Садовый дом: строительство и регистрация по месту жительства¶

Садовый дом — это жилое строение, расположенное на садовом земельном участке, предназначенное для временного проживания граждан и сезонного использования, которое не является объектом капитального строительства в смысле, придаваемом этому понятию законодательством о регистрации прав, либо признаётся таковым с особенностями, установленными для ведения садоводства. В отличие от жилого дома, садовый дом не может служить местом постоянной регистрации (прописки) по общему правилу, однако с 2019 года в законодательстве Российской Федерации закреплена возможность регистрации по месту жительства в садовом доме при соблюдении определённых условий.

¶Правовой статус садового дома

Понятие «садовый дом» было введено Федеральным законом от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», который вступил в силу с 1 января 2019 года. Согласно этому закону, садовый дом — это здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании.

До 2019 года аналогичные строения назывались «жилыми строениями» или «дачными домами», а правовой режим их использования и регистрации регулировался ранее действовавшим Федеральным законом № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Закон № 217-ФЗ упразднил понятие «дача» и разделил строения на садовые дома и жилые дома, расположенные на садовых земельных участках.

Ключевое отличие садового дома от жилого дома заключается в его назначении: садовый дом предназначен для сезонного, временного проживания, тогда как жилой дом — для постоянного проживания граждан. При этом оба типа строений могут располагаться на садовых земельных участках, а также на участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

¶Строительство садового дома

Строительство садового дома на садовом земельном участке регулируется Градостроительным кодексом РФ и законом № 217-ФЗ. До 1 марта 2019 года для строительства садового дома требовалось получение разрешения на строительство. После вступления в силу Федерального закона от 3 августа 2018 года № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации...» разрешение на строительство садового дома не требуется.

Садовый дом возводится в уведомительном порядке. Собственник земельного участка направляет в орган местного самоуправления уведомление о планируемом строительстве, после чего уполномоченный орган проверяет соответствие параметров строения установленным требованиям. К таким требованиям относятся:

• предельные параметры разрешённого строительства, установленные правилами землепользования и застройки;
• отступы от границ земельного участка (обычно не менее 3 метров от границ соседних участков);
• соблюдение противопожарных и санитарных норм;
• этажность (не более трёх надземных этажей, высота — не более 20 метров).

После завершения строительства собственник направляет в орган местного самоуправления уведомление об окончании строительства. На основании этого уведомления орган проводит проверку и выдаёт уведомление о соответствии построенного объекта требованиям законодательства. Затем садовый дом подлежит постановке на кадастровый учёт и регистрации права собственности в Росреестре.

Для регистрации права собственности на садовый дом необходимы следующие документы:

• технический план здания, подготовленный кадастровым инженером;
• правоустанавливающие документы на земельный участок;
• уведомление о соответствии построенного объекта требованиям законодательства;
• заявление о государственной регистрации права.

С 1 марта 2024 года вступили в силу изменения, согласно которым для регистрации садового дома в упрощённом порядке (так называемая «дачная амнистия») не требуется предоставление уведомлений о начале и окончании строительства, если строение возведено до 1 января 2019 года. Для более поздних построек уведомительный порядок остаётся обязательным.

¶Регистрация по месту жительства в садовом доме

Вопрос о возможности регистрации по месту жительства в садовом доме долгое время оставался спорным. До 2019 года регистрация в дачных и садовых домах была возможна только в судебном порядке и требовала признания строения пригодным для постоянного проживания.

С 1 января 2019 года вступило в силу Постановление Правительства РФ от 17 июля 1995 года № 713 «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учёта по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации» в редакции, которая прямо допускает регистрацию по месту жительства в жилых домах, расположенных на садовых земельных участках. Важно отметить, что данное постановление упоминает именно жилые дома, а не садовые дома.

Для регистрации по месту жительства в строении, расположенном на садовом участке, необходимо выполнение следующих условий:

1. Строение должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) как жилой дом, а не как садовый дом.
2. Земельный участок должен относиться к категории земель населённых пунктов или иметь вид разрешённого использования, допускающий размещение жилого дома.
3. Строение должно быть пригодно для постоянного проживания, что подтверждается заключением межведомственной комиссии.

Таким образом, регистрация по месту жительства возможна только в том случае, если собственник изменил статус строения: перевёл садовый дом в жилой дом. Для этого необходимо обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о признании строения жилым домом, предоставить технический план, заключение о соответствии строения санитарным, противопожарным и строительным нормам, а также документы, подтверждающие, что строение является капитальным (имеет фундамент, капитальные стены, крышу).

¶Порядок перевода садового дома в жилой

Процедура перевода садового дома в жилой дом включает следующие этапы:

• Подготовка технического плана здания кадастровым инженером.
• Получение заключения о техническом состоянии конструкций (обычно выполняется организацией, имеющей допуск СРО).
• Подача заявления в межведомственную комиссию органа местного самоуправления.
• Рассмотрение заявления комиссией (срок — не более 45 дней).
• При положительном решении — внесение изменений в ЕГРН (смена наименования объекта с «садовый дом» на «жилой дом»).

После внесения изменений в ЕГРН собственник вправе обратиться в орган регистрационного учёта (МВД, подразделения по вопросам миграции) с заявлением о регистрации по месту жительства. Для этого потребуются паспорт, заявление, документ, подтверждающий право собственности на жилой дом, и документ, подтверждающий основание для вселения (например, заявление собственника о регистрации).

¶Особенности и ограничения

Существует ряд ограничений и особенностей, связанных с садовыми домами и регистрацией в них:

• Регистрация в садовом доме без перевода его в жилой фонд невозможна, даже при фактическом круглогодичном проживании.
• Наличие регистрации по месту жительства в жилом доме на садовом участке не меняет категорию земельного участка и не накладывает на него обязательств по обслуживанию коммунальной инфраструктурой за счёт муниципалитета.
• Собственники садовых домов обязаны уплачивать налог на имущество физических лиц. Ставка для садовых домов, как правило, ниже, чем для жилых домов, однако после перевода в жилой дом налоговая ставка может увеличиться.
• Регистрация по месту жительства в жилом доме на садовом участке даёт право на прикрепление к поликлинике, запись детей в школу и детский сад, получение иных государственных услуг по месту жительства.

¶Судебная практика

До принятия закона № 217-ФЗ суды часто отказывали гражданам в признании права на регистрацию в садовых домах, ссылаясь на отсутствие статуса жилого помещения. После 2019 года практика изменилась: суды в основном удовлетворяют иски о признании садовых домов жилыми, если строение соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям (капитальность, наличие инженерных систем, пригодность для круглогодичного проживания). При этом бремя доказывания пригодности для постоянного проживания лежит на собственнике.