Техническая инвентаризация объектов недвижимости¶

Техническая инвентаризация объектов недвижимости — это комплекс мероприятий по сбору, обработке и документальному оформлению сведений о фактическом состоянии, местоположении, количественных и качественных характеристиках объектов капитального строительства и земельных участков. Результатом инвентаризации является технический паспорт, содержащий описание объекта, его поэтажные планы, экспликации и иные данные, необходимые для государственного кадастрового учёта и регистрации прав.

¶История и правовое регулирование

В России система технической инвентаризации сложилась в советский период. С 1927 года учёт строений осуществлялся органами коммунального хозяйства, а с 1931 года функции по инвентаризации были возложены на бюро технической инвентаризации (БТИ). До 1990-х годов данные БТИ являлись единственным источником сведений об объектах недвижимости, на основе которых проводилась регистрация права собственности.

Современное правовое регулирование базируется на Федеральном законе от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» и Федеральном законе от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». С 2013 года функции по техническому учёту перешли к кадастровым инженерам, однако организации БТИ продолжают выполнять работы по инвентаризации для целей, не связанных с кадастровым учётом (например, для определения физического износа, перепланировок, сделок с долями).

¶Виды технической инвентаризации

Инвентаризация подразделяется на первичную, плановую и внеплановую.

Первичная инвентаризация проводится в отношении вновь созданных объектов недвижимости или объектов, ранее не учтённых. В ходе работ составляется первичный технический паспорт, объекту присваивается инвентарный номер.

Плановая инвентаризация выполняется периодически (как правило, раз в пять лет) для обновления сведений об объекте. В ходе плановых работ фиксируются изменения, произошедшие с момента последней инвентаризации (перепланировки, реконструкции, переоборудование).

Внеплановая инвентаризация проводится по заявлению собственника или по решению суда. Она необходима при изменении технических характеристик объекта, выявлении самовольных построек, разделе или объединении помещений, а также при подготовке документов для сделок с недвижимостью.

¶Порядок проведения работ

Процедура технической инвентаризации включает несколько этапов:

1. Подготовительный этап — изучение имеющейся документации (ранее выданных паспортов, разрешений на строительство, проектной документации), заключение договора с исполнителем.
2. Полевые работы — обмеры здания или помещения с использованием измерительных инструментов (лазерные дальномеры, рулетки, тахеометры). Замеряются линейные размеры, высоты, площади, фиксируются конструктивные элементы, инженерные коммуникации.
3. Камеральная обработка — составление поэтажных планов, экспликаций, расчёт площадей (общей, жилой, вспомогательной), определение физического износа конструктивных элементов.
4. Оформление технического паспорта — итоговый документ, содержащий текстовую и графическую части. В паспорте указываются адрес, год постройки, этажность, материал стен, перекрытий, процент износа, инвентарная стоимость.

¶Технический паспорт и его значение

Технический паспорт является основным результатом инвентаризации. Он состоит из разделов: общие сведения об объекте, ситуационный план, поэтажные планы, экспликация помещений, конструктивные характеристики, сведения о благоустройстве. Документ заверяется подписью исполнителя и печатью организации.

До 2013 года технический паспорт служил основанием для государственной регистрации прав. В настоящее время для кадастрового учёта требуется подготовка технического плана кадастровым инженером, однако технический паспорт сохраняет значение для:

• определения инвентаризационной стоимости (для целей налогообложения до перехода на кадастровую стоимость);
• оформления перепланировок и согласования в органах местного самоуправления;
• разрешения споров о границах и площадях;
• оценки физического износа и определения остаточной стоимости.

¶Организации, выполняющие инвентаризацию

Исторически основными исполнителями являлись государственные и муниципальные БТИ. После реформы 2013 года на рынке появились частные организации и индивидуальные кадастровые инженеры. БТИ продолжают действовать в большинстве регионов, выполняя как инвентаризационные работы, так и функции по хранению архивов технической документации.

Кадастровые инженеры выполняют работы, связанные с подготовкой технических планов для постановки на кадастровый учёт, однако их деятельность не охватывает полный спектр задач классической инвентаризации (например, определение износа). Для комплексной оценки состояния объекта часто привлекаются специализированные организации, имеющие лицензии на проведение обследований.

¶Критика и перспективы

Критика системы технической инвентаризации связана с дублированием функций БТИ и кадастровых инженеров, а также с устаревшими методиками определения износа, не всегда отражающими реальное состояние объекта. Отмечается, что архивы БТИ содержат значительные объёмы устаревших данных, требующих актуализации.

Перспективы развития связаны с переходом к единому информационному ресурсу — Единому государственному реестру недвижимости (ЕГРН), куда постепенно переносятся сведения из архивов БТИ. Внедрение технологий лазерного сканирования и 3D-моделирования позволяет повысить точность обмеров и сократить сроки выполнения работ.

¶Источники

• Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности».
• Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
• Приказ Минэкономразвития России от 18 декабря 2015 года № 953 «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке».
• Инструкция о проведении учёта жилищного фонда в Российской Федерации (утв. приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 года № 37).