Регистрация договора аренды недвижимости в Росреестре¶

Регистрация договора аренды в Росреестре — это процедура внесения сведений о договоре аренды объекта недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), в результате которой договор считается заключённым с момента государственной регистрации. Регистрация обязательна для договоров аренды зданий, сооружений и нежилых помещений, а также для договоров аренды земельных участков, если арендатором выступает юридическое лицо или индивидуальный предприниматель. Для договоров аренды жилых помещений (квартир) между физическими лицами регистрация в Росреестре не требуется.

¶Основания для обязательной регистрации

Согласно статье 609 Гражданского кодекса РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом. Обязательной регистрации подлежат:

• договоры аренды зданий, сооружений;
• договоры аренды нежилых помещений;
• договоры аренды земельных участков (для юридических лиц и ИП);
• договоры аренды, заключённые на срок более одного года (для договоров между физическими лицами).

Договор аренды считается заключённым с момента его регистрации, если подлежит регистрации. До внесения записи в ЕГРН арендные обязательства не действуют, хотя стороны могут фактически пользоваться имуществом.

¶Кто может подать документы

Подать документы на регистрацию договора аренды вправе любая из сторон договора: арендодатель или арендатор. Также это может сделать нотариус, удостоверивший договор, или представитель одной из сторон по нотариальной доверенности. Государственная пошлина уплачивается в равных долях обеими сторонами, если договором не предусмотрено иное.

¶Способы подачи документов

Законодательством предусмотрено несколько способов подачи документов на регистрацию:

1. Личное обращение в Росреестр — подразделения Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) и её территориальные органы.
2. Многофункциональные центры (МФЦ) — подача документов через отделения «Мои документы».
3. Электронная подача — через официальный сайт Росреестра или портал Госуслуг с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП).
4. Почтовое отправление — заказным письмом с объявленной ценностью и описью вложения, подпись заявителя должна быть нотариально удостоверена.

¶Перечень документов

Для государственной регистрации договора аренды недвижимости представляются:

• заявление о регистрации (по форме, утверждённой приказом Росреестра);
• договор аренды в двух экземплярах (подлинник и копия);
• документ, подтверждающий право собственности арендодателя на объект (выписка из ЕГРН);
• кадастровый паспорт или техническая документация на объект;
• для юридических лиц — учредительные документы, выписка из ЕГРЮЛ, приказ о назначении руководителя;
• для физических лиц — паспорт;
• документ об уплате государственной пошлины;
• нотариальное согласие супруга/супруги арендодателя, если объект является совместной собственностью;
• согласие органов опеки и попечительства, если затронуты права несовершеннолетних;
• иные документы в зависимости от ситуации (например, решение собственника о сдаче в аренду, если объект принадлежит государству или муниципалитету).

¶Размер государственной пошлины

Государственная пошлина за регистрацию договора аренды составляет:

• для физических лиц — 2 000 рублей;
• для юридических лиц — 22 000 рублей.

При регистрации нескольких объектов недвижимости пошлина уплачивается за каждый объект отдельно. При подаче документов в электронной форме размер пошлины не уменьшается (за исключением случаев, прямо предусмотренных законом).

¶Сроки регистрации

Стандартный срок государственной регистрации договора аренды составляет:

• 7 рабочих дней — при подаче документов непосредственно в Росреестр;
• 9 рабочочасов — при подаче документов через МФЦ (с учётом времени на передачу документов).

Срок исчисляется со дня принятия документов в полном объёме. При предоставлении неполного комплекта документов в регистрации откажут.

¶Основания для отказа в регистрации

Росреестр может отказать в регистрации договора аренды по следующим основаниям:

• представление неполного комплекта документов;
• противоречие сведений в документах данным ЕГРН;
• отсутствие у арендодателя зарегистрированного права собственности на объект;
• несоответствие договора требованиям закона;
• обращение за регистрацией лица, не уполномоченного на это.

Отказ может быть обжалован в судебном порядке.

¶Особенности регистрации аренды земельных участков

Для регистрации договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, дополнительно потребуется документ, подтверждающий принятие решения о предоставлении участка в аренду уполномоченным органом. Если участок сформирован и поставлен на кадастровый учёт, регистрация проводится в стандартном порядке. Договор аренды земельного участка, находящегося в частной собственности, регистрируется на общих основаниях.

¶Практические рекомендации

Перед подачей документов на регистрацию рекомендуется:

• запросить актуальную выписку из ЕГРН на объект аренды для подтверждения права собственности арендодателя;
• проверить соответствие технических характеристик объекта данным кадастрового учёта;
• убедиться, что договор аренды составлен в соответствии с требованиями законодательства и содержит все существенные условия;
• при необходимости привлечь юриста для подготовки комплекта документов.

После успешной регистрации стороны получают подлинник договора аренды с отметкой Росреестра о проведённой регистрации. С этого момента договор считается заключённым и вступает в силу.

Источники:

• Гражданский кодекс Российской Федерации (статьи 609, 651);
• Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;
• Налоговый кодекс Российской Федерации (глава 25.3, статья 333.33);
• Официальный сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (rosreestr.gov.ru).