Технический план объекта недвижимости¶
Технический план — это документ, в котором воспроизводятся определённые сведения из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о конкретном объекте, а также указываются данные о его местоположении, площади, назначении и иные характеристики. Он оформляется в виде электронного документа, заверенного усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, и служит основанием для постановки объекта на государственный кадастровый учёт. Технический план составляется в отношении зданий, сооружений, помещений, машино-мест, объектов незавершённого строительства и единых недвижимых комплексов.
¶Правовое регулирование
Основным нормативным актом, регулирующим подготовку технического плана, является Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Детальные требования к форме, составу и порядку оформления документа установлены приказом Росреестра. До вступления в силу закона № 218-ФЗ аналогичную функцию выполнял технический паспорт, выдававшийся органами технической инвентаризации (БТИ).
Технический план не следует путать с техническим паспортом: паспорт носит справочно-информационный характер и не является основанием для кадастрового учёта, тогда как технический план — документ строго установленной формы, на основании которого вносятся сведения в ЕГРН.
¶Кто и как готовит документ
Технический план подготавливает кадастровый инженер — физическое лицо, имеющее профильное образование, сдавшее квалификационный экзамен и являющееся членом саморегулируемой организации (СРО) кадастровых инженеров. Инженер несёт ответственность за достоверность внесённых сведений.
Подготовка включает несколько этапов:
- Заключение договора подряда с заказчиком.
- Сбор исходных документов (правоустанавливающие бумаги, разрешение на строительство или ввод в эксплуатацию, проектная документация, ранее выданные технические паспорта).
- Натурное обследование объекта — геодезические измерения, обмеры помещений, определение координат характерных точек контура.
- Камеральная обработка данных и формирование XML-документа, подписываемого электронной подписью.
¶Состав и содержание
Технический план состоит из текстовой и графической частей.
Текстовая часть включает:
- общие сведения о кадастровом инженере и заказчике;
- исходные данные, использованные при подготовке;
- сведения о характерных точках границ объекта;
- описание местоположения, площади, назначения, этажности, материала стен, года завершения строительства;
- сведения о частях объекта и обременениях.
Графическая часть содержит схему геодезических построений, а также чертежи контура объекта с указанием координат и размеров. Для помещений и машино-мест приводится план с экспликацией.
¶Виды и особенности по типам объектов
| Тип объекта | Ключевые особенности |
|---|---|
| Здание | Указываются площадь застройки, число этажей, материал стен, год ввода |
| Сооружение | Отражаются назначение, протяжённость, глубина, высота |
| Помещение | Приводится план с границами и площадью каждой части |
| Машино-место | Фиксируются границы на плоскости пола |
| Объект незавершённого строительства | Указывается степень готовности, отсутствие контура завершённого объекта |
При образовании новых объектов (раздел, объединение, перепланировка) технический план оформляется с учётом изменившихся характеристик.
¶Значение и применение
Технический план необходим для:
- постановки объекта на кадастровый учёт;
- государственной регистрации права собственности;
- внесения изменений в ЕГРН при реконструкции, перепланировке, переустройстве;
- снятия объекта с учёта при сносе;
- совершения сделок купли-продажи, аренды, залога;
- ввода объекта в эксплуатацию и подключения к инженерным сетям.
Без технического плана невозможно законно распоряжаться вновь созданным или изменённым объектом недвижимости.
¶Типичные ошибки и отказы
Наиболее частые причины приостановки кадастрового учёта:
- несоответствие координат фактическому расположению объекта;
- расхождение площади с данными правоустанавливающих документов;
- отсутствие необходимых согласований (например, согласия соседей при реконструкции);
- использование устаревших или недостоверных исходных данных;
- нарушение формата XML-файла.
Устранение замечаний требует повторного обращения к кадастровому инженеру и внесения исправлений.
¶Сроки и стоимость
Сроки подготовки зависят от сложности объекта и обычно составляют от нескольких рабочих дней до нескольких недель. Стоимость определяется объёмом работ, необходимостью выезда на объект и региональными тарифами. Государственный кадастровый учёт на основании технического плана проводится Росреестром в срок до пяти рабочих дней (при электронной подаче — до трёх).
¶Электронный формат и цифровизация
С 2017 года технические планы подаются исключительно в электронном виде в формате XML, подписанные усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера. Это снизило число подделок и ускорило процедуру учёта. Сведения из ЕГРН предоставляются в виде выписок, доступных через портал Росреестра и многофункциональные центры.
¶Источники
- Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
- Приказы Росреестра о требованиях к подготовке технического плана
- Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»
- Официальные разъяснения Росреестра