Единый ресурс застройщиков

Единый ресурс застройщиков (ЕРЗ) — это государственная информационная система, обеспечивающая сбор, хранение, обработку и предоставление сведений о застройщиках, объектах капитального строительства и механизмах привлечения денежных средств участников долевого строительства на территории Российской Федерации. Оператором системы является публично-правовая компания «Фонд развития территорий». ЕРЗ функционирует в рамках исполнения Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и является ключевым инструментом государственного контроля в сфере жилищного строительства.

История создания

Предпосылкой к созданию ЕРЗ послужила серия массовых нарушений прав участников долевого строительства в 2010-х годах, когда тысячи граждан столкнулись с заморозкой строек и банкротством застройщиков. По данным Счётной палаты РФ, на начало 2017 года в реестре проблемных объектов числилось более 800 домов. В ответ на это правительство инициировало реформу механизмов защиты дольщиков, одним из элементов которой стала централизация данных о застройщиках.

Система была запущена в тестовом режиме в 2018 году, а с 1 июля 2019 года, после вступления в силу поправок к 214-ФЗ, стала обязательной для всех застройщиков, привлекающих средства граждан по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ). Первоначально ресурс функционировал на базе Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), но в 2020 году был выделен в самостоятельный портал — наш.дом.рф. С 2021 года оператором ЕРЗ является ППК «Фонд развития территорий», созданная для завершения долгостроев и расселения аварийного жилья.

Функции и назначение

ЕРЗ выполняет несколько ключевых функций, направленных на повышение прозрачности рынка жилищного строительства и защиту прав граждан:

• Информационная: предоставление участникам долевого строительства и контролирующим органам доступа к актуальным данным о застройщиках и объектах.
• Контрольная: автоматизированная проверка соблюдения застройщиками требований законодательства, включая нормативы финансовой устойчивости.
• Аналитическая: сбор и обработка статистических данных о состоянии рынка жилья, объёмах ввода, ценах и динамике строительства.
• Учётная: ведение реестров застройщиков, объектов строительства, проектных деклараций и договоров участия в долевом строительстве.

Структура и содержание

Система ЕРЗ включает несколько взаимосвязанных блоков данных:

Реестр застройщиков

В реестре содержатся сведения о каждом юридическом лице, имеющем право привлекать средства граждан по ДДУ. Для включения в реестр застройщик обязан предоставить:

• учредительные документы;
• сведения о бенефициарах и руководстве;
• бухгалтерскую отчётность;
• разрешения на строительство;
• проектную декларацию.

Реестр объектов строительства

По каждому объекту капитального строительства (многоквартирному дому, таунхаусу, объекту инфраструктуры) фиксируются:

• адрес и кадастровый номер земельного участка;
• этажность, количество квартир, площадь;
• сроки начала и окончания строительства;
• информация о техническом заказчике и подрядчиках;
• количество заключённых ДДУ и объём привлечённых средств.

Реестр проблемных объектов

Ведётся отдельный перечень объектов, строительство которых приостановлено или не завершено в срок. Для каждого такого объекта указываются причины возникновения проблем, статус процедуры банкротства застройщика и меры, принимаемые Фондом развития территорий для восстановления прав дольщиков.

Проектные декларации

Проектная декларация — документ, содержащий полную информацию о строящемся объекте, включая архитектурные решения, состав общего имущества, перечень квартир и нежилых помещений, а также сведения о застройщике. Все декларации публикуются в ЕРЗ в открытом доступе и подлежат обязательному обновлению при изменении параметров строительства.

Порядок работы системы

Застройщик обязан ежеквартально, а в отдельных случаях — ежемесячно, вносить в ЕРЗ актуальные данные. Информация проверяется автоматически на соответствие формальным требованиям, а также может быть подвергнута выездной проверке контролирующими органами. В случае выявления нарушений (например, несоответствия фактического объёма строительства проектным данным или превышения лимитов привлечения средств) система направляет уведомление в орган государственного строительного надзора.

Доступ к данным ЕРЗ для граждан осуществляется через портал наш.дом.рф. Пользователь может:

• проверить застройщика по ИНН или названию;
• просмотреть историю проектов компании;
• оценить степень готовности конкретного дома;
• узнать, не является ли объект проблемным;
• получить выписку из реестра.

Значение для участников рынка

Для участников долевого строительства ЕРЗ является основным источником достоверной информации о застройщике и объекте. Наличие записи в реестре и актуальной проектной декларации — обязательное условие для заключения ДДУ. Отсутствие сведений в системе или их несоответствие фактическому состоянию дел может служить основанием для отказа в регистрации договора в Росреестре.

Для застройщиков ЕРЗ выступает инструментом подтверждения добросовестности и финансовой устойчивости. Компании, своевременно и полно предоставляющие данные, получают более высокий рейтинг надёжности, что способствует привлечению покупателей и банковского финансирования. Кроме того, система автоматизирует часть отчётности перед контролирующими органами.

Для государства ЕРЗ обеспечивает:

• мониторинг объёмов жилищного строительства в разрезе регионов;
• выявление системных нарушений и рисков;
• оперативное реагирование на возникновение проблемных объектов;
• формирование статистической базы для разработки жилищной политики.

Критика и ограничения

Несмотря на очевидные преимущества, ЕРЗ подвергается критике по ряду направлений. В первую очередь отмечается, что система не всегда отражает реальное положение дел на стройплощадке: данные о сроках и степени готовности вносятся самим застройщиком и не всегда подтверждаются независимыми проверками. Кроме того, в реестре проблемных объектов могут отсутствовать сведения о домах, строительство которых заморожено, но формально не признано проблемным.

Другая проблема — технические сбои и неполнота данных. В 2022—2023 годах пользователи неоднократно жаловались на невозможность получить выписку из реестра из-за ошибок в работе портала. Также отмечается, что интерфейс системы сложен для восприятия неподготовленным пользователем, а поиск информации по некоторым параметрам затруднён.

Наконец, эксперты указывают на то, что ЕРЗ не охватывает объекты, строящиеся без привлечения средств граждан (например, по договорам подряда или за счёт собственных средств застройщика), что создаёт «серую зону» на рынке.

Перспективы развития

В планах оператора системы — расширение функционала ЕРЗ за счёт интеграции с другими государственными информационными системами (Росреестр, ЕГРН, ГИС ЖКХ), внедрение механизмов автоматического контроля за расходованием средств на счетах эскроу, а также создание публичного рейтинга застройщиков на основе объективных показателей. В 2024 году анонсирован запуск мобильного приложения для доступа к данным ЕРЗ, что должно повысить удобство использования системы для граждан.

Источники

• Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
• Постановление Правительства РФ от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства».
• Официальный сайт ППК «Фонд развития территорий» — раздел «Единый ресурс застройщиков».
• Доклад Счётной палаты РФ «О результатах контрольного мероприятия „Проверка эффективности использования средств, направленных на завершение строительства проблемных объектов“» (2020).
• Материалы публичных обсуждений проекта «Цифровая ипотека» (Минстрой РФ, 2021—2023).