Региональный государственный жилищный надзор

Региональный государственный жилищный надзор — это вид контрольно-надзорной деятельности органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, направленный на предупреждение, выявление и пресечение нарушений обязательных требований, установленных жилищным законодательством, в отношении жилых помещений, общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, а также деятельности юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление многоквартирными домами, оказание жилищно-коммунальных услуг и выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества.

Правовые основы

Региональный государственный жилищный надзор осуществляется в соответствии с:

• Жилищным кодексом Российской Федерации (ЖК РФ);
• Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации»;
• Федеральным законом от 26 декабря 2008 года № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» (в части, не противоречащей № 248-ФЗ);
• Положением о региональном государственном жилищном надзоре, утверждаемым высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ.

Основной целью надзора является обеспечение соблюдения обязательных требований к:

• содержанию общего имущества в многоквартирном доме;
• предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений;
• переустройству и перепланировке жилых помещений;
• порядку перевода жилого помещения в нежилое и нежилого в жилое;
• признанию помещения жилым, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
• формированию фондов капитального ремонта;
• деятельности региональных операторов капитального ремонта.

Органы, осуществляющие надзор

В каждом субъекте Российской Федерации функции регионального государственного жилищного надзора возложены на специализированный орган исполнительной власти. Наиболее распространённые наименования:

• Государственная жилищная инспекция (ГЖИ);
• Департамент (министерство) жилищно-коммунального хозяйства;
• Управление государственного жилищного надзора.

Органы жилищного надзора подчиняются непосредственно правительству (администрации) субъекта РФ. В своей деятельности они руководствуются федеральным законодательством, а также нормативными правовыми актами субъекта.

Предмет и объекты надзора

Предмет надзора

Соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных:

• жилищным законодательством;
• законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности (в части требований к жилым домам);
• законодательством о защите прав потребителей (в части предоставления коммунальных услуг).

Объекты надзора

• Деятельность управляющих организаций, товариществ собственников жилья (ТСЖ), жилищных кооперативов и иных специализированных потребительских кооперативов по управлению многоквартирными домами.
• Деятельность ресурсоснабжающих организаций по предоставлению коммунальных услуг.
• Деятельность региональных операторов капитального ремонта.
• Состояние жилых помещений и общего имущества в многоквартирных домах.
• Проведение переустройства и перепланировки жилых помещений.

Виды и формы контрольных мероприятий

Региональный государственный жилищный надзор включает в себя следующие виды контрольных (надзорных) мероприятий:

Плановые проверки

Проводятся в соответствии с ежегодным планом, утверждаемым органом надзора. План формируется на основе риск-ориентированного подхода: чем выше категория риска объекта, тем чаще проводятся проверки. Для объектов чрезвычайно высокого риска — раз в год, для высокого — раз в 2 года, для значительного — раз в 3 года, для среднего — раз в 4 года, для умеренного — раз в 6 лет, для низкого — плановые проверки не проводятся.

Внеплановые проверки

Проводятся при наличии оснований:

• истечение срока исполнения предписания об устранении выявленного нарушения;
• поступление в орган надзора обращений и заявлений граждан, юридических лиц, информации от органов государственной власти и местного самоуправления, из средств массовой информации о фактах нарушения обязательных требований;
• выявление индикаторов риска нарушения обязательных требований;
• приказ (распоряжение) руководителя органа надзора, изданный в соответствии с поручениями Президента РФ, Правительства РФ, требованиями прокурора.

Документарные и выездные проверки

• Документарная проверка — проводится по месту нахождения органа надзора, предметом являются документы юридического лица или ИП.
• Выездная проверка — проводится по месту нахождения объекта (многоквартирного дома, офиса управляющей организации) с осмотром помещений, оборудования, общего имущества.

Систематическое наблюдение

Осуществляется без взаимодействия с контролируемыми лицами — путём анализа информации, размещённой в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ), а также на официальных сайтах организаций.

Выездное обследование

Проводится без предварительного уведомления, без взаимодействия с контролируемым лицом. Инспектор осматривает общедоступные места (подъезды, подвалы, чердаки, придомовую территорию) и фиксирует нарушения.

