Постановление Правительства РФ № 2196

Постановление Правительства РФ № 2196 — это нормативный правовой акт, принятый Правительством Российской Федерации 2 декабря 2021 года, который утвердил Правила предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям на возмещение недополученных доходов по кредитам, выданным в 2021—2022 годах физическим лицам на приобретение жилых помещений (квартир) в многоквартирных домах с использованием счетов эскроу. Документ является частью государственной программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» и направлен на стимулирование ипотечного кредитования на первичном рынке жилья, а также на поддержку застройщиков, использующих механизм проектного финансирования.

История принятия

Постановление № 2196 было разработано Министерством финансов Российской Федерации и Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации в рамках реализации мер по повышению доступности ипотечных кредитов. Предпосылкой для его принятия стало завершение в 2021 году массовой программы льготной ипотеки на новостройки под 6,5% годовых, которая действовала с апреля 2020 года в качестве антикризисной меры в период пандемии COVID-19. Для сохранения спроса на жилье в новостройках и поддержки строительной отрасли правительство приняло решение о запуске новой, более адресной программы — «Семейной ипотеки» и «Льготной ипотеки на новостройки» с повышенной ставкой. Однако механизм возмещения банкам недополученных доходов по кредитам, выданным по льготным ставкам, требовал отдельного регулирования.

Постановление № 2196 было опубликовано на официальном интернет-портале правовой информации 3 декабря 2021 года и вступило в силу со дня официального опубликования. Оно заменило и дополнило ряд ранее действовавших постановлений, регулировавших субсидирование ипотечных ставок, в частности, Постановление № 1170 от 30 июля 2020 года, которое устанавливало правила для программы «Льготная ипотека под 6,5%».

Основные положения

Цели и задачи

Постановление № 2196 устанавливает порядок предоставления субсидий из федерального бюджета кредитным организациям (банкам) для компенсации разницы между рыночной ипотечной ставкой и льготной ставкой, установленной в рамках государственных программ. Основная цель — обеспечить доступность ипотечных кредитов для граждан, приобретающих жилье на первичном рынке, и одновременно стимулировать использование механизма счетов эскроу, который защищает средства дольщиков.

Условия предоставления субсидий

Субсидии предоставляются банкам, заключившим с Министерством финансов Российской Федерации соглашение о предоставлении субсидии. Основные условия включают:

• Кредитный продукт: Кредит должен быть выдан физическому лицу на приобретение квартиры в многоквартирном доме, строительство которого осуществляется с использованием счетов эскроу. Это означает, что застройщик не может напрямую получать деньги дольщиков до завершения строительства, что снижает риски долгостроя.
• Срок кредита: Кредитный договор должен быть заключен в период с 1 января 2021 года по 31 декабря 2022 года (включительно). Впоследствии сроки действия программы неоднократно продлевались.
• Льготная ставка: Ставка по кредиту не должна превышать 7% годовых (для программы «Льготная ипотека на новостройки») или 6% годовых (для программы «Семейная ипотека»). В отдельных случаях, например, для жителей Дальневосточного федерального округа, ставка могла быть ниже.
• Лимит кредита: Максимальная сумма кредита, на которую предоставляется субсидия, составляет 3 млн рублей для всех регионов (для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области — до 12 млн рублей). Впоследствии лимиты были увеличены до 6 млн и 30 млн рублей соответственно.
• Целевое использование: Кредит может быть направлен только на приобретение квартиры у застройщика (юридического лица или индивидуального предпринимателя) по договору участия в долевом строительстве (ДДУ) или договору уступки прав требования.

Механизм субсидирования

Субсидия выплачивается банку ежемесячно в размере разницы между ключевой ставкой Центрального банка Российской Федерации, увеличенной на 2,5 процентных пункта, и льготной ставкой, установленной для заемщика. Если ключевая ставка ЦБ РФ превышает 7% (для льготной ипотеки) или 6% (для семейной ипотеки), субсидия покрывает эту разницу полностью. При снижении ключевой ставки размер субсидии уменьшается. Таким образом, банк получает компенсацию, позволяющую ему выдавать кредиты по ставке ниже рыночной без убытка для себя.

Виды ипотечных программ, регулируемых постановлением

Постановление № 2196 стало основой для двух ключевых государственных ипотечных программ, действовавших в 2021—2022 годах и впоследствии продленных:

Льготная ипотека на новостройки (под 7%)

Программа была запущена в июле 2021 года и первоначально действовала до 1 июля 2022 года. Она предусматривала выдачу ипотечных кредитов на покупку квартир в новостройках по ставке не выше 7% годовых. Постановление № 2196 устанавливало механизм субсидирования для этой программы. В 2022 году, после повышения ключевой ставки ЦБ РФ до 20% в феврале-марте, программа была временно расширена: ставка была снижена до 12% (а затем до 9%) для кредитов, выданных в период с 1 марта по 31 декабря 2022 года, при этом субсидия из бюджета покрывала разницу между рыночной ставкой и льготной. Впоследствии программа была продлена до 1 июля 2024 года, а затем до 1 июля 2025 года, но с повышением ставки до 8% и изменением лимитов.

