Кадастр — система учёта недвижимости¶
Кадастр (от лат. catastrum, итал. catasto — реестр, список) — свод сведений об объектах недвижимости, земельных участках, природных ресурсах, водных объектах и иных объектах, содержащий их основные характеристики и правовой статус. Кадастровый учёт является одной из форм государственного регулирования оборота недвижимости и обеспечивает публичную достоверность данных о правах на объекты.
¶История
Первые кадастры появились в Древнем Египте и Риме, где составлялись списки земель для целей налогообложения. В Европе широкое распространение кадастровый учёт получил в XVIII веке: в Австрии кадастр был введён в 1770-х годах при Марии Терезии, во Франции — в 1807 году по указанию Наполеона I.
В России кадастровый учёт зародился в XVIII веке. Указом Петра I 1714 года были введены генеральные межевания земель. В 1861 году после крестьянской реформы был создан земельный кадастр. В советский период кадастровые функции выполняли земельно-кадастровые органы, а с 1968 года в СССР действовала Единая государственная книга учёта земель.
¶Виды кадастров
Кадастры подразделяются по объектам учёта:
- Земельный кадастр — учёт земельных участков, их площади, категорий, разрешённого использования.
- Кадастр недвижимости — основной российский кадастр, объединяющий сведения о зданиях, сооружениях, объектах незавершённого строительства и земельных участках.
- Кадастр полезных ископаемых — данные о месторождениях и запасах ресурсов.
- Кадастр водных объектов — сведения о реках, озёрах, водохранилищах.
- Кадастр природных территориальных комплексов — данные об особо охраняемых природных территориях.
- Кадастр опасных природных и техногенных объектов — сведения о потенциально опасных объектах.
¶Кадастровый учёт в России
В Российской Федерации кадастровый учёт регулируется Федеральным законом от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (с 2017 года — закон о государственной регистрации недвижимости). Ведение кадастра возложено на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).
Каждому объекту недвижимости присваивается уникальный кадастровый номер, состоящий из цифр и двоеточий, например 77:01:0001001:1234. Номер сохраняется за объектом на весь срок его существования и не повторяется.
¶Основные сведения кадастра
В кадастр недвижимости вносятся:
- Кадастровый номер и дата постановки на учёт.
- Описание местоположения границ объекта.
- Площадь или иной основной размер.
- Кадастровая стоимость.
- Вид объекта и разрешённое использование.
- Сведения о правах и правообладателях (в виде ссылок).
- Кадастровый номер смежных участков.
¶Порядок постановки на учёт
Постановка объекта на кадастровый учёт проводится по заявлениям собственников или уполномоченных органов. Для земельных участков и зданий требуется межевой план и технический план соответственно, подготовленные кадастровым инженером. С 2017 года кадастровый учёт и государственная регистрация прав объединены в одну процедуру — регистрационные действия проводятся в рамках одного заявления.
¶Кадастровая стоимость
Кадастровая стоимость — это стоимость объекта недвижимости, определённая методами массовой оценки и используемая для расчёта налогов (в первую очередь земельного налога и налога на имущество организаций). Определение кадастровой стоимости проводится по итогам государственной кадастровой оценки, заказываемой органами власти субъектов РФ. С 2022 года действует обновлённая методика оценки, учитывающая, в частности, расстояние до центров населённых пунктов.
Собственник вправе оспорить кадастровую стоимость в комиссии при Росреестре или в суде. С 2023 года действует правило: если стоимость по решению суда снижена, перерасчёт налога возможен с даты начала применения оспоренной стоимости, но не более чем за пять лет.
¶Кадастровая палата
Федеральная кадастровая палата Росреестра — подведомственная организация, обеспечивающая техническую работу кадастрового учёта: приём документов, ведение реестров, предоставление выписок из ЕГРН. В 2023 году было принято решение о преобразовании Кадастровой палаты в самостоятельное юридическое лицо — АО «Российский кадастровый центр».
¶Международный опыт
В большинстве развитых стран кадастровые системы базируются на принципах титульного учёта (регистрация прав) и кадастрового учёта (описание объектов). Наиболее известные системы — германский кадастр (кадастровые суды и земельные книги), шведская система «Lantmäteriet», новозеландский Torrens title. Россия сочетает оба подхода, объединяя реестр прав (ЕГРН) и реестр объектов (кадастр).
¶Значение
Кадастр обеспечивает прозрачность оборота недвижимости, защиту прав собственников, фискальные функции государства и пространственные данные для градостроительства. В России с переходом к электронному кадастру (ЕГРН) доступ к основным сведениям стал публичным: выписку можно получить онлайн через портал Росреестра и Госуслуги.
Источники: Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»; официальный сайт Росреестра; Энциклопедический словарь Брокгауза и Ефрона; материалы Федеральной кадастровой палаты.