Кадастровый паспорт

Кадастровый паспорт — это официальный документ, содержащий уникальные характеристики объекта недвижимости, необходимые для его государственного кадастрового учёта и регистрации прав. В Российской Федерации кадастровый паспорт являлся ключевым документом для совершения сделок с недвижимостью (купля-продажа, дарение, наследование) до 1 января 2017 года, после чего был заменён выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Документ подтверждал существование объекта недвижимости с определёнными характеристиками и его местоположение на кадастровой карте.

История и нормативная база

Введение кадастрового учёта

Система государственного кадастрового учёта недвижимости в России начала формироваться в 1990-х годах. До этого учёт объектов недвижимости (земельных участков, зданий, сооружений) велся в рамках различных ведомств (БТИ, земельные комитеты) по разным правилам. Федеральный закон № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 года ввёл единые принципы учёта и определил понятие кадастрового паспорта как документа, удостоверяющего постановку объекта на кадастровый учёт.

Период действия (2008–2017)

Кадастровый паспорт стал обязательным для всех объектов недвижимости, прошедших государственный кадастровый учёт. Он выдавался на:

• земельные участки;
• здания;
• сооружения;
• помещения (квартиры, комнаты, нежилые помещения);
• объекты незавершённого строительства.

Документ был необходим для:

• государственной регистрации права собственности в Росреестре;
• совершения сделок (купля-продажа, ипотека, дарение);
• постановки на учёт в налоговых органах;
• получения разрешений на строительство и реконструкцию.

Замена выпиской из ЕГРН

С 1 января 2017 года вступил в силу Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который объединил кадастровый учёт и регистрацию прав в единую систему. Кадастровый паспорт как отдельный документ был упразднён. Вместо него для всех юридически значимых действий теперь требуется выписка из ЕГРН, которая содержит все сведения, ранее входившие в кадастровый паспорт, а также информацию о зарегистрированных правах, обременениях и ограничениях.

Содержание кадастрового паспорта

Кадастровый паспорт состоял из нескольких разделов, каждый из которых содержал определённый набор данных.

Раздел 1. Общие сведения

• Кадастровый номер объекта — уникальный, не повторяющийся на территории РФ номер, присваиваемый каждому объекту недвижимости.
• Дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости.
• Описание местоположения (адрес или описание расположения на земельном участке).
• Категория земель (для земельных участков) или назначение здания/помещения (жилое/нежилое).
• Площадь (с точностью до квадратного метра для зданий и помещений, до сотых долей гектара для земельных участков).
• Кадастровая стоимость — оценочная стоимость объекта, установленная в результате государственной кадастровой оценки.
• Сведения о правах (собственник, вид права — собственность, аренда, постоянное бессрочное пользование).
• Сведения об обременениях (ипотека, арест, сервитут, аренда).

Раздел 2. План (чертёж) объекта

• Графическое отображение границ земельного участка на кадастровой карте.
• Для зданий и сооружений — поэтажный план, экспликация помещений (с указанием номеров комнат, их площадей, назначения).
• Для помещений — план этажа с выделением границ помещения.

Раздел 3. Сведения о частях объекта

• Описание частей здания или помещения, которые могут быть обременены (например, часть помещения, сданная в аренду, или часть земельного участка, занятая коммуникациями).

Виды кадастровых паспортов

В зависимости от типа объекта недвижимости выделялись:

• Кадастровый паспорт земельного участка — содержал сведения о границах, категории земель, разрешённом использовании, площади, кадастровой стоимости.
• Кадастровый паспорт здания — включал данные о назначении (жилой дом, административное здание, производственный цех), этажности, материале стен, годе постройки, общей площади.
• Кадастровый паспорт помещения — содержал сведения о расположении в здании (этаж, номер на поэтажном плане), площади, назначении (жилое/нежилое), кадастровом номере здания, в котором находится помещение.
• Кадастровый паспорт объекта незавершённого строительства — фиксировал степень готовности объекта, его площадь застройки, проектные характеристики.

Процедура получения

До 2017 года

Для получения кадастрового паспорта необходимо было:

1. Провести межевание (для земельных участков) или техническую инвентаризацию (для зданий и помещений). Эти работы выполняли кадастровые инженеры, имеющие соответствующий аттестат.
2. Подготовить межевой план или технический план — документы, содержащие описание объекта и его границ.
3. Подать заявление в территориальный орган Росреестра или через многофункциональный центр (МФЦ). К заявлению прилагались межевой/технический план, правоустанавливающие документы на объект (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, решение суда), квитанция об уплате госпошлины.
4. Получить кадастровый паспорт — срок рассмотрения составлял до 10 рабочих дней.

После 2017 года

Сейчас для получения сведений, ранее содержавшихся в кадастровом паспорте, необходимо заказать выписку из ЕГРН. Выписка может быть:

• Основная — содержит все основные характеристики объекта (кадастровый номер, площадь, адрес, кадастровую стоимость, сведения о правах и обременениях).
• Расширенная — дополнительно включает план объекта (графическую часть).
• Историческая — содержит сведения о предыдущих собственниках и изменениях характеристик.

Выписку можно заказать через портал «Госуслуги», сайт Росреестра, в МФЦ или через сервисы кадастровых инженеров. Срок предоставления — от 1 до 5 рабочих дней.

Значение и практическое применение

Кадастровый паспорт (и его современный аналог — выписка из ЕГРН) имеет ключевое значение для:

• Государственного кадастрового учёта — обеспечивает однозначную идентификацию объекта недвижимости в единой базе данных.
• Регистрации прав — без него невозможно зарегистрировать право собственности, аренды, ипотеки.
• Налогообложения — кадастровая стоимость, указанная в паспорте, является базой для расчёта налога на недвижимость.
• Судебных споров — используется для установления границ участков, определения площади помещений, подтверждения права собственности.
• Сделок с недвижимостью — покупатель и продавец могут проверить юридическую чистоту объекта, отсутствие обременений и арестов.

Критика и недостатки

Система кадастрового учёта, в том числе кадастровые паспорта, подвергалась критике по нескольким причинам:

• Сложность и длительность процедуры — для получения паспорта требовалось собрать множество документов, провести межевание или инвентаризацию, что занимало от нескольких недель до нескольких месяцев.
• Высокая стоимость — услуги кадастровых инженеров, госпошлина, нотариальное заверение документов делали процесс дорогим.
• Ошибки в данных — нередки случаи, когда площадь участка или здания в кадастровом паспорте не соответствовала фактической, что приводило к судебным разбирательствам.
• Недостаточная защита от мошенничества — до введения единой базы ЕГРН существовала возможность двойной продажи одного и того же объекта.

Интересные факты

• Кадастровый номер объекта недвижимости является уникальным и не меняется даже при смене собственника или изменении характеристик (например, при перепланировке).
• В России кадастровый номер состоит из нескольких частей: номер кадастрового округа, района, квартала и порядковый номер объекта.
• До 2008 года в России не существовало единой базы данных недвижимости — учёт вели разные ведомства, что создавало путаницу и злоупотребления.
• С 2017 года все сведения о недвижимости хранятся в электронном виде в ЕГРН, что упростило доступ к информации и снизило риск ошибок.

Источники

• Федеральный закон № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (2007 г.)
• Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (2015 г.)
• Приказ Минэкономразвития России № 378 «Об утверждении формы кадастрового паспорта» (2012 г.)
• Официальный сайт Росреестра (rosreestr.gov.ru)
• Информационные материалы БТИ (бюро технической инвентаризации)