Приказ Минэкономразвития № 567

Приказ Минэкономразвития № 567 — это нормативный правовой акт Министерства экономического развития Российской Федерации, регулирующий порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках государственной кадастровой оценки. Приказ утверждает методические указания, обязательные для применения органами государственной власти субъектов РФ и подведомственными им бюджетными учреждениями при проведении государственной кадастровой оценки. Документ был издан в целях реализации положений Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и направлен на унификацию подходов к расчету кадастровой стоимости, повышение ее достоверности и прозрачности.

История принятия

Необходимость разработки единых методических указаний возникла после реформы системы кадастровой оценки в России. До 2017 года оценку проводили независимые оценщики, отобранные по конкурсу, что приводило к значительным расхождениям в результатах и многочисленным судебным спорам. Федеральный закон № 237-ФЗ передал функции по определению кадастровой стоимости государственным бюджетным учреждениям (ГБУ), создаваемым в каждом субъекте РФ. Для обеспечения единообразия их работы Минэкономразвития России было уполномочено разработать и утвердить методические указания.

Приказ № 567 был зарегистрирован в Министерстве юстиции РФ 24 сентября 2021 года (регистрационный номер 65118) и вступил в силу с 1 января 2022 года. Он заменил ранее действовавшие методические указания, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года № 226, которые были признаны утратившими силу. Разработка нового документа была обусловлена накопленной правоприменительной практикой, необходимостью уточнения ряда процедур и адаптации методик к современным экономическим условиям.

Основные положения

Приказ № 567 устанавливает общие правила и последовательность действий при проведении государственной кадастровой оценки. Документ состоит из нескольких разделов, включающих общие положения, порядок сбора и обработки информации, методы расчета кадастровой стоимости, а также требования к оформлению отчетных документов.

Сфера применения

Методические указания обязательны для:

• бюджетных учреждений, осуществляющих государственную кадастровую оценку;
• органов государственной власти субъектов РФ, принимающих решения о проведении оценки и утверждении ее результатов;
• заказчиков работ по определению кадастровой стоимости (уполномоченных органов исполнительной власти).

Документ распространяется на все виды объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке: земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства, а также единые недвижимые комплексы.

Этапы проведения оценки

Приказ регламентирует три основных этапа:

1. Подготовительный этап — сбор и анализ исходной информации об объектах недвижимости, включая сведения из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), данные о рынке недвижимости, а также информацию о ценообразующих факторах.
2. Расчетный этап — непосредственное определение кадастровой стоимости с использованием установленных методов и моделей оценки.
3. Заключительный этап — оформление отчета об итогах государственной кадастровой оценки, его проверка и передача заказчику.

Методы определения кадастровой стоимости

Приказ № 567 предусматривает применение нескольких методов оценки, выбор которых зависит от типа объекта недвижимости и наличия рыночной информации.

Метод массовой оценки

Основным методом является метод массовой оценки, который предполагает построение статистических моделей для групп объектов, обладающих схожими характеристиками. Для этого используются:

• Метод сравнения рыночных продаж — применяется при наличии достаточного количества достоверных данных о сделках с аналогичными объектами. Стоимость определяется на основе анализа цен продаж и корректировки на различия в характеристиках.
• Метод капитализации дохода — используется для объектов, приносящих доход (например, коммерческая недвижимость). Кадастровая стоимость рассчитывается как отношение чистого операционного дохода к ставке капитализации.
• Затратный метод — применяется для объектов, рыночные данные по которым отсутствуют или недостаточны. Стоимость определяется как сумма затрат на создание объекта (строительство) за вычетом износа.

Индивидуальная оценка

В случаях, когда массовая оценка невозможна или нецелесообразна (например, для уникальных объектов, объектов культурного наследия, крупных промышленных комплексов), приказ допускает проведение индивидуальной оценки. Она осуществляется с использованием методов, аналогичных тем, что применяются при определении рыночной стоимости, но с учетом специфики государственной кадастровой оценки.

Ценообразующие факторы

Приказ № 567 детализирует перечень ценообразующих факторов, которые должны учитываться при расчете кадастровой стоимости. К ним относятся:

• местоположение объекта (кадастровый квартал, населенный пункт, удаленность от транспортных магистралей, социальной инфраструктуры);
• физические характеристики (площадь, этажность, материал стен, год постройки, износ);
• функциональное назначение (жилое, нежилое, коммерческое, производственное);
• наличие инженерных коммуникаций (электричество, водоснабжение, канализация, газоснабжение);
• ограничения и обременения (сервитуты, аресты, зоны с особыми условиями использования территории).

Для земельных участков дополнительно учитываются категория земель, вид разрешенного использования, площадь, конфигурация, наличие плодородного слоя (для сельскохозяйственных земель).

Порядок утверждения и оспаривания результатов

Приказ № 567 не регулирует процедуру утверждения результатов оценки, но устанавливает требования к отчетным документам, на основании которых уполномоченный орган субъекта РФ принимает решение об утверждении кадастровой стоимости. Результаты оценки утверждаются актом органа исполнительной власти субъекта РФ и вносятся в ЕГРН.

Оспаривание кадастровой стоимости, определенной в соответствии с приказом, осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом № 237-ФЗ. Правообладатели объектов недвижимости могут обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при территориальном органе Росреестра или в суд. Основанием для пересмотра может быть:

• недостоверность сведений об объекте, использованных при оценке;
• установление рыночной стоимости объекта на дату определения кадастровой стоимости.

Критика и правоприменительная практика

Приказ № 567, как и предшествующие ему методические указания, неоднократно подвергался критике со стороны профессионального сообщества оценщиков и правообладателей недвижимости. Основные претензии касаются:

• сложности и громоздкости методик, что приводит к длительным срокам проведения оценки;
• недостаточной прозрачности расчетов, особенно при использовании методов массовой оценки;
• несоответствия кадастровой стоимости рыночной, особенно в условиях нестабильной экономической ситуации.

В судебной практике встречаются дела, в которых оспаривается законность применения отдельных положений приказа. Например, Верховный Суд РФ в ряде определений указывал на необходимость учета индивидуальных характеристик объекта при массовой оценке, если они существенно влияют на стоимость. Также отмечались случаи, когда бюджетные учреждения при расчетах игнорировали требования приказа, что служило основанием для признания результатов оценки недействительными.

Значение документа

Приказ Минэкономразвития № 567 является ключевым нормативным актом, определяющим методологию государственной кадастровой оценки в России. Его принятие способствовало унификации подходов к расчету кадастровой стоимости, что снизило количество споров и повысило предсказуемость налоговой нагрузки на недвижимость. Вместе с тем, документ продолжает совершенствоваться: в 2023–2024 годах в него вносились изменения, направленные на упрощение процедур и уточнение методов оценки для отдельных категорий объектов.

Источники

1. Приказ Минэкономразвития России от 24.09.2021 № 567 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке».
2. Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
3. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ по делам об оспаривании результатов кадастровой оценки (2019–2023).
4. Материалы Министерства экономического развития РФ о реформе государственной кадастровой оценки (2021–2024).