ТСН «Холмы» — товарищество собственников недвижимости¶

ТСН «Холмы» — товарищество собственников недвижимости, форма некоммерческой организации, создаваемой собственниками объектов недвижимости (жилых домов, земельных участков, помещений) для совместного управления общим имуществом, его содержания и эксплуатации. Аббревиатура ТСН расшифровывается как «товарищество собственников недвижимости»; наименование «Холмы» в подобных случаях обычно является индивидуальным названием конкретного товарищества, нередко связанным с топонимом или названием коттеджного посёлка. Правовой статус ТСН регулируется Гражданским кодексом РФ и Жилищным кодексом РФ.

¶Правовая природа

Товарищество собственников недвижимости — организационно-правовая форма некоммерческих организаций, закреплённая в Гражданском кодексе РФ. ТСН представляет собой добровольное объединение собственников недвижимого имущества, созданное для совместного владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в общей собственности, а также для управления общим имуществом.

Ключевые признаки ТСН:

• некоммерческий характер — организация не ставит целью извлечение прибыли;
• членство — основано на добровольном вступлении собственников;
• общее имущество — управление объектами, принадлежащими членам на праве общей долевой собственности;
• самоуправление — решения принимаются общим собранием членов.

ТСН является более широкой формой по отношению к ТСЖ (товариществу собственников жилья). Если ТСЖ создаётся только в многоквартирных домах, то ТСН может объединять собственников как квартир, так и индивидуальных жилых домов, земельных участков, гаражей, нежилых помещений.

¶История и развитие формы

Форма товарищества собственников недвижимости была введена в российское законодательство в 2014 году в результате реформы гражданского законодательства. До этого существовали отдельные формы: товарищества собственников жилья, садоводческие, огороднические и дачные некоммерческие объединения, а также некоторые другие.

После изменений в Гражданском кодексе все эти формы были приведены к единой конструкции ТСН. Садоводческие и дачные объединения дополнительно регулируются отдельным федеральным законом, вступившим в силу в 2019 году. Товарищества, созданные ранее, могли быть приведены в соответствие с новыми нормами.

¶Цели и задачи

Основные задачи товарищества собственников недвижимости:

• содержание и эксплуатация общего имущества;
• обеспечение коммунальными ресурсами и услугами;
• благоустройство и охрана территории;
• представление интересов собственников во взаимоотношениях с третьими лицами;
• распоряжение общим имуществом в интересах членов.

В коттеджных посёлках и комплексах индивидуальной застройки, к которым обычно относится товарищество с названием «Холмы», ТСН нередко выполняет функции, близкие к управляющей компании: обслуживание дорог, инженерных сетей, мест общего пользования, вывоз отходов, охрана периметра.

¶Структура управления

Органами управления ТСН являются:

Общее собрание решает вопросы о размере взносов, утверждении сметы, приёме и исключении членов, избрании органов управления, реорганизации и ликвидации. Решения принимаются большинством голосов, а по отдельным вопросам — квалифицированным большинством.

¶Финансирование

Деятельность ТСН финансируется за счёт:

• членских взносов собственников;
• обязательных платежей лиц, не являющихся членами, но пользующихся общим имуществом;
• доходов от использования общего имущества (например, сдачи в аренду);
• иных поступлений, не запрещённых законом.

Размер взносов определяется общим собранием исходя из утверждённой сметы расходов. Средства расходуются на текущее содержание, ремонт, коммунальные ресурсы, оплату труда персонала и управленческие нужды.

¶Особенности в посёлках индивидуальной застройки

В комплексах малоэтажной и индивидуальной застройки ТСН имеет ряд особенностей по сравнению с городскими многоквартирными домами:

• общее имущество включает дороги, сети, детские и спортивные площадки, зоны отдыха;
• границы территории, как правило, определены и охраняются;
• взаимодействие с внешними ресурсоснабжающими организациями осуществляется напрямую или через посредничество товарищества;
• решения касаются не только домов, но и земельных участков.

Такие товарищества нередко называют «поселковыми» или «коттеджными» ТСН. Название «Холмы» в этом контексте обычно указывает на конкретный посёлок или жилой комплекс.

¶Права и обязанности членов

Члены ТСН имеют право:

• участвовать в управлении и голосовать на общем собрании;
• избирать и быть избранными в органы управления;
• получать информацию о деятельности товарищества;
• пользоваться общим имуществом.

Обязанности членов включают своевременную уплату взносов, соблюдение устава и решений общего собрания, содержание собственного имущества в надлежащем состоянии, недопущение действий, нарушающих права других собственников.

¶Спорные вопросы

На практике в деятельности ТСН возникают споры, связанные с:

• размером и порядком расчёта взносов;
• разграничением общего и индивидуального имущества;
• качеством предоставляемых услуг;
• исключением из членов товарищества;
• взысканием задолженности.

Значительная часть таких споров рассматривается в судах. Судебная практика по делам ТСН формируется с учётом норм Гражданского и Жилищного кодексов, а также специального законодательства о садоводстве и огородничестве.

¶Значение

Товарищество собственников недвижимости является одной из основных форм самоорганизации собственников в России. Оно позволяет жителям совместно решать вопросы содержания территории, распределять расходы и представлять общие интересы. Для посёлков индивидуальной застройки, к числу которых относятся комплексы с названием «Холмы», ТСН часто становится единственным механизмом управления общей инфраструктурой.

Источники: Гражданский кодекс РФ; Жилищный кодекс РФ; Федеральный закон о ведении гражданами садоводства и огородничества; обзоры судебной практики по спорам о деятельности товариществ собственников недвижимости.