Компания WeWork и её крах¶

WeWork — международная компания, специализировавшаяся на предоставлении коворкингов и гибких офисных пространств в аренду. Основана в 2010 году в Нью-Йорке израильским предпринимателем Адамом Нойманном и американским архитектором Мигелем Маккелви. На пике развития в 2019 году компания оценивалась в 47 миллиардов долларов, однако после неудачной попытки первичного публичного размещения акций (IPO) и череды финансовых скандалов в ноябре 2023 года WeWork подала заявление о банкротстве по главе 11 Кодекса США. Крах компании стал одним из самых громких примеров переоценки стартапов на венчурном рынке 2010-х годов.

¶История и развитие

Изначально бизнес назывался GreenDesk — сервис по сдаче в аренду офисных помещений с «зелёными» технологиями. В 2010 году проект был переименован в WeWork, а его концепция расширилась: компания стала арендовать крупные здания на длительный срок, переоборудовать их в современные пространства с дизайнерским ремонтом и сдавать небольшие офисы и рабочие места в краткосрочную аренду — от одного дня до нескольких лет. Основными клиентами выступали фрилансеры, стартапы и малые компании, которые не хотели связывать себя долгосрочными контрактами.

Ключевым драйвером роста стали инвестиции японского конгломерата SoftBank. К 2017 году компания стала крупнейшим арендатором офисных площадей в Нью-Йорке и Лондоне, а к 2019 году управляла более чем 500 локациями в 120 городах мира, включая Москву. Российское подразделение WeWork открылось в 2018 году в партнёрстве с девелопером Capital Group. В России компания проработала до 2020 года, после чего закрыла проекты из-за пандемии COVID-19 и экономической нецелесообразности.

¶Бизнес-модель

Модель WeWork строилась на арбитраже между долгосрочной арендой и краткосрочной субарендой. Компания заключала договоры аренды зданий на 10–15 лет, вкладывала значительные средства в ремонт и дизайн, после чего сдавала площади в аренду помесячно или по дням с наценкой. При этом WeWork брала на себя все операционные расходы: мебель, интернет, клининг, кофе и мероприятия для резидентов.

Проблема модели заключалась в отсутствии гарантий заполняемости. Компания платила арендодателям фиксированные суммы, но доход зависел от числа арендаторов. Для поддержания высоких показателей заполняемости WeWork агрессивно субсидировала аренду, предоставляя скидки до 40% в первые месяцы. Это приводило к тому, что даже при заявленной заполняемости в 90% компания несла убытки на каждом квадратном метре. Дополнительные убытки создавала экспансия в непрофильные направления: жилые комплексы WeLive, школы WeGrow и собственный венчурный фонд.

¶Финансовые показатели и убытки

За всё время существования WeWork ни разу не получила годовую прибыль. Совокупные убытки с 2016 по 2022 год превысили 14 миллиардов долларов. Выручка при этом росла высокими темпами: с 436 миллионов долларов в 2016 году до 3,2 миллиарда долларов в 2019-м. Однако операционные расходы, включая амортизацию и проценты по кредитам, всегда превышали доходы. К 2023 году долговая нагрузка компании составила около 18,7 миллиарда долларов, из которых 3 миллиарда — по облигациям.

Ключевой проблемой стали долгосрочные обязательства по аренде. На момент банкротства компания была должна арендодателям более 10 миллиардов долларов по договорам, срок действия которых в среднем составлял 9 лет. Даже при полном прекращении операционной деятельности эти обязательства нельзя было расторгнуть без судебных процедур.

¶Провал IPO и смена руководства

В августе 2019 года WeWork опубликовала проспект к IPO, который вызвал шквал критики. Инвесторов смутили убытки в 1,6 миллиарда долларов за первое полугодие 2019 года, конфликт интересов основателя (Нойманн сдавал компании в аренду принадлежащие ему здания и получал платежи за использование торговой марки), а также экстравагантный стиль управления. Стивен Мнучин, министр финансов США, публично назвал оценку компании «абсурдной».

В сентябре 2019 года IPO было отложено, а Нойманн под давлением совета директоров ушёл с поста генерального директора. Компанию возглавили Арти Минсон и Себастьян Ганнингем, перед которыми стояла задача сократить расходы и восстановить доверие инвесторов. Оценка компании рухнула до 8 миллиардов долларов, а затем до 2,9 миллиарда. В 2021 году WeWork всё же вышла на биржу через слияние со SPAC-компанией BowX Acquisition, но к тому моменту капитализация не превышала 9 миллиардов долларов.

¶Пандемия и кризис

Пандемия COVID-19 нанесла сокрушительный удар по бизнесу. Весной 2020 года заполняемость локаций упала до 30%, а выручка сократилась на 70%. Компания была вынуждена закрыть около 100 нерентабельных точек и провести массовые сокращения персонала — с 14 000 до 6 500 сотрудников. В ответ на кризис WeWork пересмотрела условия аренды, добившись от арендодателей снижения платежей в среднем на 30%.

После пандемии бизнес частично восстановился: к 2023 году заполняемость достигла 72–75%, однако этого было недостаточно для покрытия расходов. Дополнительным фактором стало распространение гибридного формата работы: многие компании сократили постоянные офисы, но не перешли в коворкинги, а оставили сотрудников на удалёнке.

¶Банкротство и реструктуризация

6 ноября 2023 года WeWork подала заявление о защите от кредиторов по главе 11 Кодекса США в федеральный суд Нью-Джерси. В заявлении компания указала активы на сумму 15,1 миллиарда долларов и обязательства на 18,7 миллиарда. Процедура банкротства позволила компании законно расторгнуть убыточные договоры аренды: из 800 действующих контрактов было разорвано около 200. Кредиторы, включая SoftBank, согласились на конвертацию долга в акции реорганизованной компании.

В июне 2024 года WeWork вышла из банкротства. Компания сократила портфель до 500 локаций, списала долг в размере 4 миллиардов долларов и получила новое финансирование в 450 миллионов долларов. Контроль над реорганизованной компанией перешёл к пулу кредиторов, а SoftBank потерял большую часть своих инвестиций, которые суммарно превышали 16 миллиардов долларов.

¶Причины краха

Эксперты выделяют несколько системных причин провала WeWork. Во-первых, бизнес-модель не учитывала цикличность рынка коммерческой недвижимости: компания заключала долгосрочные обязательства в период низких ставок, а кризис 2020 года обрушил спрос на офисы. Во-вторых, корпоративное управление было выстроено вокруг личности основателя, что привело к отсутствию независимого финансового контроля. В-третьих, стратегия роста любой ценой, подкреплённая дешёвыми деньгами SoftBank, игнорировала базовые показатели экономической эффективности. Наконец, пандемия и переход на удалённую работу изменили структуру спроса на офисные пространства, и коворкинги перестали быть безальтернативным решением для малого бизнеса.

¶Влияние на рынок

Несмотря на банкротство, WeWork оказала значительное влияние на рынок коммерческой недвижимости. Компания популяризировала формат гибких офисов, который впоследствии переняли крупные девелоперы, включая CBRE и JLL. По данным исследований, к 2024 году доля гибких пространств в структуре офисной аренды крупнейших городов мира выросла с 2% до 5–7%. Многие бывшие локации WeWork были выкуплены конкурентами — компаниями IWG (бренд Regus) и Industrious, которые использовали более консервативную модель франчайзинга и не несли прямых обязательств по аренде.