ДДУ в недвижимости¶

Договор долевого участия (ДДУ) — соглашение в сфере долевого строительства жилья, по которому застройщик обязуется в установленный срок построить многоквартирный дом и передать участнику долевого строительства квартиру (иной объект), а участник обязуется уплатить предусмотренную договором цену и принять объект. ДДУ регулируется Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

¶Правовая основа

ДДУ является единственным предусмотренным законом способом привлечения средств граждан в долевое строительство, при котором покупатель защищён государственным регулированием. Закон № 214-ФЗ устанавливает обязательную форму договора (письменная, государственная регистрация в Росреестре), перечень существенных условий и ответственность сторон.

Ключевые положения закона:

• договор подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации;
• цена договора, срок передачи объекта и описание объекта являются существенными условиями;
• до уплаты цены и подписания передаточного акта квартира не считается принятой, а риск случайной гибели объекта несёт застройщик;
• застройщик вправе привлекать средства дольщиков только после получения разрешения на строительство и опубликования проектной декларации.

¶Стороны договора

Застройщик — юридическое лицо, которое привлекает денежные средства участников долевого строительства и обязуется построить объект недвижимости. Требования к застройщику установлены статьёй 3 закона № 214-ФЗ: наличие разрешения на строительство, земельного участка в собственности или аренде, проектной декларации, опубликованной в средствах массовой информации или размещённой в сети «Интернет».

Участник долевого строительства (дольщик) — гражданин или юридическое лицо, вносящее денежные средства. Дольщик приобретает право требования на будущую квартиру, которое может быть передано по договору уступки (цессии) третьему лицу.

¶Порядок заключения и регистрации

Перед подписанием ДДУ потенциальный участник изучает проектную декларацию, документы на земельный участок и разрешение на строительство. Договор подписывается в простой письменной форме и подлежит регистрации в территориальном органе Росреестра. С 2017 года регистрация проводится в электронном виде через систему взаимодействия застройщика с Росреестром, что существенно сокращает сроки оформления.

¶Финансовая защита дольщиков

До 2019 года основным механизмом защиты выступало обязательное страхование ответственности застройщика (договор страхования, поручительство банка или публичное гарантирование компенсационными фондами). С 1 июля 2019 года вступили в силу поправки, переведшие большинство сделок в систему эскроу-счетов:

• застройщик получает деньги дольщика только после сдачи дома в эксплуатацию;
• средства на эскроу-счёте замораживаются и перечисляются застройщику после подписания передаточного акта;
• при банкротстве застройщика средства со счёта возвращаются дольщику.

Исключение составляют проекты с применением механизмов государственной поддержки и отдельные категории застройщиков, использующих старую схему привлечения средств.

¶Ответственность сторон

За просрочку передачи объекта застройщик уплачивает неустойку в размере 1/300 ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации от цены договора за каждый день просрочки (для физических лиц — 1/150). Помимо неустойки дольщик вправе требовать компенсации причинённых убытков.

При существенном нарушении сроков (более 2 месяцев) или прекращении строительства участник в одностороннем порядке вправе расторгнуть договор и потребовать возврата уплаченных средств с процентами. В случае банкротства застройщика дольщик включается в реестр требований кредиторов, а с 2018 года действует механизм признания застройщика банкротом по заявлению дольщика в арбитражный суд.

¶Преимущества и риски

К достоинствам ДДУ относятся: государственная регистрация права требования, строгое регулирование законом, защита через эскроу-счета, возможность получения налогового вычета (13 % от стоимости квартиры и процентов по ипотеке).

Риски связаны с возможными срывами сроков строительства, изменением проектной декларации, банкротством застройщика, а также с тем, что до сдачи дома квартира юридически не существует как объект права собственности.

¶Отличие от других сделок

В отличие от договора купли-продажи, ДДУ заключается на этапе строительства, а право собственности возникает только после ввода дома в эксплуатацию и подписания акта приёма-передачи. В отличие от договора инвестирования, ДДУ имеет строго установленную законом форму и содержание. Жилищные сертификаты и паевые взносы в ЖСК регулируются иными законами и не обеспечивают такой же уровень защиты, как ДДУ с эскроу-счётом.

Источники:

• Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»
• Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая)
• Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»
• Информация Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр)