Оценка имущества

Оценка имущества — это процесс определения рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной стоимости объекта недвижимости, движимого имущества, предприятия как имущественного комплекса, нематериальных активов или прав требования. Оценка представляет собой упорядоченную процедуру, основанную на анализе количественных и качественных характеристик объекта, а также факторов внешней среды, влияющих на его ценность. Результатом оценки является отчёт об оценке — документ, содержащий обоснованное заключение о стоимости.

История развития оценки имущества

История профессиональной оценки имущества в России берёт начало в 1990-х годах, после распада СССР и перехода к рыночной экономике. В советский период понятие рыночной стоимости отсутствовало, а ценообразование на имущество регулировалось государством. С началом приватизации и формированием рынка недвижимости возникла потребность в независимой оценке.

В 1998 году вступил в силу Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ, который заложил правовую основу профессии. В 2001 году были приняты первые федеральные стандарты оценки (ФСО), регламентирующие методологию и требования к отчётам. С 2006 года введено обязательное членство оценщиков в саморегулируемых организациях (СРО), что повысило качество и ответственность специалистов. В 2010-х годах система оценки была дополнена стандартами, регулирующими кадастровую оценку, а с 2017 года начался переход к государственной кадастровой оценке, проводимой бюджетными учреждениями.

Виды стоимости и цели оценки

В зависимости от цели и предполагаемого использования результатов оценки различают несколько видов стоимости:

Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой объект может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, и на величине сделки не отражаются чрезвычайные обстоятельства.
Кадастровая стоимость — стоимость, устанавливаемая в результате государственной кадастровой оценки для целей налогообложения и определения арендной платы.
Ликвидационная стоимость — стоимость, по которой объект может быть реализован в условиях вынужденной продажи, как правило, в сжатые сроки.
Инвестиционная стоимость — стоимость для конкретного инвестора, основанная на его требованиях к доходности и рискам.
Страховая стоимость — стоимость, используемая для определения суммы страхового возмещения.
Утилизационная стоимость — стоимость объекта, равная стоимости материалов, из которых он состоит, за вычетом затрат на утилизацию.

Основные цели оценки: совершение сделок купли-продажи, аренды, залога, внесение в уставный капитал, переоценка основных средств, разрешение имущественных споров, оспаривание кадастровой стоимости, приватизация, банкротство и ликвидация предприятий.

Подходы к оценке

В мировой и российской практике выделяют три классических подхода к оценке имущества, каждый из которых имеет свои методы и сферы применения.

Затратный подход

Затратный подход основан на принципе замещения: рациональный покупатель не заплатит за объект больше, чем затраты на создание аналогичного объекта. Оценка проводится путём расчёта стоимости воспроизводства или замещения объекта за вычетом всех видов износа (физического, функционального, экономического). Данный подход наиболее применим для объектов недвижимости, не имеющих активного рынка (специализированные здания, заводы, инфраструктура), а также для машин и оборудования. Недостаток — сложность точного учёта износа и рыночных факторов.

Сравнительный подход

Сравнительный подход базируется на анализе цен сделок и предложений по аналогичным объектам на рынке. Оценщик подбирает объекты-аналоги, вносит корректировки на различия в местоположении, площади, состоянии, этажности, дате продажи и других характеристиках. Этот подход считается наиболее объективным при наличии достаточного количества рыночных данных. Он широко применяется для оценки жилой и коммерческой недвижимости, земельных участков, автомобилей. Ограничение — невозможность использования при отсутствии активного рынка или уникальности объекта.

Доходный подход

Доходный подход основан на принципе ожидания: стоимость объекта определяется текущей стоимостью будущих доходов от его использования. Основные методы — метод прямой капитализации (для объектов со стабильным доходом) и метод дисконтирования денежных потоков (для объектов с переменным доходом). Доходный подход наиболее адекватен для оценки коммерческой недвижимости (офисы, торговые центры, гостиницы), предприятий и бизнеса. Сложность заключается в прогнозировании доходов, расходов и ставок дисконтирования.

На практике оценщик, как правило, использует два или три подхода, а затем согласовывает полученные результаты, определяя итоговую величину стоимости.

