¶Критика и риски

Основные риски участия в жилищных кооперативах связаны с недостаточной финансовой прозрачностью, возможностью злоупотреблений со стороны правления и отсутствием государственных гарантий сохранности взносов. В случае банкротства кооператива члены рискуют потерять вложенные средства. В связи с этим законодательство ужесточило требования к отчётности и ввело обязательное страхование средств пайщиков в ЖНК.