Федеральный закон № 222-ФЗ

Федеральный закон № 222-ФЗ — это нормативный правовой акт Российской Федерации, принятый 29 июля 2017 года, который внёс существенные изменения в законодательство о государственной регистрации недвижимости и кадастровой деятельности. Официальное полное название документа — «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прав на недвижимое имущество». Закон вступил в силу 1 января 2017 года, за исключением отдельных положений, для которых были установлены иные сроки.

Предпосылки принятия

До 2017 года в России действовала двухуровневая система учёта недвижимости: государственный кадастровый учёт (постановка на кадастровый учёт) и государственная регистрация прав (регистрация права собственности, аренды и т.д.) осуществлялись раздельно, хотя и в рамках единого органа — Росреестра. Это порождало бюрократические задержки, дублирование документов и необходимость для заявителей обращаться в несколько инстанций. Кроме того, процедура исправления ошибок в кадастровых сведениях была сложной и длительной.

Принятие 222-ФЗ было направлено на реализацию «дорожной карты» по упрощению процедур в сфере строительства и регистрации недвижимости, а также на повышение достоверности Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Закон стал частью масштабной реформы, начатой с введением в 2015 году Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Основные положения закона

Единая процедура регистрации и учёта

Ключевое нововведение 222-ФЗ — закрепление возможности одновременной подачи заявления о государственном кадастровом учёте и государственной регистрации прав. Ранее эти действия требовали отдельных обращений. Закон установил, что с 1 января 2017 года заявитель может подать одно заявление, на основании которого Росреестр проводит обе процедуры в едином регламенте. Срок такой комплексной процедуры сокращён до 10 рабочих дней (для регистрации прав на основании нотариально удостоверенных документов — до 5 рабочих дней).

Упрощение кадастрового учёта

Закон ввёл понятие «комплексные кадастровые работы». Они проводятся одновременно в отношении всех объектов недвижимости, расположенных на территории одного кадастрового квартала, по заказу органов местного самоуправления. Это позволило уточнять границы земельных участков и исправлять реестровые ошибки без индивидуальных обращений собственников.

Исправление реестровых ошибок

222-ФЗ уточнил порядок исправления ошибок, содержащихся в ЕГРН. Введена процедура административного (внесудебного) исправления реестровых ошибок по решению органа регистрации прав. При этом закон установил обязательное уведомление правообладателя об исправлении, а также право на обжалование такого решения в суде.

Электронное взаимодействие

Закон обязал органы государственной власти и местного самоуправления направлять в Росреестр документы для кадастрового учёта и регистрации прав исключительно в электронной форме. Это касается, например, документов о предоставлении земельных участков, утверждении схем их расположения, разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию.

Нотариальное удостоверение сделок

222-ФЗ расширил перечень сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению. В частности, обязательным стало удостоверение сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (за исключением сделок, связанных с имуществом, находящимся в общей совместной собственности супругов). Также нотариальное удостоверение стало обязательным для сделок с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним или ограниченно дееспособным гражданам.

Влияние на кадастровую деятельность

Для кадастровых инженеров 222-ФЗ ввёл ряд новых требований и процедур. В частности, закон установил, что при проведении комплексных кадастровых работ кадастровый инженер вправе самостоятельно определять границы земельных участков на основании сведений ЕГРН и документов территориального планирования. Это повысило ответственность специалистов, но одновременно упростило процесс уточнения границ в населённых пунктах.

Также закон уточнил порядок согласования местоположения границ земельных участков. Если ранее согласование проводилось в индивидуальном порядке с каждым смежным землепользователем, то 222-ФЗ ввёл возможность проведения согласования в форме общего собрания заинтересованных лиц (для комплексных работ).

Критика и проблемы реализации

Несмотря на декларируемые цели упрощения процедур, 222-ФЗ вызвал неоднозначную реакцию среди специалистов и граждан. Основные претензии касались:

• Усложнения процедуры для граждан. Обязательное нотариальное удостоверение сделок с долями и недвижимостью несовершеннолетних привело к росту финансовых затрат для заявителей (нотариальный тариф может составлять до 0,5% от цены сделки). Критики отмечали, что это противоречит принципу доступности регистрации прав.
• Бюрократизации электронного взаимодействия. Обязанность органов власти направлять документы в электронной форме на практике столкнулась с техническими сбоями, несовместимостью форматов и задержками. В первые годы после принятия закона наблюдались массовые жалобы на невозможность получить услуги Росреестра из-за проблем с электронным документооборотом.
• Неоднозначности исправления реестровых ошибок. Административный порядок исправления ошибок, по мнению ряда юристов, создал риск произвольных решений со стороны Росреестра. В некоторых случаях орган регистрации прав исправлял ошибки без достаточных оснований, что приводило к судебным спорам.

Значение и последствия

222-ФЗ стал важным этапом реформы системы регистрации недвижимости в России. Он закрепил принцип «одного окна» для кадастрового учёта и регистрации прав, что сократило сроки предоставления государственных услуг. Закон также способствовал повышению достоверности ЕГРН за счёт механизмов комплексных кадастровых работ и внесудебного исправления ошибок.

Вместе с тем, закон выявил ряд системных проблем: неготовность инфраструктуры к полному переходу на электронный документооборот, рост финансовой нагрузки на граждан при нотариальном удостоверении сделок, а также необходимость дальнейшего совершенствования процедур согласования границ. В последующие годы в законодательство вносились поправки, направленные на смягчение наиболее спорных положений 222-ФЗ.

Источники

• Федеральный закон от 29.07.2017 № 222-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прав на недвижимое имущество» // Собрание законодательства РФ. — 2017. — № 31. — Ст. 4766.
• Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» // Собрание законодательства РФ. — 2015. — № 29. — Ст. 4344.
• Постановление Правительства РФ от 23.09.2013 № 839 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. — 2013. — № 39. — Ст. 4983.
• Обзор практики применения Федерального закона № 222-ФЗ // Вестник Росреестра. — 2018. — № 2. — С. 12–18.