Самозанятость при сдаче квартиры в аренду¶
Самозанятость на сдачу квартиры в аренду — оформление арендных отношений физическим лицом в качестве плательщика налога на профессиональный доход (НПД), позволяющее легально получать доход от сдачи жилья и уплачивать налог по сниженной ставке. Режим самозанятости регулируется федеральным законом № 422-ФЗ от 27 ноября 2018 года «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход» в городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и в Московской и Калужской областях».
¶Правовая основа
Эксперимент по введению НПД стартовал 1 июля 2019 года в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Калужской областях. С 1 июля 2020 года режим распространился ещё на 19 регионов, а с 1 июля 2023 года — на всю территорию России. Ставка налога составляет 4% от доходов при расчётах с физическими лицами и 6% — при расчётах с юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями. Доход, не превышающий 2,4 млн рублей в год, облагается по этим ставкам; при превышении порога регистрация в качестве самозанятого утрачивается.
¶Кто может стать самозанятым
Воспользоваться режимом НПД при сдаче квартиры в аренду может физическое лицо, сдающее принадлежащее ему жилое помещение. Законодательство устанавливает ограничения: не вправе применять НПД лица, сдающие имущество в аренду как предпринимательскую деятельность с использованием наёмного труда, а также те, чей доход за календарный год превысил 2,4 млн рублей. Кроме того, режим не доступен лицам, реализующим подакцизные товары, добытые полезные ископаемые, а также тем, кто уже зарегистрирован как индивидуальный предприниматель (за исключением тех, кто выбрал УСН и не имеет сотрудников).
¶Порядок оформления
Процедура регистрации занимает несколько минут и полностью дистанционная:
- Скачивается мобильное приложение «Мой налог» (разработано ФНС России) или используется личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС.
- Заполняется заявление о постановке на учёт: указываются паспортные данные, ИНН, адрес регистрации.
- Подтверждается регистрация — приходит уведомление о постановке на учёт в качестве плательщика НПД.
Приложение «Мой налог» используется и для дальнейшей работы: через него формируются чеки по каждой сделке, отражается доход, рассчитывается и уплачивается налог.
¶Как оформить договор аренды
Самозанятость не отменяет необходимости заключать договор аренды с нанимателем. На практике применяются два варианта:
- Договор безвозмездного пользования — заключается, когда арендная плата формально не предусмотрена, а наниматель оплачивает коммунальные услуги. Такая схема используется редко и не снимает налоговых рисков при фактическом получении платы.
- Договор аренды (найма) жилого помещения — стандартный вариант, где фиксируются размер арендной платы, срок, условия оплаты коммунальных услуг, порядок возврата помещения.
При заключении договора аренды самозанятый арендодатель по каждой оплате формирует чек в приложении «Мой налог» и передаёт его нанимателю. Чек содержит сумму дохода, размер налога и QR-код. Договор аренды заключается в письменной форме; нотариальное удостоверение не требуется, но стороны могут прибегнуть к нему по желанию.
¶Налоговые льготы и вычеты
Плательщики НПД имеют право на налоговый вычет в размере 10% от суммы дохода, но не более 10 000 рублей в год. Вычет предоставляется автоматически при расчёте налога. Уплата страховых взносов (пенсионное и медицинское страхование) для самозанятых не обязательна, но добровольные взносы в Пенсионный фонд России позволяют формировать пенсионные права.
¶Преимущества и ограничения
К достоинствам режима относятся:
- низкая ставка налога по сравнению с НДФЛ (13%) при сдаче жилья как обычным физическим лицом;
- отсутствие отчётности — декларация не подаётся, налог рассчитывается автоматически;
- отсутствие обязательных страховых взносов;
- бесплатная регистрация и отсутствие платы за обслуживание счёта;
- возможность совмещения с основной работой по трудовому договору.
Ограничения включают:
- годовой лимит дохода 2,4 млн рублей;
- запрет на привлечение наёмных работников;
- необходимость формировать чек по каждой оплате;
- отсутствие права на вычет по расходам на ремонт и обустройство жилья (расходы не уменьшают налоговую базу).
¶Альтернативные варианты оформления
Помимо самозанятости, доход от сдачи квартиры можно оформить через регистрацию индивидуального предпринимателя с уплатой УСН (6% с дохода) или патентной системы налогообложения. Каждый вариант имеет свои особенности: ИП требует уплаты страховых взносов, ведения бухгалтерии, но позволяет уменьшать доход на расходы. Патент на сдачу жилья в аренду выдаётся на срок от 1 до 12 месяцев, стоимость патента зависит от региона и потенциального дохода.
¶Ответственность за неуплату
Получение дохода от сдачи квартиры без оформления самозанятости или иного законного режима налогообложения квалифицируется как уклонение от уплаты налогов. Статья 198 Уголовного кодекса Российской Федерации предусматривает ответственность за неуплату налогов в крупном и особо крупном размере, вплоть до лишения свободы. Административная ответственность наступает по статье 14.1 КоАП РФ за осуществление предпринимательской деятельности без регистрации.
Источники:
- Федеральный закон от 27 ноября 2018 года № 422-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход»
- Налоговый кодекс Российской Федерации
- Сайт Федеральной налоговой службы России (nalog.gov.ru)
- Информационно-правовые системы «КонсультантПлюс», «Гарант»