ПЗЗ в землепользовании¶
ПЗЗ (правила землепользования и застройки) — это нормативный правовой акт, устанавливающий режим использования земельных участков и размещения объектов капитального строительства на территории конкретного муниципального образования. ПЗЗ определяют территориальные зоны, виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства, предельные (минимальные и максимальные) параметры разрешённого строительства, а также необходимость и условия получения разрешений на отклонение от предельных параметров. Документ является основным инструментом градостроительного регулирования на местном уровне в России.
¶Правовая основа
ПЗЗ были введены в российское градостроительное законодательство Федеральным законом от 29.12.2004 № 190-ФЗ «О градостроительной деятельности». Согласно статье 38 Градостроительного кодекса РФ, органы местного самоуправления муниципальных районов и городских округов обязаны утверждать ПЗЗ на своей территории. Исключение составляют муниципальные образования, входящие в состав агломераций или инновационных центров, где соответствующие функции могут передаваться вышестоящим органам.
До принятия действующего Градостроительного кодекса функцию градостроительного регулирования в России выполняли правила землепользования и застройки населённых пунктов, утверждавшиеся на основании генеральных планов. Переход к новой системе занял несколько лет: до 2017 года ПЗЗ утверждались по всей стране, после чего документ стал обязательным для каждого муниципального образования.
¶Содержание документа
ПЗЗ состоят из текстовой части и градостроительного плана земельного участка (карты). Текстовая часть включает:
- Положение о зонировании территории — определение границ территориальных зон и установление правил для каждой из них;
- Положение об использовании земельных участков и объектов капитального строительства — перечень видов разрешённого использования и параметров строительства;
- Положение о порядке применения ПЗЗ — правила получения разрешений, отклонений и внесения изменений.
Карта (схема) градостроительного зонирования отображает границы территориальных зон, зоны с особыми условиями использования территории, границы зон действия публичных сервитутов и иные сведения.
¶Территориальные зоны
Территориальные зоны — основная структурная единица ПЗЗ. К ним относятся:
| Зона | Характеристика |
|---|---|
| Жилые | Для размещения жилых домов и сопутствующих объектов |
| Общественно-деловые | Для административных, коммерческих, культурных объектов |
| Производственные | Для промышленных предприятий и складов |
| Инженерной и транспортной инфраструктуры | Для дорог, линий электропередач, коммуникаций |
| Сельскохозяйственного использования | Для ведения сельского хозяйства |
| Отдыха (рекреации) | Для парков, зон отдыха, спортивных объектов |
| Специального назначения | Для кладбищ, свалок, объектов обезвреживания отходов |
| Военного назначения | Для объектов обороны |
| Заповедные | Для охраны природных комплексов |
Границы зон устанавливаются с учётом фактического землепользования, генерального плана и сведений государственного кадастра недвижимости.
¶Виды разрешённого использования
Для каждого земельного участка ПЗЗ устанавливают основные, условно разрешённые и вспомогательные виды разрешённого использования (ВРИ). Основные ВРИ применяются без дополнительных согласований. Условно разрешённые требуют публичных слушаний. Вспомогательные допускаются только наряду с основными или условно разрешёнными.
Классификатор видов разрешённого использования, утверждённый приказом Росреестра от 10.09.2014 № П/376, содержит коды, наименования и описания допустимых видов. Например, код 2.0 «Жилая застройка» включает индивидуальное жилищное строительство, малоэтажное строительство, ведение дачного хозяйства.
¶Порядок применения
Для использования земельного участка собственник определяет вид разрешённого использования, соответствующий ПЗЗ, и уведомляет об этом орган местного самоуправления. Для условно разрешённых видов проводятся публичные слушания, решение о которых принимает глава муниципального образования.
Если параметры предполагаемого строительства превышают установленные ПЗЗ предельные значения (высота здания, плотность застройки, площадь участка), собственник вправе обратиться за разрешением на отклонение от предельных параметров. Такое разрешение выдаётся на основании публичных слушаний.
¶Изменение ПЗЗ
Внесение изменений в ПЗЗ осуществляется по инициативе органов местного самоуправления, правообладателей земельных участков или иных заинтересованных лиц. Проект изменений подлежит обязательному общественному обсуждению (публичным слушаниям). Основаниями для изменения могут служить корректировка генерального плана, необходимость строительства социальных объектов, реконструкция территорий.
¶Значение
ПЗЗ обеспечивают баланс между интересами собственников земли и публичными интересами: охраной окружающей среды, безопасностью, сохранением исторической среды. Документы дают предсказуемость застройщикам и защищают собственников от нежелательного соседства промышленных объектов рядом с жилыми районами. Наличие утверждённых ПЗЗ является обязательным условием выдачи разрешений на строительство.
¶Источники
- Градостроительный кодекс Российской Федерации (от 29.12.2004 № 190-ФЗ)
- Приказ Росреестра от 10.09.2014 № П/376 «Об утверждении Классификатора видов разрешённого использования земельных участков»
- Постановление Правительства РФ от 16.05.2017 № 573 «О порядке принятия органом местного самоуправления муниципального района или органом местного самоуправления городского округа решения о разрешении отклонения от предельных параметров разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства»