Выделение доли в квартире¶
Выделение доли в квартире — это юридическая процедура оформления права собственности на обособленную часть жилого помещения, ранее находившегося в общей долевой или совместной собственности. Результатом выдела становится самостоятельный объект недвижимости с отдельным правовым статусом, на который может быть зарегистрировано единоличное право собственности. Процедура регулируется Гражданским кодексом РФ (глава 16), Семейным кодексом РФ и Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».
¶Основания для выдела доли
Выдел доли возможен в следующих случаях:
- Приватизация квартиры несколькими лицами — каждый из участников приватизации становится сособственником и вправе требовать выдела своей доли.
- Наследование — при вступлении в наследство несколькими наследниками квартира переходит в общую долевую собственность.
- Раздел совместного имущества супругов — при расторжении брака или по требованию одного из супругов (ст. 38 СК РФ).
- Дарение или купля-продажа доли — сделки с долей в праве собственности.
- Судебное решение — по иску сособственника о выделе доли в натуре или определении порядка пользования.
¶Виды выдела
¶Выдел в натуре
Предполагает фактическое обособление части квартиры в отдельное жилое помещение с отдельным входом, санузлом и кухней. На практике выдел в натуре в многоквартирных домах возможен крайне редко, поскольку квартира является единым помещением, и разделить её на полноценные отдельные объекты без переустройства практически невозможно. Такой выдел чаще применяется к частным домам.
¶Выдел доли в праве
Наиболее распространённый вариант. Сособственник выделяет свою долю в праве общей собственности, оформляя её как самостоятельный объект. Квартира при этом не делится на отдельные помещения, а за выделившимся собственником закрепляется определённая дробная доля (например, 1/3, 1/2). Такой собственник вправе распоряжаться своей долейй по своему усмотрению, но с учётом ограничений, установленных законом.
¶Порядок выдела доли
¶Добровольный порядок
Выдел доли по соглашению сособственников осуществляется следующим образом:
- Заключение соглашения о выделе доли. Документ подписывается всеми сособственниками и должен содержать сведения о размере выделяемой доли, порядке пользования общим имуществом, условиях компенсации (если доля не может быть выделена в натуре).
- Обращение в Росреестр (МФЦ) для государственной регистрации перехода права собственности на выделенную долю. Потребуются: паспорта сособственников, соглашение, документы на квартиру (выписка из ЕГРН, технический паспорт), квитанция об уплате госпошлины (2000 рублей для физических лиц).
- Получение выписки из ЕГРН, подтверждающей зарегистрированное право собственности на долю.
¶Судебный порядок
Если сособственники не достигли соглашения, вопрос решается в судебном порядке. Исковое заявление подаётся в районный суд по месту нахождения квартиры. Суд учитывает:
- размер доли каждого сособственника;
- возможность выдела доли в натуре без несоразмерного ущерба;
- интересы несовершеннолетних и иных проживающих лиц;
- сложившийся порядок пользования.
При невозможности выдела в натуре суд может обязать одного из сособственников выплатить компенсацию другому, после чего доля последнего переходит к выплатившему компенсацию. Выплата компенсации допускается только с согласия получающего её сособственника, за исключением случая, когда его доля незначительна (п. 4 ст. 252 ГК РФ).
¶Ограничения при распоряжении долей
При продаже доли в праве общей собственности на квартиру необходимо соблюдение преимущественного права покупки остальных сособственников (ст. 250 ГК РФ). Продавец обязан известить остальных собственников в письменной форме о намерении продать долю с указанием цены и условий. Срок для реализации преимущественного права — 30 дней для недвижимости. Если преимущественное право нарушено, сособственники могут оспорить сделку в судебном порядке в течение 3 месяцев.
¶Налогообложение
Доход от продажи доли в квартире, находившейся в собственности менее 5 лет (3 года — для долей, полученных по наследству, в дар от близкого родственника, по приватизации или договору ренты), облагается НДФЛ по ставке 13%. При продаже доли вправе быть применён имущественный налоговый вычёт в размере фактически понесённых расходов или в пределах 1 000 000 рублей.
¶Особенности выдела доли в ипотечной квартире
Выдел доли в квартире, находящейся в залоге у банка, возможен только с письменного согласия кредитной организации. Как правило, банки требуют полного погашения ипотеки до проведения процедуры выдела, поскольку квартира является единым объектом залога.
¶Судебная практика
Суды при рассмотрении споров о выделе долей исходят из принципа соразмерности. Если доля сособственника незначительна (как правило, менее 1/8 в однокомнатной квартире) и не может быть выделена в натуре, суд вправе обязать выплатить компенсацию без согласия собственника. При этом суды учитывают наличие у сособственника иного жилья, возможность обеспечения жилой площадью и интересы проживающих в квартире несовершеннолетних детей.
Источники:
- Гражданский кодекс РФ, глава 16 («Общая собственность»), статьи 244–255
- Семейный кодекс РФ, статья 38
- Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
- Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»
- Налоговый кодекс РФ, статья 217.1