Выкупная цена¶

Выкупная цена — это сумма денежных средств, которую одна сторона (обычно арендатор, должник или собственник) обязана уплатить другой стороне (арендодателю, кредитору или выкупающему лицу) для приобретения права собственности на арендованное или заложенное имущество, либо для досрочного прекращения обязательств по договору. Величина выкупной цены может быть фиксированной, определяться по рыночной стоимости на момент выкупа или рассчитываться по заранее установленной формуле. Понятие широко применяется в лизинговых операциях, ипотечном кредитовании, аренде с правом выкупа, а также в корпоративных финансах при выкупе долей или акций.

¶История возникновения и развития понятия

Институт выкупа имущества имеет глубокие исторические корни. В римском праве существовала конструкция «emptio-venditio» (купля-продажа) с элементами обратного выкупа, когда продавец сохранял за собой право вернуть вещь за определенную плату в установленный срок. В средневековой Европе широкое распространение получила аренда земли с последующим выкупом (эмфитевзис), позволявшая крестьянам постепенно становиться собственниками обрабатываемых участков.

В России XIX века понятие выкупной цены приобрело особое значение в контексте крестьянской реформы 1861 года. Согласно «Положению о выкупе», крестьяне могли выкупить у помещиков свои наделы, причем выкупная цена рассчитывалась исходя из капитализированного оброка (6 % годовых). Государство выступало посредником, выплачивая помещикам 80 % суммы, а крестьяне в течение 49 лет погашали долг с процентами. Эта система просуществовала до 1906 года, когда выкупные платежи были отменены.

В XX веке выкупная цена стала ключевым элементом лизинговых сделок, получивших развитие в США и Западной Европе в 1950-х годах. В СССР понятие использовалось в основном в контексте выкупа государственного имущества арендными предприятиями в период перестройки (конец 1980-х годов).

¶Виды выкупной цены

¶По способу определения

Фиксированная выкупная цена — устанавливается в договоре как точная сумма, не подлежащая пересмотру в течение срока действия соглашения. Чаще всего применяется в лизинге и аренде с правом выкупа.
Рыночная выкупная цена — определяется на момент выкупа на основе оценки независимого оценщика. Характерна для опционов на выкуп, ипотечных договоров при досрочном погашении.
Расчетная выкупная цена — вычисляется по формуле, учитывающей остаточную стоимость имущества, уровень инфляции, накопленную амортизацию и другие факторы.

¶По субъекту выкупа

Выкупная цена для физических лиц — применяется при выкупе жилья в ипотеку, автомобилей в лизинг, земельных участков.
Выкупная цена для юридических лиц — используется в корпоративных сделках, выкупе долей в уставном капитале, приобретении оборудования в лизинг.

¶По объекту выкупа

Выкупная цена движимого имущества (автомобили, оборудование, техника).
Выкупная цена недвижимости (здания, сооружения, земельные участки).
Выкупная цена ценных бумаг (акций, облигаций, долей в ООО).

¶Выкупная цена в лизинге

В лизинговых операциях выкупная цена — это сумма, которую лизингополучатель уплачивает лизингодателю в конце срока договора лизинга для перехода права собственности на предмет лизинга. По российскому законодательству (Федеральный закон № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»), выкупная цена может быть как отдельно выделена в договоре, так и включена в общую сумму лизинговых платежей.

¶Особенности расчета

Выкупная цена в лизинге, как правило, составляет от 0,5 % до 10 % от первоначальной стоимости предмета лизинга. Низкая выкупная цена (менее 1 %) позволяет лизингополучателю минимизировать налоговые риски, так как имущество может быть учтено на его балансе с минимальной остаточной стоимостью. Высокая выкупная цена (10 % и более) характерна для сделок, где лизингополучатель планирует быстро продать имущество после выкупа.

¶Налоговые аспекты

Выкупная цена в лизинге влияет на расчет налога на имущество и амортизационные отчисления. Если выкупная цена не выделена отдельно, то вся сумма лизинговых платежей признается расходами лизингополучателя. При выделенной выкупной цене она не включается в текущие расходы, а формирует первоначальную стоимость приобретаемого основного средства.

¶Выкупная цена в ипотеке

В ипотечном кредитовании выкупная цена — это сумма, необходимая для досрочного погашения кредита и снятия обременения с заложенной недвижимости. Она складывается из остатка основного долга, начисленных процентов, возможных штрафов и комиссий.

