Статья 131 Жилищного кодекса РФ¶

Статья 131 Жилищного кодекса РФ — статья раздела III «Жилищные отношения» Жилищного кодекса Российской Федерации, посвящённая государственной регистрации права собственности на жилые помещения. Она устанавливает обязательность регистрации прав на объекты недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и определяет правовой статус жилого помещения как объекта недвижимого имущества.

¶Общие сведения

Статья 131 ЖК РФ является одной из ключевых в разделе III Жилищного кодекса, который регулирует возникновение, осуществление, прекращение и защиту прав на жилые помещения. Она тесно связана с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который устанавливает порядок ведения ЕГРН и процедуру регистрации прав.

Согласно статье 131, право собственности и иные вещные права на жилые помещения, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

¶Содержание статьи

¶Обязательность государственной регистрации

Статья устанавливает, что государственная регистрация прав на жилые помещения является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Данная норма воспроизводит общее правило, закреплённое в статье 4 Федерального закона № 122-ФЗ (в редакции, действовавшей до 2017 года) и сохранённое в действующем законодательстве о регистрации недвижимости.

¶Объекты регистрации

Под государственную регистрацию подпадают:

• право собственности на жилое помещение;
• вещные права (например, право хозяйственного ведения, оперативного управления);
• ограничения (обременения) прав, включая ипотеку, аренду, сервитут;
• договоры найма социального жилья (в предусмотренных законом случаях).

¶Орган, осуществляющий регистрацию

Регистрацию прав на жилые помещения осуществляют органы регистрации прав — подразделения Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Ранее функции регистрации выполняли территориальные органы Федеральной регистрационной службы (Росрегистрация), упразднённой в 2010 году.

¶Форма и порядок регистрации

Право на жилое помещение возникает с момента его государственной регистрации. Статья 131 отсылает к специальному федеральному закону, определяющему порядок подачи документов, сроки регистрации, основания для приостановления и отказа в регистрации.

¶Связь с другими статьями ЖК РФ

Статья 131 взаимосвязана с рядом иных норм Жилищного кодекса:

Статья 130 устанавливает общее право на государственную регистрацию вещных прав на объекты недвижимости, а статья 131 конкретизирует это правило применительно к жилым помещениям.

¶Практическое значение

Статья 131 имеет важное практическое значение для оборота жилой недвижимости в России. Без государственной регистрации:

• договор купли-продажи квартиры не считается заключённым (пункт 1 статьи 558 ГК РФ);
• право собственности не может быть реализовано (продано, подарено, передано по наследству);
• собственник не может зарегистрировать по адресу жилого помещения иных лиц;
• невозможно оформление ипотеки.

¶Изменения в законодательстве

В ходе реформы законодательства о регистрации недвижимости (2015–2017 годы) статья 131 претерпела редакционные изменения. С 1 января 2017 года, после объединения функций кадастрового учёта и регистрации прав, статья была приведена в соответствие с новым Федеральным законом № 218-ФЗ. С 2021 года регистрация прав и кадастровый учёт осуществляются в рамках одной процедуры — в ЕГРН.

¶Критика и правоприменительная практика

На практике статья 131 применяется в комплексе с нормами Гражданского кодекса РФ (статьи 130–132, 164, 551, 558). Верховный Суд РФ неоднократно указывал, что отсутствие государственной регистрации договора социального найма не влияет на существование самого права на жилое помещение, однако регистрация прав собственности является обязательной. Также судебная практика подтверждает, что приобретательная давность на жилые помещения может быть реализована только после государственной регистрации права.

¶Источники

• Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ
• Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
• Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая
• Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»