Уплаченные проценты по ипотеке¶

Уплаченные проценты по ипотеке — это сумма денежных средств, фактически переданная заёмщиком кредитной организации в качестве платы за пользование ипотечным кредитом (займом) за определённый период. В российском законодательстве и практике этот показатель имеет самостоятельное значение: он служит основанием для имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц (НДФЛ), учитывается при досрочном погашении, рефинансировании и в бухгалтерском учёте. В отличие от основного долга, проценты не уменьшают тело кредита, а являются вознаграждением банка за предоставленные средства.

¶Правовая природа

Отношения по ипотечному кредитованию регулируются Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Федеральным законом «О банках и банковской деятельности». Проценты по кредиту представляют собой плату за пользование заёмными средствами (ст. 809 ГК РФ). Если договором не установлено иное, проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.

С 2014 года вступили в силу положения Федерального закона № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)», которые ограничили возможности банков изменять условия договора в одностороннем порядке и ввели требования к раскрытию полной стоимости кредита. Для ипотеки это означает, что график платежей с разделением на основной долг и проценты должен быть зафиксирован в договоре.

¶Структура ипотечного платежа

Аннуитетный платёж, наиболее распространённый в российской практике, состоит из двух частей:

• основной долг — часть, уменьшающая тело кредита;
• проценты — плата за пользование остатком задолженности.

В начале срока доля процентов в платеже максимальна и постепенно снижается. При дифференцированных платежах основной долг гасится равными частями, а проценты начисляются на остаток, поэтому общая сумма уплаченных процентов оказывается ниже, чем при аннуитете, при той же ставке и сроке.

Начисление процентов производится на фактический остаток задолженности за расчётный период (обычно месяц). Формула расчёта: остаток долга × годовая ставка / число дней в году × число дней периода.

¶Налоговый вычет по процентам

Наиболее значимое практическое применение понятия — имущественный налоговый вычет по расходам на погашение процентов. Согласно ст. 220 Налогового кодекса РФ, налогоплательщик вправе вернуть часть уплаченного НДФЛ:

Вычет предоставляется по целевым кредитам на приобретение или строительство жилья, а также на рефинансирование таких кредитов. Право возникает с года, когда появилось свидетельство о праве собственности или акт приёма-передачи. Для пенсионеров допускается перенос вычета на три предшествующих года.

Если ипотека оформлена на нескольких заёмщиков (созаёмщиков), каждый из них может получить вычет в пределах своей доли уплаченных процентов. При этом лимит в 3 млн рублей применяется к расходам каждого налогоплательщика, а не к объекту недвижимости.

¶Документальное подтверждение

Для получения вычета требуется подтвердить факт уплаты процентов. Основные документы:

• кредитный договор с графиком платежей;
• справка банка об уплаченных процентах за соответствующий год;
• платёжные документы (квитанции, выписки по счёту);
• договор купли-продажи или договор долевого участия;
• выписка из ЕГРН.

Справку об уплаченных процентах банк выдаёт по запросу заёмщика; она содержит разбивку по месяцам с указанием сумм основного долга и процентов.

¶Досрочное погашение и рефинансирование

При досрочном погашении заёмщик вправе выбрать, куда направить средства: на уменьшение срока или на уменьшение платежа. Если досрочно гасится часть основного долга, сумма начисляемых процентов пересчитывается исходя из нового остатка. Это позволяет существенно сократить общую сумму уплаченных процентов за весь срок кредита.

При рефинансировании старый кредит погашается за счёт нового. Уплаченные проценты по первоначальному договору сохраняют значение для налогового вычета, поскольку рефинансирование целевого ипотечного кредита не лишает заёмщика права на вычет.

¶Учёт и споры

В бухгалтерском учёте организации проценты по ипотеке включаются в состав прочих расходов (для кредитов на инвестиционные цели возможна капитализация в стоимость объекта). В налоговом учёте проценты нормируются в отдельных случаях, например при контролируемой задолженности.

Типичные спорные ситуации связаны с:

• отказом банка выдать справку об уплаченных процентах;
• включением в договор скрытых комиссий, увеличивающих фактическую стоимость кредита;
• оспариванием порядка очерёдности списания средств (сначала пени, затем проценты, затем основной долг);
• пересчётом процентов при досрочном погашении.

Судебная практика исходит из того, что условия договора о порядке начисления процентов не должны противоречить закону и ущемлять права потребителя.

¶Значение

Показатель уплаченных процентов выполняет три функции: экономическую (отражает реальную стоимость кредита), фискальную (определяет размер налогового вычета) и учётную (используется в отчётности). Для заёмщика контроль этой величины позволяет оценить эффективность досрочных погашений и корректность расчётов банка.

Источники: Налоговый кодекс РФ; Гражданский кодекс РФ; Федеральный закон № 353-ФЗ; Федеральный закон № 102-ФЗ; разъяснения Минфина России и ФНС России.