Субстандартный ипотечный кредит

Субстандартный ипотечный кредит (англ. subprime mortgage) — это вид ипотечного кредитования, предоставляемый заёмщикам с низким кредитным рейтингом, неудовлетворительной кредитной историей или нестабильными доходами, которые не соответствуют стандартным требованиям кредитных организаций. Такие кредиты характеризуются повышенными процентными ставками, более жёсткими условиями и большими рисками для кредитора по сравнению с первоклассными (prime) ипотечными кредитами. Субстандартные кредиты стали ключевым фактором мирового финансового кризиса 2007–2008 годов.

История

Возникновение

Термин «субстандартный» (subprime) вошёл в обиход в США в 1980-х годах, когда банки начали активно кредитовать заёмщиков с низкими доходами и плохой кредитной историей. До этого ипотека предоставлялась преимущественно заёмщикам с высоким кредитным рейтингом (обычно от 660 баллов по шкале FICO). В 1990-х годах объём субстандартного кредитования начал расти благодаря дерегулированию финансового сектора и развитию секьюритизации — выпуска ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами (mortgage-backed securities, MBS).

Расцвет и кризис

В начале 2000-х годов, после спада на фондовом рынке, Федеральная резервная система США снизила процентные ставки, что стимулировало спрос на жильё. Банки и ипотечные брокеры активно предлагали субстандартные кредиты, часто с плавающими ставками (adjustable-rate mortgages, ARM), которые в первые годы были низкими, но затем резко возрастали. К 2006 году доля субстандартных кредитов в общем объёме ипотечного кредитования в США достигла около 20%. Однако рост числа невозвратов кредитов, начиная с 2006 года, привёл к обвалу рынка субстандартных ипотечных бумаг, что спровоцировало глобальный финансовый кризис 2007–2008 годов.

Последствия

После кризиса регулирование субстандартного кредитования было ужесточено. В США был принят Закон Додда — Франка (2010), который ввёл более строгие требования к андеррайтингу, обязал кредиторов проверять платёжеспособность заёмщиков и ограничил использование рискованных продуктов. В России и других странах рынок субстандартной ипотеки практически отсутствует из-за консервативной банковской политики.

Характеристики

Кредитный рейтинг

Основным критерием для отнесения кредита к субстандартному является кредитный рейтинг заёмщика. В США по шкале FICO:

• Prime (первоклассный): 660 баллов и выше.
• Near-prime (почти первоклассный): 620–659 баллов.
• Subprime (субстандартный): ниже 620 баллов.

Процентные ставки

Субстандартные кредиты имеют более высокие процентные ставки — обычно на 2–5 процентных пункта выше, чем по первоклассным кредитам. Это компенсирует кредитору повышенный риск дефолта. Ставки могут быть фиксированными или плавающими, причём плавающие ставки часто содержат «вводный» низкий период (teaser rate), после которого ставка значительно увеличивается.

Условия кредитования

• Меньший первоначальный взнос: часто 0–10% от стоимости жилья (против 20% для стандартных кредитов).
• Короткий срок кредита: обычно 30 лет, но возможны варианты с более короткими сроками.
• Высокие комиссии: штрафы за досрочное погашение, комиссии за оформление, страховки.
• Документация: упрощённая проверка доходов, иногда без подтверждения (так называемые кредиты с низким уровнем документации, low-doc или no-doc).

Виды субстандартных кредитов

Кредиты с плавающей ставкой (ARM)

Наиболее распространённый тип. В первые 2–3 года ставка фиксирована на низком уровне, затем пересматривается каждые 6–12 месяцев в зависимости от рыночных индексов (например, LIBOR). После пересмотра ставка может вырасти на 2–3 процентных пункта, что резко увеличивает ежемесячный платёж.

Кредиты с отрицательной амортизацией

Позволяют заёмщику платить меньше, чем начисленные проценты, в результате чего остаток долга растёт. Такие кредиты использовались для привлечения заёмщиков с низкими доходами, но приводили к быстрому накоплению долга.

