Разрешение на строительство индивидуального жилого дома¶

Разрешение на строительство — это документ, подтверждающий соответствие проектной документации установленным требованиям и дающий право застройщику осуществлять строительство объекта капитального строительства на земельном участке. Для строительства индивидуального жилого дома (ИЖС) на собственном земельном участке получение такого разрешения регулируется Градостроительным кодексом РФ (статья 51).

¶Правовая основа

С 2018 года в России действует уведомительный порядок для объектов ИЖС и садовых домов (поправки в Градостроительный кодекс, внесённые Федеральным законом № 340-ФЗ от 03.08.2018). Суть: застройщик направляет в уполномоченный орган уведомление о планируемом строительстве, а не классическое разрешение. Однако термин «разрешение на строительство» продолжает использоваться для объектов, не подпадающих под уведомительный порядок (многоквартирные дома, коммерческие объекты и т. д.).

¶Кто может получить

Право на строительство ИЖС имеет собственник земельного участка, если он относится к одной из категорий:

• Земли населённых пунктов с видом разрешённого использования (ВРИ) «для индивидуального жилищного строительства».
• Земли сельскохозяйственного назначения с ВРИ «садоводство» — на них допускается строительство садового дома (с возможностью последующего оформления регистрации).

Строительство на землях ЛПХ (личное подсобное хозяйство) в границах населённого пункта также допускает возведение жилого дома.

¶Порядок получения

¶Шаг 1. Проверка участка

Перед началом работ необходимо убедиться, что участок допускает строительство: категория земель, ВРИ, отсутствие обременений и ограничений (сервитуты, охранные зоны, залог по кредиту — потребуется согласие банка).

¶Шаг 2. Подготовка документов

Для подачи уведомления о планируемом строительстве требуются:

• Заявление (уведомление) по утверждённой форме (приказ Минстроя России от 19.09.2018 № 591/пр).
• Паспорт заявителя.
• Выписка из ЕГРН на земельный участок (или иной документ, подтверждающий право собственности).
• Схема планировочной организации земельного участка — готовится заявителем или кадастровым инженером, показывает расположение будущего дома с отступами от границ.

Проектная документация для ИЖС не требуется, если площадь дома не превышает 500 м². Для более крупных объектов нужен проект.

¶Шаг 3. Подача уведомления

Уведомление подаётся в уполномоченный орган местного самоуправления (обычно администрация муниципального образования) одним из способов:

• Лично в МФЦ.
• Через портал «Госуслуги».
• По почте заказным письмом.

¶Шаг 4. Ожидание решения

Уполномоченный орган рассматривает уведомление в течение 7 рабочих дней и направляет заявителю ответ о соответствии («уведомление о соответствии») или несоответствии требованиям. Положительный ответ и есть по сути разрешение на строительство — после его получения можно начинать работы.

¶Шаг 5. Уведомление о завершении строительства

После окончания строительства (в срок до 10 лет с даты получения положительного ответа) владелец подаёт уведомление о завершении строительства с приложением технического плана дома, подготовленного кадастровым инженером. Администрация проверяет соответствие построенного дома параметрам, указанным в первоначальном уведомлении, и направляет документы в Росреестр для постановки дома на кадастровый учёт и регистрации права собственности.

¶Основания для отказа

Отказ возможен, если:

• Участок не предназначен для строительства (неподходящая категория или ВРИ).
• Планируемый дом не соответствует градостроительным регламентам (высота, этажность, плотность застройки).
• Участок расположен в зоне с особыми условиями использования (охранная зона ЛЭП, прибрежная защитная полоса и т. п.).
• Отсутствуют права на участок.

¶Стоимость и сроки

Госпошлина за уведомление не предусмотрена. Основные расходы — подготовка схемы планировочной организации (при самостоятельной подготовке — только время) и технического плана по завершении строительства (у кадастрового инженера — примерно 10–20 тысяч рублей). Общий срок от подачи уведомления до получения ответа — до 7 рабочих дней.

¶Дачная амнистия

Для садовых домов и объектов ИЖС, возведённых до 4 августа 2018 года без уведомления, действует «дачная амнистия» (продлена до 1 марта 2031 года Федеральным законом № 404-ФЗ от 08.12.2020). Она позволяет оформить дом в упрощённом порядке — без уведомления о строительстве, на основании технического плана и декларации.

Источники:

• Градостроительный кодекс Российской Федерации (статья 51).
• Федеральный закон от 03.08.2018 № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ».
• Федеральный закон от 08.12.2020 № 404-ФЗ о продлении упрощённого порядка оформления прав.
• Приказ Минстроя России от 19.09.2018 № 591/пр (формы уведомлений).