Сервитут: понятие, виды и порядок установления¶
Сервитут — это право ограниченного пользования чужим имуществом, чаще всего земельным участком, принадлежащим другому лицу. Термин происходит от латинского servitus — «рабство, зависимость» и означает, что имущество в определённой степени «служит» другому лицу. Сервитут не передаёт собственнику вещи права распоряжаться ею, а лишь ограничивает его в определённом использовании в пользу обладателя сервитута.
В российском праве сервитуты регулируются главой IV Гражданского кодекса РФ (статьи 274—276) и разделом III Земельного кодекса РФ (статьи 39.23—39.24). В практике чаще всего встречаются земельные сервитуты, однако законодательство допускает установление сервитутов и в отношении иного недвижимого имущества — зданий, сооружений, помещений.
¶Правовая природа сервитута
Сервитут относится к вещным правам, то есть действует независимо от смены собственника имущества. Если участок продаётся, сервитут сохраняется и для нового владельца. Обладатель сервитута (субъект) получает право ограниченного пользования чужой вещью, а собственник (субъект обязанности) обязан не чинить препятствий в осуществлении этого права, но вправе требовать платы, если иное не установлено законом.
Сервитут устанавливается по соглашению сторон, по решению суда или в случаях, предусмотренных законом. Он подлежит государственной регистрации в Росреестре наряду с регистрацией прав на сам объект недвижимости.
¶Виды сервитутов
В российском законодательстве выделяют следующие основные виды:
| Вид | Содержание |
|---|---|
| Частный | Устанавливается в пользу конкретного лица (физического или юридического) по соглашению или решению суда |
| Публичный | Устанавливается в интересах неопределённого круга лиц (например, для прохода граждан к водоёмам общего пользования) |
| Вечный | Не имеет срока действия, существует до отмены |
| Срочный | Устанавливается на определённый срок |
| Действующий (реальный) | Установлен и фактически используется |
| Негативный | Обязывает собственника воздерживаться от определённых действий (например, не строить выше определённого этажа) |
Наиболее распространённая классификация — деление на частные и публичные сервитуты. Частный сервитут, в свою очередь, может быть необходимым (устанавливается судом, когда иным способом обеспечить доступ к участку невозможно) или договорным.
¶Основания установления
Согласно статье 274 ГК РФ, собственник недвижимости вправе требовать установления сервитута, если пользование соседним участком необходимо для:
- обеспечения прохода или проезда к своему участку;
- прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи, трубопроводов;
- обеспечения водоснабжения и мелиорации;
- других нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Публичный сервитут устанавливается органами государственной власти или местного самоуправления в случаях, когда это необходимо для общественных нужд — строительства дорог, прокладки коммуникаций, доступа к прибрежным территориям.
¶Порядок установления
Процедура включает несколько этапов:
- Обращение заинтересованного лица к собственнику имущества с предложением заключить соглашение.
- Переговоры и заключение соглашения об установлении сервитута, в котором определяются содержание права, границы территории, размер платы, срок действия.
- Государственная регистрация соглашения и самого сервитута в Росреестре.
- При недостижении согласия — обращение в суд с иском об установлении сервитута.
При установлении сервитута по решению суда размер платы определяется судом с учётом степени обременения имущества.
¶Плата за сервитут
Собственник обременённого имущества вправе требовать разумную плату за пользование его имуществом (статья 274 ГК РФ). Размер платы определяется соглашением сторон или судом. При этом публичный сервитут может быть безвозмездным, если это прямо предусмотрено законом или соглашением.
¶Прекращение сервитута
Сервитут прекращается по основаниям, предусмотренным законом:
- по решению суда — если отпали основания для его установления;
- по соглашению сторон;
- по истечении срока, на который был установлен;
- при объединении земельных участков в один (когда собственник обременённого и обременяющего участков совпадает);
- при отказе от сервитута его обладателя.
¶Практическое значение
Сервитуты играют важную роль в земельных отношениях, особенно в ситуациях «запертых» участков, не имеющих выхода к дороге. Без института сервитута владелец такого участка не смог бы законно добиться проезда через чужую территорию. Сервитуты также широко применяются при прокладке инженерных коммуникаций, строительстве линейных объектов (трубопроводов, ЛЭП) и обеспечении доступа к природным ресурсам.
Источники:
- Гражданский кодекс Российской Федерации, глава IV (статьи 274—276)
- Земельный кодекс Российской Федерации, раздел III (статьи 39.23—39.24)
- Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»
- Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 54 «О некоторых вопросах, возникших в связи с установлением публичных сервитутов»