Нормативное регулирование в России

Оценочная деятельность в Российской Федерации регулируется несколькими уровнями нормативных актов:

Федеральный закон № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (1998) — устанавливает правовые основы, права и обязанности оценщиков, требования к договору и отчёту.
Федеральные стандарты оценки (ФСО) — разрабатываются Министерством экономического развития РФ и обязательны к применению. Действуют ФСО I–VI, а также специализированные стандарты для оценки недвижимости, машин, бизнеса, нематериальных активов.
Стандарты и правила саморегулируемых организаций оценщиков — каждая СРО (например, РОО, СМАО, АРМО) разрабатывает внутренние документы, уточняющие методологию и этические нормы.
Гражданский кодекс РФ — регулирует общие вопросы собственности, сделок и обязательств.

С 2017 года государственная кадастровая оценка проводится бюджетными учреждениями, созданными в субъектах РФ. Оценщики, работающие по заказам граждан и организаций, обязаны быть членами СРО и иметь полис страхования ответственности.

Процедура оценки

Процесс оценки имущества включает несколько этапов:

Заключение договора — заказчик и оценщик определяют объект, цель оценки, вид стоимости, сроки и стоимость работ.
Сбор и анализ информации — изучение правоустанавливающих документов, технической документации, данных о рынке, аналогах, макроэкономических показателях.
Осмотр объекта — визуальное обследование, фотофиксация, выявление фактического состояния и износа.
Применение подходов и методов — расчёты по каждому из выбранных подходов, обоснование корректировок.
Согласование результатов — определение итоговой стоимости на основе анализа достоверности и применимости каждого подхода.
Составление отчёта об оценке — документ должен содержать все исходные данные, расчёты, обоснования и заключение о стоимости. Отчёт может быть проверен экспертами СРО или судом.
Передача отчёта заказчику — вместе с актом выполненных работ.

Применение оценки имущества

Оценка имущества востребована в различных сферах:

Сделки с недвижимостью — купля-продажа, аренда, мена, дарение.
Кредитование — залог недвижимости, автомобилей, оборудования при получении ипотеки или коммерческого кредита.
Страхование — определение страховой суммы и размера ущерба.
Налогообложение — оспаривание кадастровой стоимости для снижения налога на имущество.
Судебные споры — раздел имущества, взыскание убытков, оспаривание сделок, банкротство.
Корпоративные финансы — оценка бизнеса, внесение имущества в уставный капитал, переоценка основных средств, слияния и поглощения.
Приватизация и аренда государственного имущества — определение выкупной цены или арендной платы.

Критика и проблемы оценочной деятельности

Несмотря на развитую нормативную базу, оценочная деятельность в России сталкивается с рядом проблем:

Недостаточная достоверность отчётов — встречаются случаи завышения или занижения стоимости по заказу клиента, что приводит к судебным спорам.
Сложность оценки уникальных объектов — отсутствие аналогов на рынке вынуждает оценщиков использовать затратный подход, который не всегда отражает реальную ценность.
Несовершенство кадастровой оценки — массовая оценка часто не учитывает индивидуальные особенности объектов, что приводит к массовым оспариваниям.
Зависимость от субъективного мнения — при согласовании результатов разных подходов оценщик может влиять на итоговую цифру.
Недостаточная квалификация части специалистов — несмотря на обязательное членство в СРО, качество отчётов варьируется.

Для повышения качества оценки в России введена обязательная экспертиза отчётов для сделок с государственным и муниципальным имуществом, а также для оспаривания кадастровой стоимости. Развивается судебная оценочная экспертиза, назначаемая в рамках гражданских и арбитражных процессов.

Источники

Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Федеральные стандарты оценки (ФСО I–VI), утверждённые приказами Минэкономразвития России.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая, вторая).
Налоговый кодекс Российской Федерации (глава 30 «Налог на имущество организаций», глава 32 «Налог на имущество физических лиц»).
Учебник «Оценка стоимости недвижимости» под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой, 2019.
Стандарты и правила саморегулируемых организаций оценщиков (РОО, СМАО, АРМО).
Материалы Министерства экономического развития РФ по вопросам оценочной деятельности.

BFOmetr — база данных и аналитика по компаниям России.

На главную BFOmetr →