Договор аренды недвижимости

Договор аренды недвижимости — это соглашение, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору недвижимое имущество (земельный участок, здание, сооружение, жилое или нежилое помещение) за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Данный договор является одним из наиболее распространённых видов обязательств в гражданском обороте и регулируется главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). Ключевыми признаками договора аренды недвижимости являются его возмездность, срочность и передача объекта в пользование без перехода права собственности.

Правовая природа и существенные условия

Договор аренды недвижимости относится к консенсуальным, взаимным и возмездным договорам. Для его заключения необходимо достижение соглашения по всем существенным условиям. К ним относятся:

• Предмет договора. Должен быть точно определён: указаны данные, позволяющие установить недвижимое имущество, подлежащее передаче арендатору (кадастровый номер, адрес, площадь, этаж, назначение). В отношении зданий и сооружений в договоре указываются их местонахождение и площадь. В отношении земельных участков — кадастровый номер, категория земель, вид разрешённого использования, площадь.
• Размер арендной платы. Условие о размере арендной платы также является существенным для договоров аренды зданий, сооружений и земельных участков (ст. 654, 614 ГК РФ). При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор считается незаключённым. Арендная плата может устанавливаться в твёрдой сумме, в виде доли продукции, в виде предоставления услуг или в иной форме.
• Срок договора. Срок не является существенным условием для договора аренды недвижимости, заключённого на неопределённый срок. Однако если стороны согласовали срок, он должен быть указан в договоре. Договор аренды, заключённый на срок более одного года, подлежит государственной регистрации (ст. 651 ГК РФ). Для договоров аренды зданий и сооружений, заключённых на срок менее одного года, регистрация не требуется.

Форма и государственная регистрация

Договор аренды недвижимости заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 609, 651 ГК РФ). Несоблюдение письменной формы влечёт недействительность договора.

Государственная регистрация договора аренды недвижимости обязательна, если договор заключён на срок не менее одного года. Регистрация осуществляется в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Договор считается заключённым с момента его регистрации. Для договоров, заключённых на срок менее года, регистрация не требуется, однако они могут быть зарегистрированы по желанию сторон. Переход права аренды на недвижимое имущество также подлежит государственной регистрации.

Права и обязанности сторон

Арендодатель

Основные обязанности арендодателя включают:

• Передать арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (ст. 611 ГК РФ).
• Предоставить имущество со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (технической документацией, ключами и т.п.).
• Обеспечить арендатору возможность пользоваться имуществом в течение всего срока аренды.
• Производить за свой счёт капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не установлено договором (ст. 616 ГК РФ).

Арендодатель имеет право:

• Требовать своевременного внесения арендной платы.
• Осуществлять контроль за использованием имущества по назначению.
• Требовать расторжения договора в случае существенного нарушения арендатором его условий.

Арендатор

Основные обязанности арендатора:

• Пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора и его назначением (ст. 615 ГК РФ).
• Своевременно вносить арендную плату (ст. 614 ГК РФ).
• Поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счёт текущий ремонт (ст. 616 ГК РФ).
• Нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено договором.
• При прекращении договора вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором его получил, с учётом нормального износа.

Арендатор имеет право:

• Требовать от арендодателя передачи имущества в надлежащем состоянии.
• Требовать соразмерного уменьшения арендной платы, если имущество имеет недостатки, препятствующие его использованию.
• С согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаём), передавать свои права и обязанности по договору другому лицу (перенаём), отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ (ст. 615 ГК РФ).

Виды договоров аренды недвижимости

В зависимости от объекта аренды выделяют несколько основных видов договоров:

• Договор аренды здания или сооружения. Регулируется параграфом 4 главы 34 ГК РФ. Особенностью является то, что арендатору одновременно с передачей прав на здание или сооружение передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для её использования.
• Договор аренды нежилого помещения. Отдельно не выделен в ГК РФ, но на практике является одним из самых распространённых. К нему применяются правила об аренде зданий и сооружений (ст. 606–625 ГК РФ). Существенным условием является точное описание помещения (кадастровый номер, площадь, этаж, расположение в здании).
• Договор аренды земельного участка. Регулируется параграфом 1 главы 34 ГК РФ и Земельным кодексом РФ. Особенностью является необходимость указания категории земель и вида разрешённого использования. Арендатор обязан использовать участок в соответствии с его целевым назначением.
• Договор аренды жилого помещения. Регулируется как общими положениями об аренде, так и специальными нормами о договоре найма жилого помещения (глава 35 ГК РФ). В отличие от коммерческого найма, аренда жилого помещения может осуществляться юридическими лицами для проживания граждан.

Расторжение договора

Договор аренды недвижимости может быть расторгнут по соглашению сторон, в судебном порядке или в одностороннем порядке, если это предусмотрено договором.

Основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (ст. 619 ГК РФ):

• Пользование имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества.
• Существенное ухудшение имущества.
• Неуплата арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.
• Непроведение капитального ремонта в установленный срок, если это обязанность арендатора.

Основания для досрочного расторжения договора по требованию арендатора (ст. 620 ГК РФ):

• Непредоставление имущества в пользование или создание препятствий в пользовании.
• Наличие недостатков, препятствующих использованию имущества, о которых арендатор не знал при заключении договора.
• Непроведение арендодателем капитального ремонта в установленный срок.
• Имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказалось в состоянии, непригодном для использования.

Особенности аренды государственного и муниципального имущества

Аренда недвижимости, находящейся в государственной или муниципальной собственности, имеет ряд особенностей. В соответствии с Федеральным законом от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», заключение договоров аренды в отношении такого имущества осуществляется, как правило, по результатам проведения торгов (конкурсов или аукционов). Исключения предусмотрены для случаев, когда арендатором является государственное или муниципальное учреждение, а также для некоторых других случаев, установленных законом.

Ответственность сторон

За нарушение условий договора аренды недвижимости стороны несут гражданско-правовую ответственность. Она может выражаться в виде:

• Взыскания неустойки (штрафа, пени), предусмотренной договором или законом.
• Возмещения убытков, причинённых неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств.
• Принудительного изъятия имущества у арендатора при нарушении условий договора.

Размер неустойки может быть установлен сторонами в договоре, но не должен быть явно несоразмерным последствиям нарушения обязательства (ст. 333 ГК РФ). В случае нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, арендодатель вправе потребовать уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ).

Источники

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (глава 34).
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ.
3. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
4. Федеральный закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».
5. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».