Федеральный закон № 93-ФЗ¶

Федеральный закон № 93-ФЗ — это нормативный правовой акт Российской Федерации, принятый в 2008 году и внёсший существенные изменения в законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Полное название закона — «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросам оформления в упрощённом порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». Закон известен в народе как «дачная амнистия», поскольку он упростил процедуру регистрации прав на земельные участки и расположенные на них жилые и садовые дома, гаражи и бани, находящиеся в фактическом пользовании граждан.

¶История принятия

Необходимость упрощения регистрационных процедур возникла в начале 2000-х годов в связи с массовым несоответствием между фактическим владением недвижимостью и её юридическим статусом. Многие граждане, получившие земельные участки в советское время (например, для садоводства или огородничества) или построившие на них дома без надлежащего оформления, не могли распорядиться своим имуществом: продать, подарить или завещать. Существовавший порядок требовал проведения сложных и дорогостоящих кадастровых работ, а также получения многочисленных согласований.

Законопроект был разработан Министерством экономического развития Российской Федерации и внесён в Государственную Думу в 2007 году. 30 июня 2008 года закон был принят Государственной Думой, 11 июля одобрен Советом Федерации, а 22 июля 2008 года подписан Президентом Российской Федерации Дмитрием Медведевым. Официальное опубликование состоялось 25 июля 2008 года в «Российской газете» (№ 158). Закон вступил в силу по истечении 10 дней с момента официального опубликования — 5 августа 2008 года.

¶Основные положения закона

Федеральный закон № 93-ФЗ внёс изменения в Земельный кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (№ 122-ФЗ) и ряд других нормативных актов. Ключевые нововведения касались упрощения процедуры регистрации прав на земельные участки и объекты капитального строительства.

¶Упрощение регистрации земельных участков

Для земельных участков, предоставленных гражданам до введения в действие Земельного кодекса РФ (до 30 октября 2001 года) для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, садоводства, огородничества или индивидуального жилищного строительства, закон установил упрощённый порядок. Для регистрации права собственности требовалось предоставить в регистрирующий орган (Росреестр) только заявление и документ, подтверждающий предоставление участка (например, акт местной администрации, выписка из похозяйственной книги или решение правления садоводческого товарищества). Кадастровый паспорт на участок не требовался — достаточно было его кадастрового номера или описания местоположения границ в документе-основании.

¶Упрощение регистрации объектов капитального строительства

Наиболее значимым нововведением стало упрощение регистрации прав на жилые и садовые дома, гаражи и бани, построенные на земельных участках, предназначенных для ведения садоводства, дачного хозяйства или индивидуального жилищного строительства. Для регистрации права собственности на такой объект не требовалось получать разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Достаточно было предоставить декларацию об объекте недвижимости, заполненную собственником, и документ, подтверждающий право на земельный участок. Декларация содержала сведения о характеристиках объекта (площадь, этажность, материал стен, год постройки) и не требовала нотариального удостоверения.

¶Ограничения и исключения

Закон не распространялся на объекты, построенные с нарушением градостроительных норм (например, с превышением предельной этажности или отступлением от красных линий), а также на объекты, расположенные в зонах с особыми условиями использования территорий (водоохранные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия). Кроме того, упрощённый порядок не применялся к земельным участкам, предоставленным для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.

¶Этапы реализации и продление действия

Первоначально закон предусматривал упрощённый порядок до 1 января 2010 года. Однако из-за большого объёма неоформленной недвижимости и низкой активности граждан срок действия «дачной амнистии» неоднократно продлевался:

• Федеральным законом № 244-ФЗ от 30 июня 2010 года срок продлён до 1 марта 2015 года.
• Федеральным законом № 171-ФЗ от 23 июня 2014 года срок продлён до 1 марта 2018 года.
• Федеральным законом № 267-ФЗ от 29 июля 2017 года срок продлён до 1 марта 2020 года.
• Федеральным законом № 404-ФЗ от 1 ноября 2019 года срок продлён до 1 марта 2021 года.
• Федеральным законом № 26-ФЗ от 5 апреля 2021 года срок продлён до 1 марта 2022 года.
• Федеральным законом № 353-ФЗ от 30 декабря 2021 года срок продлён до 1 марта 2023 года.
• Федеральным законом № 478-ФЗ от 5 декабря 2022 года срок продлён до 1 марта 2024 года.
• Федеральным законом № 538-ФЗ от 19 декабря 2023 года срок продлён до 1 марта 2026 года.

Таким образом, упрощённый порядок регистрации прав на отдельные объекты недвижимости действует до 1 марта 2026 года. При этом для регистрации прав на жилые дома, построенные на садовых участках, с 1 марта 2023 года введены дополнительные требования: необходимо уведомление о планируемом строительстве и уведомление об окончании строительства, если дом построен после 4 августа 2018 года.

¶Критика и последствия

Федеральный закон № 93-ФЗ получил неоднозначную оценку. С одной стороны, он позволил миллионам граждан легализовать своё имущество, что способствовало росту налоговых поступлений и развитию рынка недвижимости. По данным Росреестра, за первые 10 лет действия закона было зарегистрировано более 14 миллионов прав на объекты недвижимости в упрощённом порядке.

С другой стороны, закон подвергался критике за то, что он не решил проблему «самостроя» в полном объёме. Многие граждане, воспользовавшись упрощённым порядком, регистрировали объекты, не соответствующие строительным нормам и правилам, что создавало риски для безопасности. Кроме того, закон не предусматривал механизма контроля за достоверностью сведений, указанных в декларациях, что позволяло злоупотреблениям.

Также отмечалось, что закон не распространялся на объекты, расположенные в садоводческих товариществах, не имеющих утверждённых границ земельных участков, что создавало дополнительные сложности для их владельцев.

¶Влияние на законодательство

Федеральный закон № 93-ФЗ стал важным этапом в развитии российского законодательства о недвижимости. Он заложил основу для последующих реформ в сфере кадастрового учёта и регистрации прав, в частности, для создания Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и введения Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» (№ 218-ФЗ), который вступил в силу 1 января 2017 года. Упрощённый порядок, введённый № 93-ФЗ, был частично интегрирован в новую систему, но с существенными изменениями, направленными на повышение достоверности данных.

¶Интересные факты

• Термин «дачная амнистия» не является официальным — он возник в СМИ и общественном дискурсе как метафора, аналогичная «амнистии» для незаконно построенных объектов.
• Закон не распространяется на объекты, расположенные в границах особо охраняемых природных территорий и на землях лесного фонда.
• В 2021 году в закон были внесены изменения, позволяющие регистрировать в упрощённом порядке права на гаражи, построенные до 30 декабря 2004 года, без предоставления документов о предоставлении земельного участка.
• По оценкам экспертов, на момент принятия закона в России насчитывалось до 30 миллионов объектов недвижимости, не оформленных в собственность.

¶Источники

• Федеральный закон от 22 июля 2008 года № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросам оформления в упрощённом порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» // Собрание законодательства Российской Федерации. — 2008. — № 30 (ч. I). — Ст. 3597.
• Пояснительная записка к проекту федерального закона № 93-ФЗ // Официальный сайт Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации.
• Информация Росреестра о ходе реализации «дачной амнистии» // Официальный сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
• Обзор практики применения Федерального закона № 93-ФЗ // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. — 2015. — № 4.
• Комментарий к Федеральному закону № 93-ФЗ / под ред. А. А. Ялбулганова. — М.: Юстицинформ, 2009.