Аренда зданий и сооружений

Аренда зданий и сооружений — это вид имущественного найма, при котором арендодатель (наймодатель) предоставляет арендатору (нанимателю) за плату во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение. Данный вид аренды регулируется гражданским законодательством, в первую очередь главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, и является одной из наиболее распространённых форм коммерческого использования и управления недвижимостью.

Правовая природа и регулирование

Объекты аренды

Объектом аренды могут выступать как отдельно стоящие здания (жилые и нежилые), так и сооружения — объекты капитального строительства, прочно связанные с землёй (например, мосты, эстакады, ангары, производственные цеха). Важным условием является то, что здание или сооружение должно быть индивидуально определено (иметь кадастровый номер, адрес, площадь) и не должно быть изъято из гражданского оборота.

Субъекты аренды

Арендодателем может быть собственник объекта недвижимости или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (например, доверительный управляющий). Арендатором — любое дееспособное физическое или юридическое лицо, а также индивидуальный предприниматель.

Существенные условия договора

Договор аренды здания или сооружения считается заключённым, если стороны достигли соглашения по всем существенным условиям. К ним относятся:

• Предмет договора: данные, позволяющие точно установить объект (кадастровый номер, адрес, площадь, этажность, назначение).
• Размер арендной платы: порядок, сроки и форма оплаты (фиксированная сумма, переменная часть, привязка к индексу потребительских цен и т.д.).
• Срок аренды: если срок не указан, договор считается заключённым на неопределённый срок (с правом любой стороны отказаться от него, предупредив другую сторону за три месяца, если иное не установлено законом или договором).

Форма и государственная регистрация

Договор аренды здания или сооружения, заключённый на срок не менее одного года, подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Договор на срок менее года регистрировать не требуется (за исключением случаев, когда это прямо предусмотрено законом). Договор заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами.

Виды аренды зданий и сооружений

По целевому назначению

• Коммерческая аренда: сдача в аренду офисных, торговых, складских, производственных помещений для ведения предпринимательской деятельности.
• Жилищная аренда: сдача в аренду жилых зданий (квартир, домов) для проживания граждан. Регулируется как общими нормами ГК РФ, так и специальными положениями о найме жилого помещения.
• Социальная аренда: предоставление жилых помещений в государственном или муниципальном жилищном фонде малоимущим гражданам на условиях договора социального найма (не является арендой в классическом понимании, но имеет схожую правовую природу).

По объёму прав

• Аренда с правом выкупа: договор может предусматривать, что по истечении срока аренды или до его истечения арендатор вправе выкупить объект в собственность. Условия выкупа (цена, сроки) должны быть согласованы в договоре.
• Субаренда: арендатор с согласия арендодателя может передать объект (или его часть) в субаренду третьему лицу. Ответственным перед арендодателем остаётся первоначальный арендатор.
• Финансовая аренда (лизинг): разновидность аренды, при которой арендодатель (лизингодатель) приобретает в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определённого продавца и предоставляет его во временное владение и пользование. Лизинг зданий и сооружений регулируется Федеральным законом «О финансовой аренде (лизинге)».

Порядок заключения и исполнения договора

Передача объекта

Передача объекта аренды осуществляется по передаточному акту или иному документу, подписанному сторонами. В акте фиксируется техническое состояние объекта, наличие недостатков, показания приборов учёта (электроэнергия, вода, газ). С момента подписания акта риск случайной гибели или повреждения объекта переходит к арендатору, если иное не предусмотрено договором.

Обязанности сторон

Арендодатель обязан:

• Передать объект в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества.
• Производить за свой счёт капитальный ремонт объекта (если иное не установлено договором).
• Не чинить препятствий арендатору в пользовании объектом.

Арендатор обязан:

• Использовать объект в соответствии с условиями договора и его назначением.
• Своевременно вносить арендную плату.
• Поддерживать объект в исправном состоянии, производить текущий ремонт.
• Нести расходы на содержание объекта (коммунальные услуги, охрана, уборка), если иное не предусмотрено договором.

Ответственность сторон

За нарушение условий договора стороны несут ответственность в виде неустойки (штрафа, пени), возмещения убытков. Арендатор может быть выселен в судебном порядке за систематическое невнесение арендной платы или использование объекта не по назначению. Арендодатель может быть привлечён к ответственности за непередачу объекта или передачу его с недостатками, препятствующими пользованию.

Особенности аренды земельных участков под зданиями и сооружениями

При аренде здания или сооружения арендатор получает право пользования той частью земельного участка, которая занята объектом и необходима для его использования. Если арендатор не является собственником земельного участка, он может заключить отдельный договор аренды земли с её собственником (государством, муниципалитетом или частным лицом). В случае, когда здание и земельный участок принадлежат одному лицу, аренда здания автоматически влечёт за собой право пользования участком на тех же условиях, что и арендодатель.

Налогообложение

Налог на прибыль

Для юридических лиц арендная плата относится к расходам, связанным с производством и реализацией, и уменьшает налогооблагаемую базу по налогу на прибыль. Арендодатель, в свою очередь, включает полученную арендную плату в состав доходов.

Налог на добавленную стоимость (НДС)

Аренда зданий и сооружений облагается НДС по ставке 20% (за исключением случаев, когда арендодатель применяет специальные налоговые режимы или освобождён от НДС). Аренда жилых помещений для проживания физических лиц освобождается от НДС.

Налог на имущество организаций

Арендодатель уплачивает налог на имущество в отношении сданного в аренду объекта. Если арендатор является балансодержателем объекта (например, при лизинге), налог может уплачивать он.

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ)

Физические лица, сдающие здания и сооружения в аренду, обязаны уплачивать НДФЛ по ставке 13% (или 15% для доходов свыше 5 млн рублей в год) и подавать налоговую декларацию (форма 3-НДФЛ). Альтернативой является уплата налога на профессиональный доход (НПД) для самозанятых или приобретение патента (для индивидуальных предпринимателей).

Распространённые проблемы и споры

Споры о качестве объекта

Наиболее частые споры связаны с ненадлежащим состоянием объекта (протечки, неисправность инженерных систем, наличие плесени). Для их предотвращения рекомендуется проводить независимую экспертизу перед подписанием акта приёма-передачи.

Досрочное расторжение договора

Стороны могут расторгнуть договор досрочно по соглашению сторон или в судебном порядке. Основания для досрочного расторжения по инициативе арендодателя: невнесение арендной платы более двух раз подряд, использование объекта не по назначению, ухудшение состояния объекта. По инициативе арендатора: непередача объекта, наличие недостатков, препятствующих пользованию, не проведение капитального ремонта.

Изменение арендной платы

Арендная плата может быть изменена по соглашению сторон. В одностороннем порядке арендодатель может изменить размер платы не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором. Арендатор вправе требовать соразмерного уменьшения арендной платы, если объект частично непригоден для использования.

Перепланировка и реконструкция

Арендатор не вправе производить перепланировку или реконструкцию объекта без письменного согласия арендодателя и получения необходимых разрешений (в том числе от органов местного самоуправления). Самовольная перепланировка может стать основанием для расторжения договора и возложения на арендатора обязанности по приведению объекта в первоначальное состояние.

Источники

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), глава 34 «Аренда».
2. Федеральный закон от 29.10.1998 № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)».
3. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
4. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».
5. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), главы 21, 23, 25, 30.