Кадастровая стоимость объектов недвижимости¶

Кадастровая стоимость — это определённая в ходе государственной кадастровой оценки стоимость объекта недвижимости (земельного участка, здания, помещения, сооружения, объекта незавершённого строительства), сведения о которой внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Она рассчитывается массовым методом на основе рыночной информации и применяется в первую очередь для целей налогообложения, а также в ряде других случаев, предусмотренных законом.

¶Правовая природа и назначение

Кадастровая стоимость не является ценой продажи объекта и в общем случае не совпадает с рыночной стоимостью, хотя методологически должна стремиться к её уровню. В России порядок её определения регулируется Федеральным законом № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Оценку проводят специализированные государственные бюджетные учреждения (ГБУ), создаваемые в каждом регионе. Результаты утверждаются региональным органом власти и вносятся в ЕГРН.

Основные сферы применения:

• исчисление налога на землю и налога на имущество физических и юридических лиц;
• определение арендной платы за государственные и муниципальные участки;
• выкуп земельных участков из государственной собственности;
• расчёт платежей при изменении вида разрешённого использования земли;
• некоторые виды компенсаций и изъятий для государственных нужд.

¶Как узнать кадастровую стоимость

Сведения ЕГРН открыты и предоставляются бесплатно. Существует несколько способов.

¶По кадастровому номеру

Кадастровый номер — уникальный идентификатор объекта, присваиваемый при постановке на учёт. Зная его, можно получить выписку из ЕГРН, в которой указывается кадастровая стоимость и дата её внесения. Основные каналы:

• публичная кадастровая карта Росреестра;
• официальный сайт Росреестра (сервис получения сведений ЕГРН);
• портал государственных услуг;
• многофункциональные центры «Мои документы» (при личном обращении).

¶По адресу

Если кадастровый номер неизвестен, объект можно найти по адресу через публичную кадастровую карту: поиск ведётся по субъекту РФ, району, населённому пункту, улице и номеру дома. Для квартиры дополнительно указывается номер помещения. Найденный объект отображается на карте, и в карточке приводятся его характеристики, включая кадастровую стоимость и кадастровый номер.

¶Электронные выписки

Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах содержит кадастровую стоимость. Электронная выписка, подписанная усиленной квалифицированной электронной подписью, имеет юридическую силу. Часть сведений доступна в режиме онлайн бесплатно, тогда как официальные выписки для отдельных видов сделок предоставляются за плату.

¶Периодичность пересмотра

Государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года и не реже одного раза в пять лет, а для городов федерального значения — не чаще одного раза в два года. Массовая переоценка всех объектов в России была проведена в 2022 году, и с 2023 года в большинстве регионов применяются обновлённые результаты. Поэтому значения «на 2025 год» в основном соответствуют итогам оценки 2022 года, если в конкретном регионе не проводилась более поздняя переоценка.

¶Оспаривание

Собственник вправе оспорить кадастровую стоимость, если считает её завышенной. С 2023 года действует упрощённый порядок: заявление подаётся в ГБУ, проводившее оценку, а при несогласии с решением — в суд. Основаниями служат установление рыночной стоимости объекта на дату оценки либо выявление ошибок, допущенных при расчёте. Для физических лиц обращение в бюджетное учреждение не требует госпошлины.

¶Отличия от рыночной и инвентаризационной стоимости

Инвентаризационная стоимость применялась до перехода на кадастровую и сейчас для налогообложения не используется. Рыночная стоимость определяется индивидуально и может существенно отличаться от кадастровой как в большую, так и в меньшую сторону.

¶Значение для налогоплательщиков

Кадастровая стоимость прямо влияет на размер имущественных налогов. Для земельных участков налоговая база определяется как кадастровая стоимость на 1 января года, являющегося налоговым периодом. Для объектов капитального строительства применяются налоговые вычеты: например, для квартиры база уменьшается на стоимость 20 квадратных метров, для жилого дома — на 50, для комнаты — на 10. Ставки устанавливаются нормативными актами муниципалитетов в пределах, заданных Налоговым кодексом.

Таким образом, знание кадастровой стоимости позволяет собственнику заранее рассчитать налоговые платежи, проверить корректность начислений и при необходимости инициировать пересмотр. Сведения доступны бесплатно по кадастровому номеру или адресу через официальные сервисы Росреестра.

Источники: Федеральный закон № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»; Налоговый кодекс РФ; официальные материалы Росреестра; публичная кадастровая карта.