Участие физических лиц в торгах на земельные участки¶

Участие в торгах на земельный участок — процедура приобретения права аренды или собственности на государственные или муниципальные земельные участки, открытая для граждан Российской Федерации. торги проводятся в форме аукциона и регулируются Земельным кодексом РФ, Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также отдельными постановлениями Правительства РФ.

¶Правовое основание

С 2015 года продажа и аренда государственных и муниципальных земельных участков проводится исключительно через торги в форме аукциона (статья 39.11 Земельного кодекса РФ). Прямая продажа или аренда без торгов допускается только в случаях, прямо предусмотренных законом, например при предоставлении участков сельскохозяйственного назначения садоводческим товариществам или при оформлении «прирезки» смежных земель.

Организатором торгов выступает уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления. Проведение аукциона может быть поручено специализированной организации.

¶Кто может участвовать

К участию в торгах допускаются любые физические лица, включая иностранных граждан и лиц без гражданства, если участок не расположен в приграничной зоне или на территории закрытых административно-территориальных образований. Для участия не требуется специальных разрешений или членства в каких-либо организациях.

¶Порядок участия

¶Шаг 1. Поиск лота

Информация о предстоящих торгах публикуется на официальном сайте РФ для размещения информации о проведении торгов (www.torgi.gov.ru), а также на сайтах органов местного самоуправления соответствующего муниципального образования. В извещении указываются:

• местоположение и площадь участка;
• кадастровый номер;
• вид разрешённого использования;
• начальная цена лота;
• размер задатка;
• срок подачи заявок;
• время и место проведения торгов.

¶Шаг 2. Подготовка документов

Для подачи заявки физическому лицу потребуется:

• паспорт гражданина РФ;
• квитанция о перечислении задатка (обычно 10 % от начальной цены лота);
• заполненная форма заявки по утверждённой организатором форме.

Задаток перечисляется на расчётный счёт организатора торгов. В случае проигрыша задаток возвращается в течение 5 рабочих дней.

¶Шаг 3. Подача заявки

Заявка подаётся в срок, установленный в извещении (как правило, не ранее чем за 25 дней до даты торгов). Заявки принимаются лично, через представителя по нотариальной доверенности или в электронной форме — через портал «Госуслуги» или региональные порталы.

¶Шаг 4. Участие в аукционе

Торги проводятся в назначенный день и время в указанном месте. Участники регистрируются, предъявляя паспорт. Аукцион ведётся в классическом формате: называется стартовая цена, участники поднимают цену на установленный шаг (обычно 0,5–5 % от начальной цены). Победителем признаётся участник, предложивший наибольшую цену.

Если в торгах участвует только один заявитель, аукцион не проводится, и участок предоставляется ему по начальной цене. Если заявок нет вовсе, торги признаются несостоявшимися.

¶Шаг 5. Оформление договора

Победитель аукциона подписывает протокол торгов и в течение 5 рабочих дней заключает договор купли-продажи или аренды земельного участка с органом, выступавшим организатором. При отказе от подписания договора победитель теряет задаток, а участок может быть выставлен на повторные торги.

¶Стоимость участия

Помимо цены самого участка, победитель возмещает организатору расходы на подготовку торгов и оформление документации. Размер возмещения устанавливается в извещении и обычно составляет от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч рублей.

¶Отказ в участии

Организатор вправе отклонить заявку, если:

• не перечислен задаток;
• предоставлен неполный комплект документов;
• заявитель не соответствует требованиям законодательства (например, пытается приобрести участок в приграничной зоне).

¶Частные торги

Помимо государственных, существуют торги, организуемые физическими и юридическими лицами в отношении принадлежащих им участков. Такие торги проводятся на основании статьи 447 Гражданского кодекса РФ и не подпадают под требования статьи 39.11 Земельного кодекса. Однако на практике публичные торги, организованные частными лицами, встречаются редко; чаще участки продаются через аукционы по банкротству или через агентства недвижимости.

¶Нюансы для сельхозземель

Участки сельскохозяйственного назначения имеют особый правовой режим. Их продажа с торгов допускается только при соблюдении преимущественного права покупки органов государственной власти субъекта РФ. На практике это означает, что перед выставлением участка на аукцион субъект РФ в течение 30 дней может выкупить его по цене и на условиях, предложенных потенциальным покупателем.

¶Налоговые последствия

Приобретение земельного участка является доходом физического лица и облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13 % для резидентов РФ и 30 % для нерезидентов. При этом налогоплательщик вправе применить имущественный вычет в размере 1 000 000 рублей при продаже участка, если он находился в собственности менее 5 лет.

¶Источники

• Земельный кодекс Российской Федерации (статьи 39.11–39.18)
• Гражданский кодекс Российской Федерации (статья 447)
• Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»
• Постановление Правительства РФ от 11.08.2010 № 622 «Об утверждении Правил организации и проведения торгов в форме аукциона»