Закладная на квартиру при ипотеке¶
Закладная на квартиру при ипотеке — именная ценная бумага, удостоверяющая права банка-кредитора (залогодержателя) на получение от заемщика денежных средств по ипотечному кредиту, а также права залога на приобретаемую квартиру. Закладная выпускается заемщиком (залогодателем) при оформлении ипотечного кредита и является основным документом, обеспечивающим обязательства по кредитному договору. Отношения, связанные с закладными, регулируются Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года, а также Гражданским кодексом РФ.
¶Правовая природа
Закладная относится к категории именных ценных бумаг. Она удостоверяет следующие права её законного владельца:
- право требования к заемщику в размере суммы, указанной в закладной (основной долг, проценты, неустойки и иные платежи);
- право залога на квартиру, являющуюся предметом ипотеки.
Особенность закладной состоит в её строгой формальности: все существенные условия должны быть вписаны в документ в момент выдачи. Отсутствие обязательного реквизита делает закладную недействительной. При этом сам кредитный договор продолжает действовать, но права, удостоверенные закладной, считаются не возникшими.
¶Обязательные реквизиты
Согласно статье 14 Федерального закона «Об ипотеке», закладная должна содержать:
- Наименование документа.
- Дату и место выдачи.
- Сумму обязательства, подлежащую исполнению, с указанием процентной ставки и порядка начисления процентов.
- Срок исполнения обязательства.
- Наименование и адрес залогодателя.
- Наименование и адрес залогодержателя (первого владельца закладной).
- Описание квартиры: адрес, площадь, количество комнат, этаж, кадастровый номер, регистрационный номер в ЕГРН.
- Оценку квартиры на дату выдачи закладной.
- Отметку об условиях, при которых залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обязательства.
- Сведения о зарегистрированной ипотеке (дата регистрации, наименование органа регистрации).
- Подпись залогодателя.
Закладная составляется в одном экземпляре и хранится у залогодержателя до полного исполнения обязательства.
¶Порядок оформления
Процесс выпуска закладной при ипотеке на квартиру обычно включает следующие этапы:
- Подписание кредитного договора и договора купли-продажи квартиры (или договора долевого участия).
- Получение оценки квартиры у независимого оценщика — оценочная стоимость фиксируется в закладной.
- Составление закладной банком на основании данных кредитного договора и документов на квартиру.
- Подписание закладной заемщиком (залогодателем) в присутствии сотрудника банка.
- Регистрация ипотеки в Росреестре — одновременно регистрируется договор ипотеки и вносится запись в ЕГРН. С 1 июля 2018 года в силу Федерального закона № 360-ФЗ регистрация ипотеки в силу закона (при покупке квартиры с использованием кредитных средств) осуществляется в упрощённом порядке — на основании заявления кредитора без необходимости подачи заявления от заемщика.
- Выдача закладной на руки залогодержателю.
¶Обращение взыскания и учёт закладных
Закладная может служить инструментом привлечения банком заёмных средств. Кредитная организация вправе передать закладную в депозитарий, оформив её в бездокументарной форме, либо использовать в качестве обеспечения при заёмном финансировании. Также банк может уступить (продать) закладную другому кредитору — в этом случае новый владелец закладной получает все права, удостоверенные документом, включая право залога.
При обращении взыскания на квартиру закладная подтверждает объём требований кредитора. Если квартира реализуется с торгов, сумма, превышающая долг, возвращается заемщику.
¶Погашение ипотеки и возврат закладной
После полного исполнения обязательств по кредитному договору банк обязан:
- проставить на закладной отметку об исполнении обязательства полностью;
- вернуть закладную залогодателю;
- выдать залогодателю закладную вместе с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке.
Заемщик, получив закладную и заявление, обращается в Росреестр для снятия обременения с квартиры. С 2017 года в электронном виде процедура может быть проведена по заявлению кредитора без участия залогодателя.
¶Отказ от закладной
С 1 июля 2018 года выпуск закладной при оформлении ипотеки стал необязательным. Кредитор и заемщик вправе отказаться от использования закладной — в таком случае права и обязанности сторон регулируются только кредитным договором и договором ипотеки. Многие банки при розничном кредитовании физических лиц фактически отказались от оформления закладных, ограничившись стандартным договором ипотеки. Однако при секьюритизации ипотечных портфелей, а также при привлечении кредитными организациями заёмных средств закладные продолжают активно использоваться.
¶Отличие закладной от кредитного договора
Кредитный договор — двусторонний документ, фиксирующий обязательства заемщика и банка. Закладная — односторонняя ценная бумага, подтверждающая права кредитора. Кредитный договор не является ценной бумагой и не может обращаться на вторичном рынке. Закладная же, напротив, может передаваться другому владельцу путём индоссамента (передаточной надписи), что делает её ликвидным финансовым инструментом.
¶Значение
Закладная выполняет несколько функций: обеспечивает интересы кредитора, упрощает передачу прав по ипотечному обязательству, служит основой для ипотечных облигаций и программ секьюритизации. Для заемщика наличие закладной означает строгую формализацию условий — любые изменения по кредиту (рефинансирование, изменение графика платежей) требуют оформления новой закладной или внесения изменений в неё.
Источники:
- Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая, раздел VI «Ценные бумаги»)
- Федеральный закон от 03.08.2018 № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
- Официальный сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр)