Товарищества собственников жилья

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — это некоммерческая организация, форма объединения собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления и обеспечения эксплуатации общего имущества, владения, пользования и распоряжения им в установленных законодательством пределах. ТСЖ является одним из способов управления многоквартирным домом, наряду с управляющей организацией и непосредственным управлением.

Правовая основа

Деятельность ТСЖ в Российской Федерации регулируется Жилищным кодексом РФ (глава 13, статьи 135–152), а также Гражданским кодексом РФ в части, касающейся некоммерческих организаций. Товарищество создаётся как юридическое лицо, подлежит государственной регистрации в установленном порядке и действует на основании устава, утверждённого общим собранием собственников.

Основные нормативные акты:

• Жилищный кодекс РФ (ст. 135–152)
• Гражданский кодекс РФ (ст. 50, 123.12–123.15)
• Федеральный закон «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» № 129-ФЗ
• Постановления Правительства РФ, регулирующие порядок содержания общего имущества и предоставления коммунальных услуг

История возникновения

Форма объединения собственников жилья для управления домом имеет давние корни. В дореволюционной России существовали товарищества домовладельцев и кондоминиумы, однако после национализации жилья в 1917 году эта практика была прервана.

В современной России ТСЖ появились после принятия Закона РФ «О товариществах собственников жилья» № 72-ФЗ от 15 июня 1996 года. Этот закон впервые на федеральном уровне закрепил возможность создания некоммерческих объединений для управления многоквартирными домами. С принятием Жилищного кодекса РФ в 2005 году институт ТСЖ был существенно реформирован: упрощена процедура создания, расширены права и обязанности, уточнён порядок управления.

Создание товарищества

Условия создания

ТСЖ может быть создано при условии, что в многоквартирном доме имеется не менее двух собственников помещений. Решение о создании принимается на общем собрании собственников помещений. Для принятия решения необходимо не менее 50% голосов от общего числа голосов собственников (количество голосов пропорционально площади принадлежащих помещений).

Процедура создания

1. Проведение общего собрания — инициативная группа уведомляет всех собственников о проведении собрания, на котором ставится вопрос о создании ТСЖ.
2. Голосование — собственники голосуют «за» или «против» создания товарищества, а также утверждают его устав.
3. Регистрация — в течение 30 дней после принятия решения необходимо подать документы в Федеральную налоговую службу (ФНС) для государственной регистрации юридического лица.
4. Открытие расчётного счёта — после регистрации ТСЖ открывает банковский счёт для ведения финансовой деятельности.

Документы, необходимые для регистрации:

• Заявление о государственной регистрации (форма Р11001)
• Протокол общего собрания о создании ТСЖ
• Устав товарищества (в двух экземплярах)
• Квитанция об уплате государственной пошлины
• Документ, подтверждающий адрес места нахождения (обычно — договор аренды или гарантийное письмо)

Органы управления

Общее собрание членов ТСЖ

Высший орган управления товариществом. Собирается не реже одного раза в год. К компетенции общего собрания относятся:

• Утверждение устава и внесение в него изменений
• Избрание правления и ревизионной комиссии
• Утверждение сметы доходов и расходов
• Определение размера взносов и платежей
• Решение о реорганизации или ликвидации ТСЖ

Правление ТСЖ

Исполнительный орган, избираемый из числа членов товарищества на срок, установленный уставом (обычно 2–4 года). Правление осуществляет оперативное управление, заключает договоры с подрядными организациями, контролирует выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества.

Председатель правления

Избирается правлением из своего состава. Председатель действует без доверенности от имени ТСЖ, подписывает финансовые документы, представляет интересы товарищества в государственных органах и судах.

Ревизионная комиссия (ревизор)

Контрольный орган, осуществляющий проверку финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ. Не может состоять из членов правления. Ревизионная комиссия проводит плановые проверки не реже одного раза в год и отчитывается перед общим собранием.

Права и обязанности

Права ТСЖ:

• Заключать договоры на управление, содержание и ремонт общего имущества
• Определять смету доходов и расходов
• Устанавливать размер обязательных платежей и взносов
• Обращаться в суд по вопросам, связанным с управлением домом
• Использовать общее имущество в соответствии с его назначением

Обязанности ТСЖ:

• Обеспечивать надлежащее содержание общего имущества
• Предоставлять коммунальные услуги собственникам
• Вести реестр членов товарищества
• Предоставлять отчётность о своей деятельности
• Соблюдать требования законодательства и устава

Финансовая деятельность

ТСЖ ведёт самостоятельную финансовую деятельность. Основными источниками доходов являются:

• Вступительные взносы (единовременные)
• Членские взносы (периодические)
• Целевые взносы (на конкретные работы или ремонт)
• Платежи за жилищно-коммунальные услуги
• Доходы от сдачи в аренду общего имущества (например, подвалов, чердаков, фасадов)

Расходы ТСЖ направляются на:

• Содержание и текущий ремонт общего имущества
• Капитальный ремонт (в том числе формирование фонда капитального ремонта)
• Оплату коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление, электроэнергия)
• Оплату труда работников (председатель, бухгалтер, дворник, электрик и т.д.)
• Административные расходы (канцелярия, связь, банковское обслуживание)

ТСЖ обязано вести бухгалтерский учёт и предоставлять финансовую отчётность в налоговые органы. В зависимости от выбранной системы налогообложения (общая или упрощённая) товарищество может уплачивать налог на прибыль, НДС, налог на имущество, страховые взносы.

Преимущества и недостатки

Преимущества ТСЖ:

• Непосредственное участие собственников в управлении домом
• Прозрачность расходования средств (при добросовестном руководстве)
• Возможность выбора подрядчиков и поставщиков услуг
• Отсутствие посредников в лице управляющей компании
• Контроль за качеством работ и услуг

Недостатки ТСЖ:

• Необходимость активного участия собственников в управлении
• Риск некомпетентности или недобросовестности председателя и правления
• Сложности с взысканием задолженности с неплательщиков
• Ответственность за содержание дома в случае недостатка средств
• Необходимость ведения бухгалтерского учёта и сдачи отчётности

Ликвидация товарищества

ТСЖ может быть ликвидировано по решению общего собрания собственников (не менее 2/3 голосов) или по решению суда в случае грубых нарушений законодательства. После ликвидации управление домом переходит к управляющей организации, выбранной на общем собрании, или осуществляется в форме непосредственного управления.

Распространённость в России

По данным Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, на начало 2020-х годов в России насчитывалось более 100 тысяч ТСЖ. Наибольшее распространение эта форма управления получила в крупных городах, особенно в новостройках, где собственники заинтересованы в сохранении качества жилья. В старых домах ТСЖ встречаются реже, что связано с высокими затратами на капитальный ремонт и меньшей активностью жильцов.

Источники

1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (глава 13)
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ
3. Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» от 15.06.1996 № 72-ФЗ (утратил силу)
4. Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме»
5. Методические рекомендации по созданию и деятельности ТСЖ (Минстрой РФ)
6. Судебная практика по делам, связанным с деятельностью ТСЖ (обзоры Верховного Суда РФ)