Семейная ипотека (под 6%)

Программа действует с 2018 года, но Постановление № 2196 уточнило условия субсидирования для кредитов, выданных в 2021—2022 годах. Она предназначена для семей с двумя и более детьми (или одним ребенком, родившимся после 1 января 2018 года, а также для семей с ребенком-инвалидом). Ставка по кредиту не превышает 6% годовых. Постановление № 2196 определило, что субсидия предоставляется банкам для компенсации разницы между ключевой ставкой ЦБ, увеличенной на 2,5 п.п., и 6%. Программа также неоднократно продлевалась, в том числе до 31 декабря 2027 года.

Применение и значение

Постановление № 2196 сыграло ключевую роль в поддержании спроса на первичном рынке жилья в 2021—2022 годах. В условиях нестабильной экономической ситуации, вызванной пандемией и последующими санкциями, оно позволило банкам продолжать выдавать ипотечные кредиты по льготным ставкам, не неся при этом убытков. Это стимулировало строительство жилья, поскольку застройщики, работающие по схеме проектного финансирования с использованием счетов эскроу, получили стабильный поток средств от продаж квартир.

По данным Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, за 2021—2022 годы по программам, регулируемым Постановлением № 2196, было выдано более 1,5 млн ипотечных кредитов на общую сумму около 5 трлн рублей. Это позволило избежать резкого спада на рынке жилья и поддержало строительную отрасль, которая вносит значительный вклад в ВВП страны.

Критика и ограничения

Несмотря на положительный эффект, Постановление № 2196 и связанные с ним программы подвергались критике со стороны экспертов и участников рынка:

• Рост цен на жилье: Субсидирование ипотеки привело к значительному росту цен на квартиры в новостройках, особенно в крупных городах. По оценкам аналитиков, за 2021—2022 годы цены на первичном рынке выросли на 30-40%, что частично нивелировало выгоду от низкой ставки для заемщиков.
• Неравномерность регионального развития: Программа была ориентирована в первую очередь на регионы с высоким спросом (Москва, Санкт-Петербург, Краснодарский край), что привело к перекосу в распределении субсидий. В менее развитых регионах объемы выдачи были значительно ниже.
• Бюджетная нагрузка: Субсидирование ипотеки потребовало значительных расходов из федерального бюджета. В 2022 году на эти цели было выделено более 200 млрд рублей, что вызвало дискуссии о целесообразности таких трат в условиях дефицита бюджета.
• Риски для заемщиков: Льготные ставки часто были временными (например, на первые 2-3 года кредита), после чего ставка увеличивалась до рыночной. Это создавало риски для заемщиков, которые могли не справиться с возросшими платежами. Постановление № 2196 не предусматривало механизмов защиты от таких скачков.

Изменения и дополнения

Постановление № 2196 неоднократно изменялось и дополнялось. Наиболее значимые изменения включают:

• Постановление № 1310 от 30 июля 2022 года: Уточнило порядок расчета субсидий в условиях резкого повышения ключевой ставки ЦБ РФ. Ввело временные правила для кредитов, выданных в марте-декабре 2022 года.
• Постановление № 2368 от 21 декабря 2022 года: Продлило действие программы «Льготная ипотека на новостройки» до 1 июля 2024 года и увеличило лимиты кредитов.
• Постановление № 1700 от 15 сентября 2023 года: Внесло изменения в условия «Семейной ипотеки», расширив круг получателей (например, семьи с одним ребенком, родившимся после 1 января 2023 года) и увеличив максимальную сумму кредита до 30 млн рублей для Москвы и Санкт-Петербурга.

Источники

1. Постановление Правительства РФ от 02.12.2021 № 2196 «Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям на возмещение недополученных доходов по кредитам, выданным в 2021—2022 годах физическим лицам на приобретение жилых помещений (квартир) в многоквартирных домах с использованием счетов эскроу».
2. Официальный интернет-портал правовой информации (www.pravo.gov.ru).
3. Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации — данные о реализации ипотечных программ.
4. Центральный банк Российской Федерации — статистика по ипотечному кредитованию.
5. Аналитические обзоры рынка жилья (ДОМ.РФ, ЦИАН, «Авито Недвижимость»).