Приказ Минэкономразвития № 495

Приказ Минэкономразвития № 495 — это нормативный правовой акт Министерства экономического развития Российской Федерации, утверждающий порядок ведения государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а также перечень документов, необходимых для осуществления этих процедур. Полное название документа — «Об утверждении Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельных участков при исправлении реестровых ошибок, порядка учета изменений сведений о местоположении границ земельных участков, порядка исправления технических ошибок в сведениях Единого государственного реестра недвижимости, а также порядка ведения реестра границ». Приказ был зарегистрирован в Министерстве юстиции Российской Федерации 16 декабря 2021 года и вступил в силу с 1 января 2022 года, заменив ранее действовавший порядок, утверждённый приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943.

История принятия

Разработка приказа № 495 была обусловлена необходимостью актуализации и упрощения процедур кадастрового учёта и регистрации прав в связи с цифровизацией государственных услуг и изменениями в федеральном законодательстве, в частности, в Федеральном законе от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Предыдущий порядок, утверждённый приказом № 943, действовал с 2015 года и требовал пересмотра в части регламентации электронного документооборота, исправления реестровых ошибок и ведения реестра границ.

Проект приказа прошёл процедуру публичного обсуждения на портале проектов нормативных правовых актов regulation.gov.ru. В ходе обсуждения были учтены замечания профессионального сообщества, включая представителей Росреестра, кадастровых инженеров и нотариусов. Приказ был подписан министром экономического развития Российской Федерации Максимом Решетниковым 24 ноября 2021 года и после регистрации в Минюсте официально опубликован на официальном интернет-портале правовой информации (pravo.gov.ru) 17 декабря 2021 года.

Основные положения

Приказ № 495 детально регламентирует несколько ключевых аспектов ведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Порядок ведения ЕГРН

Документ устанавливает структуру ЕГРН, состоящую из трёх основных разделов: реестр объектов недвижимости (кадастр недвижимости), реестр прав, ограничений прав и обременений недвижимости, а также реестр границ. В приказе подробно описываются:

• правила внесения записей о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах и объектах незавершённого строительства;
• порядок присвоения объектам кадастровых номеров;
• требования к формату и составу сведений, вносимых в ЕГРН, включая графические (координаты, контуры) и текстовые (площадь, назначение, этажность) данные.

Изменение сведений о границах земельных участков

Особое внимание в приказе уделено процедуре исправления реестровых ошибок — неточностей в сведениях о местоположении границ земельных участков, которые были допущены при проведении кадастровых работ или внесении данных. Приказ № 495 вводит упрощённый порядок исправления таких ошибок без необходимости проведения повторного межевания, если ошибка была выявлена органом регистрации прав (Росреестром) или правообладателем. В частности, предусмотрена возможность исправления реестровой ошибки на основании заявления правообладателя или по решению государственного регистратора, если это не влечёт за собой уменьшение площади земельного участка более чем на 10% или изменение его конфигурации, затрагивающее права третьих лиц.

Исправление технических ошибок

Приказ регламентирует порядок исправления технических ошибок — опечаток, описок, грамматических или арифметических ошибок, допущенных при внесении сведений в ЕГРН. Такие ошибки исправляются по решению государственного регистратора в течение пяти рабочих дней с момента их обнаружения или получения заявления от заинтересованного лица. Приказ устанавливает, что исправление технической ошибки не должно приводить к прекращению, возникновению или переходу зарегистрированного права.

Ведение реестра границ

Приказ № 495 вводит детальные правила ведения реестра границ, который является частью ЕГРН и содержит сведения о:

• Государственной границе Российской Федерации;
• границах между субъектами Российской Федерации;
• границах муниципальных образований;
• границах населённых пунктов;
• границах зон с особыми условиями использования территорий (охранные, санитарно-защитные, водоохранные зоны и т.д.);
• границах территорий объектов культурного наследия;
• границах территорий опережающего социально-экономического развития и иных особых экономических зон.

Требования к документам

Приказ устанавливает исчерпывающий перечень документов, которые могут быть представлены для осуществления государственного кадастрового учёта и регистрации прав. В их числе:

• заявление о государственном кадастровом учёте и (или) государственной регистрации прав;
• документ, удостоверяющий личность заявителя (для физических лиц) или выписка из ЕГРЮЛ/ЕГРИП (для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей);
• документы, подтверждающие полномочия представителя (нотариально удостоверенная доверенность);
• документы-основания для осуществления учётно-регистрационных действий (договоры купли-продажи, дарения, мены, решения судов, свидетельства о праве на наследство, акты органов государственной власти и местного самоуправления);
• межевой план, технический план, акт обследования (для кадастрового учёта);
• документы, подтверждающие уплату государственной пошлины.

Приказ особо оговаривает требования к электронным документам, представляемым через портал «Госуслуги» или официальный сайт Росреестра. Электронные документы должны быть подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) заявителя или его представителя.

Применение на практике

Приказ № 495 является основным нормативным документом для сотрудников Росреестра, кадастровых инженеров, нотариусов, риелторов и всех участников рынка недвижимости. Он применяется при:

• регистрации прав собственности на недвижимость (квартиры, дома, земельные участки, коммерческую недвижимость);
• постановке объектов на кадастровый учёт (новостройки, образованные земельные участки);
• снятии объектов с кадастрового учёта (снос зданий);
• исправлении ошибок в ЕГРН;
• получении выписок из ЕГРН;
• проведении кадастровых работ и подготовке документов для учёта.

На практике приказ упростил процедуру исправления реестровых ошибок, что позволило сократить количество судебных споров о границах земельных участков. Также он способствовал ускорению процесса регистрации прав за счёт чёткой регламентации электронного документооборота.

Критика и изменения

В профессиональном сообществе приказ № 495 подвергался критике за излишнюю детализацию и сложность некоторых процедур, особенно в части требований к оформлению межевых и технических планов. Отмечалось, что объём документа (более 100 страниц) затрудняет его практическое применение. В 2023—2024 годах в приказ вносились изменения, направленные на упрощение процедур, в частности, были уточнены правила исправления реестровых ошибок, а также расширен перечень случаев, когда кадастровый учёт может проводиться без заявления правообладателя (например, при выявлении пересечений границ земельных участков).

Источники

• Приказ Минэкономразвития России от 24.11.2021 № 495 «Об утверждении Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости…» (зарегистрирован в Минюсте России 16.12.2021 № 66386).
• Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
• Официальный интернет-портал правовой информации (pravo.gov.ru).
• Портал проектов нормативных правовых актов (regulation.gov.ru).