Наймодатель: понятие и права стороны договора аренды¶

Наймодатель — сторона договора найма (аренды), предоставляющая имущество во временное владение и пользование другой стороне (нанимателю, арендатору) за плату. В гражданском праве России термин «наймодатель» используется преимущественно в конструкции договора найма жилого помещения, тогда как в отношении движимого и недвижимого имущества применяется термин «арендодатель». По сути оба понятия обозначают одного и того же участника договорных отношений — собственника или уполномоченное им лицо, сдающее имущество внаём.

¶Правовое положение

Наймодателем может выступать:

• собственник имущества;
• лицо, уполномоченное собственником сдавать имущество внаём (например, по доверенности или на основании договора управления);
• арендатор, сдающий имущество в субаренду, если договором это допущено;
• публично-правовое образование, распоряжающееся казённым имуществом через уполномоченный орган.

В российском законодательстве основные нормы о наймодателе содержатся в Гражданском кодексе РФ (раздел IV, главы 34 «Аренда» и 35 «Наем жилого помещения»), а также в Жилищном кодексе РФ.

¶Права и обязанности

Права наймодателя заключаются преимущественно во взыскании платы и контроле за использованием имущества. К ним относятся:

• получение платы за пользование имуществом в размере и сроки, установленные договором;
• требование от нанимателя своевременного внесения платежей;
• требование использования имущества по назначению, указанному в договоре;
• расторжение договора в случаях, предусмотренных законом или договором;
• требование возмещения убытков, причинённых неиспорченным состоянием имущества.

Обязанности наймодателя носят встречный характер по отношению к правам нанимателя. Согласно ГК РФ, наймодатель обязан:

• предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества;
• устранять недостатки имущества, препятствующие пользованию, если они не были оговорены при заключении договора;
• производить капитальный ремонт имущества, если иное не предусмотрено договором;
• возмещать убытки, причинённые нанимателю в связи с недостатками сданного имущества.

При найме жилого помещения обязанности наймодателя конкретизируются: он должен обеспечить нанимателю возможность пользования жильём, а также выполнить ряд требований, связанных с санитарным и техническим состоянием помещения.

¶Наймодатель при найме жилого помещения

Договор найма жилого помещения регулируется главой 35 ГК РФ. Наймодателем может быть только собственник жилого помещения либо уполномоченное им лицо. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме; для договоров социального найма предусмотрена обязательная государственная регистрация.

Наймодатель жилого помещения обязан:

• передать нанимателю свободное от прав третьих лиц жилое помещение, пригодное для проживания;
• принимать участие в содержании общего имущества в многоквартирном доме;
• осуществлять капитальный ремонт;
• обеспечивать предоставление коммунальных услуг.

Наниматель, в свою очередь, обязан своевременно вносить плату за жильё и коммунальные услуги, использовать жилое помещение по назначению, содержать его в надлежащем состоянии.

¶Отличие от арендодателя

Термины «наймодатель» и «арендодатель» обозначают схожие роли, однако различаются сферой применения. «Наймодатель» используется в отношении жилых помещений и, в отдельных случаях, транспорта (договор фрахтования). «Арендодатель» — более широкое понятие, применимое к любому виду имущества: недвижимости, оборудованию, транспортным средствам, предприятиям. Правовой статус обеих сторон при этом идентичен.

¶Ответственность наймодателя

Наймодатель несёт ответственность за:

• неисполнение обязанности по передаче имущества — наниматель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков;
• предоставление имущества с существенными недостатками — наниматель может потребовать безвозмездного устранения недостатков, соразмерного уменьшения платы или расторжения договора;
• нарушение прав нанимателя на тихое и беспрепятственное пользование жильём.

¶Практическое значение

В повседневной речи под наймодателем чаще всего понимают арендодателя квартиры — физическое или юридическое лицо, сдающее жилое помещение внаём. При заключении договора аренды (найма) наймодатель подтверждает свои права собственности или полномочия, а наниматель — плату и надлежащее содержание имущества.

Источники:

• Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая, четвёртая).
• Жилищный кодекс Российской Федерации.
• Г.К. Матвеев. Гражданское право: учебник.
• Е.А. Суханов. Гражданское право: учебник.