Закладная на квартиру по ипотеке¶
Закладная на квартиру по ипотеке — именная ценная бумага, удостоверяющая право кредитора (банка) на получение от заемщика определенной суммы денежных средств по ипотечному кредиту (займу), а также право залога на указанную в документе недвижимость. Закладная выпускается заемщиком в пользу банка-кредитора в момент заключения кредитного договора и договора ипотеки. При нарушении заемщиком обязательств по погашению кредита закладная предоставляет банку возможность обращения взыскания на заложенную квартиру в упрощенном порядке — без дополнительного судебного разбирательства по существу требований.
¶Правовая основа
Правовое регулирование закладных в Российской Федерации осуществляется Гражданским кодексом РФ (глава 3 «Ценные бумаги», статьи 142–149.2), Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Федеральным законом от 21 декабря 2013 года № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», существенно изменившим правила обращения закладных.
До 1 июля 2014 года закладная была обязательным документом при оформлении ипотеки в большинстве банковских программ. С 1 июля 2014 года выпуск закладной стал добровольным: кредитор и заемщик вправе предусмотреть или не предусмотреть ее выпуск в кредитном договоре. Если выпуск закладной не оговорен, все права по ипотеке подтверждаются только договором ипотеки, зарегистрированным в Росреестре.
¶Содержание закладной
Согласно статье 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», закладная должна содержать:
- наименование документа;
- сумму обязательства по кредитному договору и размер процентов;
- наименование и место нахождения залогодателя (заемщика);
- наименование и место нахождения залогодержателя (кредитора);
- наименование недвижимости, обеспечивающей исполнение обязательства, с указанием места ее нахождения и описанием (для квартиры — адрес, площадь, количество комнат, этаж);
- вид ипотеки (закладная всегда оформляется при ипотеке в силу договора);
- подпись залогодателя.
После государственной регистрации договора ипотеки в Росреестре закладная передается на руки залогодержателю. С момента выдачи закладной все последующие изменения условий кредитного договора (кроме досрочного погашения) фиксируются в специальном добавочном листе, приобщаемом к закладной.
¶Порядок оформления
Процедура выпуска закладной включает следующие этапы:
- Заемщик подписывает кредитный договор и договор ипотеки.
- Документы, включая закладную, подаются на государственную регистрацию в Росреестр (через МФЦ или электронно).
- После регистрации закладная передается банку-кредитору.
- При досрочном или полном погашении кредита банк обязан по требованию заемщика вернуть закладную с отметкой о прекращении ипотеки либо выдать выписку из ЕГРН, подтверждающую погашение обязательства.
¶Обращение закладной
Закладная является ценной бумагой и может обращаться на рынке. Банк вправе продать ее другому кредитору или передать в доверительное управление. При передаче закладной другому лицу ипотека сохраняет силу, а новый держатель закладной приобретает все права по ней. Заемщик при этом должен быть письменно уведомлен о смене кредитора; до получения такого уведомления он вправе исполнять обязательства прежнему держателю закладной.
В практике российских банков передача закладных третьим лицам используется при секьюритизации ипотечных портфелей, а также при продаже кредитного портфеля другим финансовым организациям.
¶Обращение взыскания по закладной
До 2014 года наличие закладной позволяло банку обращать взыскание на заложенную квартиру в упрощенном порядке — на основании исполнительной надписи нотариуса, без обращения в суд. С 1 июля 2014 года эта практика отменена: даже при наличии закладной обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется только в судебном порядке (статья 55 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), за исключением случаев, когда ипотека обеспечивает обязательства по облигациям с ипотечным покрытием.
¶Закладная и электронная форма
С 2018 года в России действует институт электронной закладной. Электронная закладная формируется в информационной системе, поддерживаемой Центральным банком РФ, и обращается в электронном виде. В 2022 году ЦБ РФ принял программу развития электронных закладных, направленную на полный переход к электронной форме документа и отказ от бумажных закладных. К 2025 году выпуск бумажных закладных в российской банковской практике практически прекратился.
¶Практическое значение для заемщика
Для заемщика выпуск закладной означает дополнительные обязательства: необходимость отслеживать условия документа, получать закладную обратно при погашении кредита и проверять отметку о прекращении ипотеки. Отсутствие закладной у заемщика после полного расчета с банком формально не препятствует снятию обременения с квартиры, если ипотека зарегистрирована в Росреестре, однако практика показывает, что банки нередко требуют возврата закладной перед подачей документов на снятие обременения.