Порядок проведения проверки

1. Назначение проверки — издаётся приказ (распоряжение) руководителя органа надзора.
2. Уведомление — контролируемое лицо уведомляется о проведении проверки не позднее чем за 24 часа до её начала (для внеплановых выездных проверок по обращениям граждан — уведомление не требуется, если это может сделать проверку неэффективной).
3. Проведение проверки — инспектор предъявляет служебное удостоверение и копию приказа, проводит осмотр, запрашивает необходимые документы, составляет акт.
4. Оформление результатов — составляется акт проверки, в котором фиксируются выявленные нарушения или их отсутствие. К акту прилагаются протоколы осмотра, фото- и видеоматериалы, предписания, протоколы об административных правонарушениях.
5. Выдача предписания — если нарушение выявлено, выносится предписание об его устранении с указанием срока.
6. Привлечение к ответственности — при наличии состава административного правонарушения составляется протокол, материалы направляются в мировой суд или административный орган для вынесения постановления о наложении штрафа.

Меры ответственности

За нарушение обязательных требований жилищного законодательства предусмотрена административная ответственность по Кодексу Российской Федерации об административных правонарушениях (КоАП РФ):

• Статья 7.22 — нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений. Штраф для должностных лиц — от 4 000 до 5 000 рублей, для юридических лиц — от 40 000 до 50 000 рублей.
• Статья 7.23 — нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами. Штраф для должностных лиц — от 5 000 до 10 000 рублей, для юридических лиц — от 50 000 до 100 000 рублей.
• Статья 7.23.1 — нарушение требований законодательства о раскрытии информации управляющими организациями, ТСЖ, ЖК. Штраф для должностных лиц — от 30 000 до 50 000 рублей, для юридических лиц — от 250 000 до 300 000 рублей.
• Статья 7.23.2 — нарушение требований законодательства о передаче технической документации на многоквартирный дом при смене управляющей организации. Штраф для должностных лиц — от 30 000 до 40 000 рублей, для юридических лиц — от 150 000 до 200 000 рублей.
• Статья 7.23.3 — нарушение правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами. Штраф для должностных лиц — от 50 000 до 100 000 рублей, для юридических лиц — от 150 000 до 250 000 рублей.

Кроме того, орган жилищного надзора вправе обратиться в суд с иском о лишении лицензии управляющей организации в случае грубых или систематических нарушений.

Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами

С 1 сентября 2014 года деятельность по управлению многоквартирными домами подлежит обязательному лицензированию. Региональный государственный жилищный надзор включает в себя лицензионный контроль, который осуществляется в отношении управляющих организаций.

Лицензионные требования включают:

• наличие у руководителя организации квалификационного аттестата;
• отсутствие у должностных лиц неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики;
• соблюдение правил содержания общего имущества и предоставления коммунальных услуг;
• раскрытие информации в ГИС ЖКХ.

За грубые нарушения лицензионных требований орган надзора может инициировать аннулирование лицензии через суд.

Взаимодействие с гражданами

Региональный государственный жилищный надзор является одним из основных механизмов защиты прав граждан в сфере ЖКХ. Любой гражданин может обратиться в орган надзора с жалобой на:

• некачественное предоставление коммунальных услуг;
• ненадлежащее содержание общего имущества;
• незаконное начисление платы за жилищно-коммунальные услуги;
• самовольную перепланировку соседями;
• бездействие управляющей организации.

Обращение может быть подано в письменной форме, через интернет-приёмную на официальном сайте органа надзора, а также через портал «Госуслуги». По результатам рассмотрения обращения проводится проверка, по итогам которой заявителю направляется мотивированный ответ.

Проблемы и критика

Несмотря на широкие полномочия, региональный государственный жилищный надзор сталкивается с рядом проблем:

• Недостаточная численность инспекторов — в ряде регионов на одного инспектора приходится несколько сотен многоквартирных домов, что снижает эффективность контроля.
• Бюрократизация — процедуры проверок строго регламентированы, что ограничивает возможность оперативного реагирования на нарушения.
• Коррупционные риски — в отдельных случаях фиксируются факты сговора инспекторов с управляющими организациями.
• Неисполнение предписаний — некоторые управляющие организации затягивают устранение нарушений, оспаривая предписания в судебном порядке.

В 2020-2021 годах в рамках реформы контрольно-надзорной деятельности был введён риск-ориентированный подход и мораторий на плановые проверки для малого бизнеса, что снизило административную нагрузку, но одновременно ослабило контроль за деятельностью управляющих организаций.

Источники

1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ.
2. Федеральный закон от 31 июля 2020 года № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации».
3. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 года № 195-ФЗ.
4. Постановление Правительства РФ от 28 октября 2014 года № 1110 «О лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами».
5. Методические рекомендации по организации регионального государственного жилищного надзора (утверждены Минстроем России).