Жилищно-строительная кооперация¶

Жилищно-строительная кооперация — это форма добровольного объединения граждан и (или) юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения потребностей в жилье, а также управления многоквартирными домами. Деятельность таких кооперативов регулируется жилищным и гражданским законодательством, а их основная задача — строительство, приобретение, реконструкция и последующая эксплуатация жилых помещений за счёт собственных и привлечённых средств участников.

¶История

¶Возникновение в Российской империи

Первые жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) появились в России в начале XX века. В 1905 году в Санкт-Петербурге было создано «Товарищество по устройству постоянных квартир» — одна из первых организаций, объединявших граждан для совместного строительства жилья. К 1917 году в стране действовало несколько десятков подобных кооперативов, преимущественно в крупных городах. Они строились на принципах взаимопомощи и коллективного владения недвижимостью.

¶Советский период

После Октябрьской революции 1917 года кооперативное движение было временно свёрнуто, но в 1920-е годы, в период Новой экономической политики (НЭП), ЖСК получили новое развитие. В 1924 году было принято Положение о жилищной кооперации, которое закрепило правовой статус кооперативов. В 1930-е годы, с усилением централизованного планирования, кооперативное строительство было практически прекращено.

Второе рождение ЖСК произошло в 1958 году, когда вышло постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР «О развитии жилищно-строительной кооперации». Это было связано с необходимостью ускоренного решения жилищной проблемы в условиях массового переселения из коммуналок. В 1960–1980-е годы ЖСК стали одним из основных способов получения отдельного жилья для граждан, не имевших возможности ждать государственной очереди. Кооперативы строили как типовые панельные дома, так и более качественные кирпичные здания. Вступление в кооператив предполагало внесение паевого взноса (обычно 30–40 % от стоимости квартиры) и последующую выплату оставшейся суммы в рассрочку.

¶Постсоветский период

После распада СССР и перехода к рыночной экономике роль ЖСК изменилась. В 1990-е годы многие кооперативы были преобразованы в товарищества собственников жилья (ТСЖ) или иные формы управления. Однако в 2000-е годы, с развитием ипотечного кредитования и долевого строительства, интерес к ЖСК вновь возрос, особенно в регионах с дефицитом доступного жилья. В 2019 году в России был принят Федеральный закон № 214-ФЗ, который ввёл понятие «жилищно-строительный кооператив» как один из способов защиты прав граждан — участников долевого строительства.

¶Правовое регулирование в России

В Российской Федерации деятельность ЖСК регулируется:

Жилищным кодексом РФ (статьи 110–134) — определяет порядок создания, реорганизации и ликвидации кооперативов, права и обязанности членов, порядок управления.
Гражданским кодексом РФ — устанавливает общие положения о некоммерческих организациях.
Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» — применяется в части, касающейся привлечения средств граждан.
Уставом кооператива — внутренним документом, который не должен противоречить законодательству.

ЖСК является некоммерческой организацией. Его члены несут субсидиарную ответственность по обязательствам кооператива в пределах невыплаченной части паевого взноса.

¶Виды жилищно-строительных кооперативов

¶По целям создания

Кооперативы для строительства нового жилья — создаются для возведения многоквартирных домов или жилых комплексов. Члены вносят паевые взносы, на которые финансируется строительство.
Кооперативы для приобретения готового жилья — объединяют средства для покупки уже построенных квартир или домов.
Кооперативы для реконструкции или капитального ремонта — создаются для улучшения жилищных условий в существующих зданиях.

¶По способу финансирования

Классические ЖСК — финансирование исключительно за счёт паевых взносов членов. Строительство ведётся без привлечения банковских кредитов.
ЖСК с привлечением заёмных средств — кооператив берёт кредит в банке, который погашается за счёт взносов членов.
ЖСК в рамках программ государственной поддержки — например, в рамках программы «Жильё для российской семьи» или с использованием средств материнского капитала.

¶По форме управления

Самоуправляемые — члены кооператива сами принимают решения на общих собраниях и избирают правление.
С управляющей компанией — функции управления передаются профессиональной организации по договору.

¶Порядок создания и членства

¶Создание

Для создания ЖСК необходимо:

Инициативная группа (не менее 5 человек) проводит собрание, на котором принимается решение о создании кооператива.
Разрабатывается и утверждается устав.
Проводится государственная регистрация в Федеральной налоговой службе (ФНС) как некоммерческой организации.
Открывается расчётный счёт в банке.
Начинается приём членов и сбор паевых взносов.

¶Членство

Членом ЖСК может быть любое дееспособное физическое лицо, достигшее 16 лет, или юридическое лицо. Вступление осуществляется на основании заявления и уплаты вступительного взноса. Члены имеют право:

участвовать в управлении кооперативом (голосовать на общих собраниях);
получать жилое помещение после полной выплаты пая;
пользоваться общим имуществом дома;
выйти из кооператива с возвратом паевого взноса.

Обязанности членов включают своевременную уплату паевых и членских взносов, соблюдение устава и правил проживания.

¶Преимущества и недостатки

¶Преимущества

Снижение стоимости жилья — за счёт отсутствия посредников (застройщика) и минимизации накладных расходов.
Контроль со стороны членов — участники сами контролируют расходование средств и ход строительства.
Возможность индивидуальных решений — члены могут влиять на планировку квартир и отделку.
Гибкость финансирования — рассрочка выплаты паевого взноса, возможность использования материнского капитала.

¶Недостатки

Высокие риски — при недобросовестном управлении или банкротстве кооператива члены могут потерять вложенные средства.
Отсутствие гарантий — в отличие от банковского кредитования, ЖСК не подлежит обязательному страхованию.
Сложность управления — необходимость коллегиального принятия решений, что может замедлять процесс.
Ограниченная ликвидность — продать пай (долю) до завершения строительства сложнее, чем квартиру на вторичном рынке.

¶Критика и проблемы

Основные проблемы ЖСК в современной России связаны с:

Недостаточной правовой защитой — в случае мошенничества со стороны правления или подрядчиков члены кооператива часто не могут вернуть средства.
Непрозрачностью финансов — отсутствие обязательного аудита и публичной отчётности.
Конфликтами между членами — разногласия по поводу объёмов финансирования, сроков строительства и качества работ.
Низкой эффективностью — в ряде случаев строительство через ЖСК обходится дороже, чем через коммерческого застройщика, из-за неопытности участников.

В 2020-е годы в России участились случаи создания «лжекооперативов», которые под видом ЖСК привлекали средства граждан, но не начинали строительство. В ответ на это государство усилило контроль: с 2021 года все ЖСК, привлекающие средства граждан, обязаны быть членами саморегулируемых организаций (СРО) и предоставлять отчётность в контролирующие органы.

¶Примеры

ЖСК «Содружество» (Москва) — один из крупнейших кооперативов, построивший несколько жилых комплексов в Новой Москве в 2010-е годы.
ЖСК «Надежда» (Санкт-Петербург) — успешный пример реконструкции старого фонда под жильё для молодых семей.
ЖСК «Восток» (Казань) — кооператив, реализовавший проект с использованием государственных субсидий.

¶См. также

Товарищество собственников жилья (ТСЖ)
Жилищный кооператив
Долевое строительство
Ипотека

¶Источники

Жилищный кодекс Российской Федерации (глава 11).
Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…».
Постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 31.07.1958 № 903 «О развитии жилищно-строительной кооперации».
Кудрявцев А. С. «Жилищная кооперация в России: история и современность» // Журнал «Жилищное право», 2020.
Данные Федеральной службы государственной статистики (Росстат) о деятельности ЖСК в РФ.