¶Механизм выкупа

Заемщик может выкупить заложенное имущество у банка досрочно, полностью погасив кредит. В этом случае выкупная цена равна полной стоимости кредита на дату погашения. При частичном досрочном погашении выкупная цена не применяется, так как право собственности не переходит.

¶Выкупная цена при рефинансировании

При рефинансировании ипотеки новый банк выплачивает старому выкупную цену заложенной недвижимости, после чего заемщик начинает обслуживать кредит в новом банке. Выкупная цена в этом случае равна остатку задолженности по первоначальному кредиту.

¶Выкупная цена в аренде с правом выкупа

Аренда с правом выкупа (rent-to-own) — это договор, по которому арендатор может выкупить арендованное имущество по истечении определенного срока. Выкупная цена устанавливается в договоре и может быть:

Фиксированной — определяется на момент заключения договора.
Рыночной — пересчитывается на момент выкупа.
С зачетом арендных платежей — часть арендной платы засчитывается в счет выкупной цены.

В России аренда с правом выкупа регулируется статьей 624 Гражданского кодекса РФ. Выкупная цена может быть указана в договоре аренды как отдельное условие или определена в дополнительном соглашении.

¶Выкупная цена в корпоративных финансах

В корпоративных сделках выкупная цена — это сумма, которую компания или акционер платит за приобретение доли в уставном капитале, пакета акций или бизнеса в целом.

¶Выкупная цена акций

При выкупе акций у миноритарных акционеров (squeeze-out) выкупная цена определяется на основе рыночной стоимости акций, определенной независимым оценщиком. В России процедура регулируется Федеральным законом № 208-ФЗ «Об акционерных обществах». Выкупная цена не может быть ниже рыночной стоимости, определенной оценщиком.

¶Выкупная цена доли в ООО

При выходе участника из общества с ограниченной ответственностью выкупная цена доли рассчитывается на основе данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период. Она может быть как номинальной, так и действительной (рыночной) стоимостью доли.

¶Выкупная цена в государственных и муниципальных контрактах

В сфере государственных закупок выкупная цена применяется при аренде государственного или муниципального имущества с правом выкупа. В соответствии с Федеральным законом № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок», выкупная цена устанавливается в контракте и не может превышать рыночную стоимость имущества, определенную оценщиком.

¶Особенности для малого и среднего бизнеса

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право выкупа арендуемого государственного или муниципального имущества. Выкупная цена в этом случае устанавливается по рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, с возможностью рассрочки платежа на срок до 5 лет.

¶Выкупная цена в международной практике

В международном праве и деловом обороте понятие выкупной цены (repurchase price, buyout price) регулируется различными нормами:

В лизинге — по правилам Международных стандартов финансовой отчетности (МСФО 16 «Аренда»), выкупная цена учитывается при классификации аренды как финансовой.
В ипотеке — в США выкупная цена (payoff amount) включает остаток долга, проценты и возможные штрафы за досрочное погашение.
В корпоративных сделках — выкупная цена определяется в соответствии с условиями опционных соглашений (call option, put option).

¶Критика и проблемы применения

Основные проблемы, связанные с выкупной ценой, включают:

Завышение выкупной цены — особенно в лизинговых сделках, когда лизингодатель искусственно завышает выкупную цену для увеличения своей прибыли.
Неопределенность рыночной цены — при использовании рыночной выкупной цены возможны споры между сторонами о ее величине.
Налоговые риски — неправильное выделение выкупной цены в договоре может привести к доначислению налогов и пеней.
Судебные споры — в России распространены дела о признании выкупной цены недействительной или о ее пересмотре в судебном порядке.

¶Источники

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статьи 624, 665-670.
Федеральный закон от 29.10.1998 № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)».
Федеральный закон от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах».
Федеральный закон от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью».
Федеральный закон от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд».
Международный стандарт финансовой отчетности (IFRS) 16 «Аренда».
«Положение о выкупе» 1861 года (исторический документ).
Крестьянская реформа 1861 года в России: сборник законодательных актов / под ред. П. А. Зайончковского. — М.: Наука, 1961.
Комментарий к Федеральному закону «О финансовой аренде (лизинге)» / под ред. А. А. Иванова. — М.: Юрайт, 2020.
Экономический словарь / под ред. А. Н. Азрилияна. — М.: Институт новой экономики, 2015.