GRESB

GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark, Глобальный стандарт устойчивого развития в сфере недвижимости) — это независимая организация, разрабатывающая и внедряющая систему оценки и бенчмаркинга экологической, социальной и управленческой (ESG) эффективности для компаний и фондов, работающих в секторе недвижимости и инфраструктуры. Штаб-квартира организации расположена в Амстердаме (Нидерланды). GRESB предоставляет инвесторам и управляющим активами стандартизированные данные для оценки устойчивости портфелей недвижимости, сравнения результатов с аналогами и принятия инвестиционных решений.

История

GRESB был основан в 2009 году группой крупных институциональных инвесторов, включая пенсионные фонды и управляющие компании, которые стремились получить объективные и сопоставимые данные об устойчивости своих инвестиций в недвижимость. Первоначально система называлась «Global Real Estate Sustainability Benchmark» и была ориентирована исключительно на рынок коммерческой недвижимости. В 2011 году GRESB стал независимой организацией, а в 2012 году к оценке были добавлены инфраструктурные активы. В 2015 году была запущена отдельная оценка для инфраструктурных фондов. С 2020 года GRESB расширил свою деятельность на развивающиеся рынки, включая Россию, где некоторые девелоперские компании и управляющие компании начали проходить оценку для привлечения международных инвестиций. В 2023 году GRESB объявил о внедрении новых критериев, связанных с климатическими рисками и биоразнообразием.

Методология оценки

Оценка GRESB проводится ежегодно на основе анкетирования участников, которые предоставляют данные о своих активах, политиках, процедурах и результатах. Методология делится на три основных компонента:

Управление (Management)

Оценивает стратегию, политику и процедуры управления ESG-вопросами на уровне компании или фонда. Включает такие аспекты, как:

• Наличие ESG-политики и целей.
• Система управления рисками и возможностями.
• Взаимодействие с заинтересованными сторонами (арендаторы, сотрудники, сообщества).
• Прозрачность отчетности.

Исполнение (Performance)

Оценивает фактические результаты деятельности активов. Основные показатели:

• Энергопотребление и энергоэффективность (кВт·ч/м²).
• Выбросы парниковых газов (Scope 1, 2, 3) в тоннах CO₂-эквивалента.
• Водопотребление (м³/м²).
• Обращение с отходами (доля переработанных отходов).
• Сертификация зданий (например, LEED, BREEAM, DGNB, «Зеленый стандарт» в России).

Развитие (Development)

Оценивает ESG-аспекты при проектировании, строительстве и реконструкции объектов. Включает:

• Учет экологических критериев на этапе проектирования.
• Использование экологичных материалов.
• Минимизация воздействия на окружающую среду в процессе строительства.
• Социальные аспекты (безопасность труда, взаимодействие с местными сообществами).

Виды оценок

GRESB предлагает несколько типов оценок в зависимости от типа актива и стадии его жизненного цикла:

• GRESB Real Estate Assessment — для портфелей существующей коммерческой и жилой недвижимости.
• GRESB Infrastructure Assessment — для инфраструктурных активов (энергетика, транспорт, связь, водоснабжение).
• GRESB Development Assessment — для объектов, находящихся в стадии строительства или реконструкции.
• GRESB Standing Investments Assessment — для портфелей, состоящих из зданий, находящихся в эксплуатации.
• GRESB Public Disclosure — оценка уровня публичной отчетности компаний по ESG-показателям.

Результаты и рейтинг

Участники получают баллы от 0 до 100 по каждому компоненту. На основе этих баллов формируется рейтинг, который делится на пять уровней (звезд):

• 1 звезда — низкий уровень (нижние 20%).
• 2 звезды — ниже среднего (20–40%).
• 3 звезды — средний уровень (40–60%).
• 4 звезды — выше среднего (60–80%).
• 5 звезд — высший уровень (верхние 20%).

Результаты публикуются в ежегодном отчете GRESB, который доступен для подписчиков. Инвесторы используют эти данные для сравнения эффективности управляющих компаний и принятия решений о вложениях. В 2023 году в оценке приняли участие более 2000 компаний и фондов из 75 стран, управляющих активами на сумму более 7 триллионов долларов США.

Значение для рынка недвижимости

GRESB играет ключевую роль в интеграции ESG-критериев в инвестиционные процессы на рынке недвижимости. Основные функции:

• Бенчмаркинг — позволяет сравнивать ESG-эффективность разных портфелей и управляющих компаний.
• Прозрачность — стимулирует компании к публикации данных об устойчивости.
• Привлечение капитала — высокий рейтинг GRESB (4 или 5 звезд) является конкурентным преимуществом при привлечении инвестиций, особенно от крупных пенсионных фондов и страховых компаний.
• Управление рисками — помогает выявлять и минимизировать экологические и социальные риски, включая регуляторные и климатические.

Критика

Несмотря на широкое признание, GRESB подвергается критике по нескольким направлениям:

• Сложность и затратность — участие в оценке требует значительных временных и финансовых ресурсов, что делает его недоступным для малых и средних компаний.
• Субъективность — некоторые критерии оценки (например, качество управления) основаны на самооценке участников, что может приводить к завышению результатов.
• Фокус на количественные показатели — система может недооценивать качественные аспекты, такие как влияние на местные сообщества или биоразнообразие.
• Неравномерное географическое покрытие — данные по развивающимся рынкам, включая Россию, менее репрезентативны из-за меньшего числа участников.

GRESB в России

В России GRESB начал набирать популярность в 2010-х годах, когда крупные девелоперские компании и управляющие компании, ориентированные на международные рынки капитала, стали проходить оценку. Среди российских участников, которые публично сообщали о прохождении оценки, были такие компании, как Группа «Эталон», ГК «Самолет» (входит в перечень системообразующих предприятий РФ) и BCG (внесена Минюстом РФ в реестр иноагентов). Однако после введения санкций в 2022 году и ухода многих международных инвесторов интерес к GRESB со стороны российских компаний снизился. В 2023–2024 годах некоторые участники приостановили или прекратили прохождение оценки, сосредоточившись на национальных стандартах устойчивого развития, таких как «Зеленый стандарт» (ГОСТ Р 70330-2022) и рейтинг ESG-прозрачности от Российского союза промышленников и предпринимателей (РСПП).

Источники

• GRESB. «2023 GRESB Real Estate Assessment Reference Guide».
• GRESB. «2023 GRESB Infrastructure Assessment Reference Guide».
• Отчеты GRESB за 2019–2023 годы.
• «ESG-рейтинг GRESB: что это и как его получить» — статья на портале «Экология производства».
• «GRESB: международный стандарт устойчивого развития в недвижимости» — аналитический обзор журнала «Commercial Real Estate».
• «Зеленые стандарты в России: от GRESB к ГОСТу» — публикация в журнале «Энергосбережение».