Наймодатель: понятие и права арендодателя¶

Наймодатель — сторона договора аренды (найма), предоставляющая имущество во временное владение и пользование арендатору за плату. Термин закреплён в Гражданском кодексе Российской Федерации (статьи 606—625) и используется преимущественно в контексте аренды недвижимости и жилых помещений. Синонимом является термин «арендодатель», однако в отношении жилых помещений ГК РФ применяет именно слово «наймодатель» (статья 671).

¶Правовой статус

Наймодателем может быть любое дееспособное лицо, у которого есть право распоряжаться имуществом:

• Физическое лицо — собственник квартиры, дома, нежилого помещения, сдающий их в аренду.
• Юридическое лицо — организация, владеющая недвижимостью на праве собственности или хозяйственного ведения (например, муниципальное предприятие).
• Публично-правовое образование — Российская Федерация, субъект РФ, муниципальное образование, выступающие через уполномоченные органы (статья 214 ГК РФ — казённое предприятие, статья 215 — имущество публично-правовых образований).

По общему правилу наймодателем может быть только собственник имущества. Исключение — случаи, прямо предусмотренные законом: например, арендодателем выступает лицо, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (статья 294, 296 ГК РФ), либо арендодатель действует на основании доверенности от собственника.

¶Права и обязанности

Права и обязанности сторон договора аренды определены главой 34 ГК РФ.

¶Обязанности наймодателя

1. Предоставить имущество в состоянии, соответствующем договору — с учётом назначения, нормального износа и условий соглашения (статья 611 ГК РФ).
2. Передать имущество арендатору в разумный срок, а при аренде недвижимости — вместе со всеми принадлежностями и документами (статья 611).
3. Производить капитальный ремонт, если договором не предусмотрено иное (статья 616 ГК РФ). Сроки устанавливаются соглашением сторон.
4. Возмещать убытки, причинённые несвоевременной передачей имущества, а также убытки, вызванные недостатками переданного имущества, не зависящими от обстоятельств, за которые отвечает арендатор.
5. Уведомлять арендатора о правах третьих лиц на имущество (сервитут, залог и иные обременения) до заключения договора (статья 613 ГК РФ).

¶Права наймодателя

1. Требовать плату за пользование имуществом в размерах и в сроки, предусмотренные договором (статья 614 ГК РФ). При аренде недвижимости плата вносится ежемесячно, если иное не установлено.
2. Требовать досрочного расторжения договора в случаях, предусмотренных статьёй 619 ГК РФ: использования имущества не по назначению, существенного ухудшения состояния, более чем двухразовой просрочки внесения арендной платы, непроведения капитального ремонта арендатором, когда это его обязанность.
3. Проверять состояние имущества в разумные сроки (статья 616).
4. Получить неотделимые улучшения без компенсации, если они произведены без согласия наймодателя; при согласованных неотделимых улучшениях стоимость может быть возмещена, если договором не предусмотрено иное.

¶Особенности аренды жилых помещений

При найме жилого помещения (глава 35 ГК РФ) к наймодателю предъявляются дополнительные требования:

• Жилое помещение должно быть пригодным для постоянного проживания и отвечать установленным санитарным и техническим требованиям.
• Наймодатель обязан уведомлять нанимателя о любых правах третьих лиц на помещение.
• Договор социального найма заключается с нанимателем-гражданином, а наймодателем выступает наймодатель жилого помещения по договору социального найма — как правило, орган местного самоуправления или управляющая муниципальная организация (статья 91.2 Жилищного кодекса РФ).

¶Ответственность

За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств наймодатель несёт ответственность в соответствии с ГК РФ. Причинение вреда жизни или здоровью нанимателя вследствие недостатков имущества наймодатель обязан возместить в полном объёме (статья 683 ГК РФ для жилых помещений). Договором могут быть предусмотрены неустойки и пени за просрочку передачи имущества.

¶Смежные понятия

С понятием наймодателя тесно связаны:

• Арендодатель — более широкий термин, охватывающий все виды аренды, включая движимое имущество, транспорт, оборудование.
• Наниматель (арендатор) — контрагент наймодателя, получающий имущество во временное пользование.
• Посредник — агент по недвижимости или управляющая компания, действующие от имени наймодателя на основании договора поручения или агентского договора.

¶Практическое значение

В повседневной жизни термин «наймодатель» чаще всего встречается при сдаче квартир в аренду. С 2019 года в России действует обязательная маркировка договоров найма жилых помещений в системе «Дом.РФ» — наймодатели обязаны направлять сведения о заключении договора в Росреестр для включения в реестр арендного жилья. Несоблюдение этой обязанности влечёт административную ответственность по статье 7.21 КоАП РФ.

Источники:

• Гражданский кодекс Российской Федерации, часть вторая, глава 34 («Аренда») и глава 35 («Наем жилого помещения»)
• Жилищный кодекс Российской Федерации
• Федеральный закон от 21 июля 2014 года № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества»
• Постановление Правительства РФ о системе «Дом.РФ»
• Информационно-правовые системы «КонсультантПлюс», «Гарант»