Кредиты с низким первоначальным взносом

Предполагают взнос менее 10% от стоимости жилья. Часто требуют страхования ипотеки (PMI) или включения страховой премии в сумму кредита.

Кредиты без подтверждения дохода

Выдавались без проверки занятости или доходов (так называемые «кредиты лжеца» — liar loans). Заёмщик мог указать любую сумму дохода, что способствовало мошенничеству.

Риски

Для заёмщика

• Высокая вероятность дефолта: из-за роста ставок или потери работы заёмщик может не справиться с платежами.
• Потеря жилья: при невыплате кредита банк может изъять недвижимость через процедуру обращения взыскания (foreclosure).
• Ухудшение кредитной истории: просрочки и дефолт значительно снижают кредитный рейтинг, затрудняя получение кредитов в будущем.

Для кредитора

• Риск дефолта: высокая доля невозвратов, особенно в периоды экономического спада.
• Снижение стоимости залога: при падении цен на жильё стоимость заложенной недвижимости может оказаться ниже суммы кредита.
• Регуляторные риски: после кризиса 2008 года банки столкнулись с ужесточением требований к капиталу и андеррайтингу.

Для финансовой системы

Субстандартные кредиты, упакованные в ипотечные ценные бумаги, распространяли риски на всю финансовую систему. В 2007–2008 годах массовые дефолты по субстандартным кредитам привели к краху крупных финансовых институтов (например, Lehman Brothers) и глобальному кризису ликвидности.

Регулирование

В США

После кризиса 2008 года были приняты:

• Закон Додда — Франка (2010): ввёл обязательную проверку способности заёмщика обслуживать долг (ability-to-repay rule), ограничил использование предоплатных штрафов и плавающих ставок.
• Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB): создано для контроля за практикой кредитования и защиты прав заёмщиков.
• Правила QM (Qualified Mortgage): кредиты, соответствующие стандартам QM, считаются менее рискованными и не подлежат дополнительным санкциям.

В России

В России рынок субстандартной ипотеки практически отсутствует. Банки требуют подтверждения дохода, первоначальный взнос не менее 10–20% и кредитный рейтинг не ниже определённого уровня. Однако в 2010-х годах некоторые банки выдавали кредиты с низким первоначальным взносом (например, «Ипотека с господдержкой»), но они не классифицировались как субстандартные.

Влияние на экономику

Положительные аспекты

• Расширение доступа к жилью для малообеспеченных слоёв населения.
• Стимулирование строительной отрасли и рынка недвижимости в краткосрочной перспективе.

Отрицательные аспекты

• Рост задолженности домохозяйств.
• Увеличение числа обращений взыскания на жильё (foreclosure).
• Системный риск для финансовой стабильности, как показал кризис 2008 года.

Критика

Субстандартное кредитование критикуется за:

• Хищническое кредитование (predatory lending): навязывание заёмщикам непосильных условий, скрытые комиссии, вводящие в заблуждение рекламные предложения.
• Отсутствие прозрачности: сложные условия кредитов, которые заёмщики не всегда понимают.
• Негативное влияние на социальное неравенство: дефолты по субстандартным кредитам непропорционально сильно затронули малообеспеченные и расовые меньшинства в США.

См. также

• Ипотечный кредит
• Финансовый кризис 2007–2008 годов
• Секьюритизация
• Кредитный рейтинг

Источники

• Федеральная резервная система США. «Subprime Mortgage Crisis: A Review of the Literature».
• Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB). «Ability-to-Repay and Qualified Mortgage Standards».
• Международный валютный фонд. «Global Financial Stability Report, 2008».
• Закон Додда — Франка о реформе Уолл-стрит и защите потребителей (2010).
• Книга: «The Subprime Solution» (Robert J. Shiller, 2008).